Le règlement de chaque zone s’applique pleinement pour la partie de terrain ou de construction comprise à l’intérieur de la zone en question, sans qu’un règlement ne prédomine sur l’autre.
Le projet doit respecter les règles applicables aux deux zones s'il est édifié à cheval sur ces deux zones (conseil, 18 mars 1988, Brun, n° 70020 ; conseil d'état, 23 novembre 1994, Boniface, n° 122416) :
« M. C..., propriétaire, dans le hameau de Villaron, sur la commune de Bessans, d’un terrain que le plan d’occupation des sols a classé pour partie dans la zone ND et pour partie dans la zone UA, a demandé un permis de construire une habitation individuelle, destinée, ainsi qu’il ressort de la demande de permis de construire, à être une résidence secondaire qu’il occuperait personnellement ; qu’il ressort de l’examen du plan-masse que la construction projetée devait être édifiée pour près du quart de sa surface au sol, sur la partie du terrain classée en zone ND et pour le reste sur la partie du terrain classée en zone UA ; que si l’article ND1-3 du règlement du plan d’occupation des sols autorise les constructions liées à l’activité touristique, la construction envisagée n’entre pas dans cette catégorie ; qu’ainsi, et alors même que les constructions à usage d’habitation étaient autorisées en zone UA, l’arrêté du 13 septembre 1989 du maire de Bessans autorisant l’implantation d’une construction dont une partie devait se situer dans la zone ND du plan d’occupation des sols est entaché d’illégalité » (conseil d'état, 23 novembre 1994, n° 122416).
« M. X..., propriétaire, dans la commune de Mandelieu-La Napoule, d’un terrain que le plan d’occupation des sols a classé pour partie dans la zone UI et pour partie dans la zone UD, a, le 25 juillet 1983, demandé un permis de construire “une villa” qui devait, ainsi qu’il ressort de l’examen du plan-masse, être édifiée pour la moitié environ de sa surface au sol, sur la partie du terrain classée en zone UI, et, pour l’autre moitié, sur la partie du terrain classée en zone UD ; qu’en l’absence de toute indication faisant apparaître que M. X... entendait réaliser, comme il l’affirme dans sa requête, d’ailleurs sans apporter de justifications, une habitation destinée à recevoir l’affectation prévue à l’article UI 2-1 précité du règlement du plan d’occupation des sols, le maire était tenu, en vertu de la disposition ci-dessus rappelée du premier paragraphe de l’article UI 1 du même règlement, de refuser le permis de construire, même si les constructions à usage d’habitation étaient autorisées dans la zone UD ; que, par suite, et quand bien même les autres motifs énoncés par le maire, dans son arrêté du 24 février 1984 qui refuse le permis de construire, seraient erronés, M. X... n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à l’annulation de cet arrêté » (conseil d'état, 18 mars 1988, n° 70020).
« M. X..., propriétaire, dans la commune de Mandelieu-La Napoule, d’un terrain que le plan d’occupation des sols a classé pour partie dans la zone UI et pour partie dans la zone UD, a, le 25 juillet 1983, demandé un permis de construire “une villa” qui devait, ainsi qu’il ressort de l’examen du plan-masse, être édifiée pour la moitié environ de sa surface au sol, sur la partie du terrain classée en zone UI, et, pour l’autre moitié, sur la partie du terrain classée en zone UD ; qu’en l’absence de toute indication faisant apparaître que M. X... entendait réaliser, comme il l’affirme dans sa requête, d’ailleurs sans apporter de justifications, une habitation destinée à recevoir l’affectation prévue à l’article UI 2-1 précité du règlement du plan d’occupation des sols, le maire était tenu, en vertu de la disposition ci-dessus rappelée du premier paragraphe de l’article UI 1 du même règlement, de refuser le permis de construire, même si les constructions à usage d’habitation étaient autorisées dans la zone UD ; que, par suite, et quand bien même les autres motifs énoncés par le maire, dans son arrêté du 24 février 1984 qui refuse le permis de construire, seraient erronés, M. X... n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à l’annulation de cet arrêté » (conseil d'état, 18 mars 1988, n° 70020).
Une construction à usage d’habitation peut être édifiée à cheval sur deux zones si, et seulement si, cette affectation est admise par les règlements de chacune des zones en question (conseil d'état, 18 mars 1988, Brun, n° 70020, Rec. T, p. 1087 ; D.1988, IR p.112).
La doctrine considère, pour sa part, que :
« Le juge ne tient jamais compte d'éléments extérieurs au champ d'application de la règle qui régit le terrain d'assiette du projet et le champ d'application de la règle est la zone ou le secteur telle qu'elle est délimitée par le POS.
Si le projet empiète sur plusieurs zones, la construction indivisible devra respecter l'ensemble des règles applicables aux zones concernées.
Du point de vue des règles applicables et des éléments de fait à prendre en compte pour leur application, le terrain d'assiette du projet est à la fois régi et délimité par le zonage du POS, ce qui apparaît tout à fait logique puisque le zonage a pour objet de diviser le territoire de la commune en différents espaces régis par des règles différentes.
La notion de propriété ou d'unité foncière, voire de parcelle cadastrale, sont donc sans incidences lorsqu'il s'agit d'appliquer des règles édictées à une zone dont le tracé peut diviser une propriété, une unité foncière voire une parcelle. Toute la jurisprudence relative aux terrains traversés par des limites de zones, qui n'est pas très fournie, va dans ce sens. (« Quelle est la surface constructible lorsque le projet est à cheval sur deux zones ? », commentaire par Gilles PELLISSIER sur l’arrêt de la cour administrative d'appel de Versailles, 2 décembre 2004, Flury-Herard, n° 02VE551, Collectivités territoriales Intercommunalité n° 5, Mai 2005, comm. 85).
Si le projet empiète sur plusieurs zones, la construction indivisible devra respecter l'ensemble des règles applicables aux zones concernées.
Du point de vue des règles applicables et des éléments de fait à prendre en compte pour leur application, le terrain d'assiette du projet est à la fois régi et délimité par le zonage du POS, ce qui apparaît tout à fait logique puisque le zonage a pour objet de diviser le territoire de la commune en différents espaces régis par des règles différentes.
La notion de propriété ou d'unité foncière, voire de parcelle cadastrale, sont donc sans incidences lorsqu'il s'agit d'appliquer des règles édictées à une zone dont le tracé peut diviser une propriété, une unité foncière voire une parcelle. Toute la jurisprudence relative aux terrains traversés par des limites de zones, qui n'est pas très fournie, va dans ce sens. (« Quelle est la surface constructible lorsque le projet est à cheval sur deux zones ? », commentaire par Gilles PELLISSIER sur l’arrêt de la cour administrative d'appel de Versailles, 2 décembre 2004, Flury-Herard, n° 02VE551, Collectivités territoriales Intercommunalité n° 5, Mai 2005, comm. 85).
