Construction - La garantie de livraison ne joue qu'en cas de réserve portant sur des prestations prévues au contrat

 

Apport de cette décision : Alors même que le garanti de la livraison n’a contesté ni le principe ni la nature des réserves formulées dans le procès-verbal de réception, une cour d’appel doit rechercher si les réserves correspondaient à des prestations prévues au contrat de construction afin de condamner le garant de livraison à supporter les travaux nécessaires à la levée des réserves.

(Cour de cassation, 3ème chambre civile, 9 mai 2012, n° 11-14943)

Mandat de vente immobilière/Domaine privé d'une commune : compétence du juge administratif

Le contrat de mandat de vente, conclu entre une commune et une société privée pour la vente d’un bien immobilier de son domaine privé, est un contrat de prestation de service à titre onéreux. Il entre, par conséquent, dans le champ du code des marchés publics et relève donc de la compétence du juge administratif.

Le contrat de vente lui-même relève, par contre, de la compétence des tribunaux judiciaires (tribunal des conflits, 30 juin 1930, Boyer et Julian, D. 1931, p.33), sauf pour les immeubles de l’Etat.

(Tribunal des conflits, 14 mai 2012, SARL La Musthyere c/ commune d’Egry)

Environnement - Déchets / VHU : Le nouveau cahier des charges pour l'agrément d'un site

 

Ce texte a pour objet d'étendre la constitution obligatoire, lors de la demande d'autorisation ICPE, de garanties financières destinées à assurer la dépollution et la remise en état du site en cas de cessation d'activité ou d'accident. Actuellement, cette obligation concerne essentiellement les installations relevant du régime SEVESO, les carrières et les décharges. A compter du 1er juillet prochain, elle sera en vigueur pour les installations de transit, de regroupement, de tri ou de traitement de déchets soumis à autorisation simplifiée susceptibles d'être à l'origine de pollutions importantes des sols ou des eaux.

(arrêté, 2 mai 2012, NOR : DEVP1206435A, JO 10 mai 2012, texte 20)

Droit pénal de l'urbanisme - Démolition : mesures à l'égard du nouvel acquéreur

Les travaux de démolition et de remise en état ordonnés par le juge pénal, au titre de l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme, ne sont pas des sanctions pénales mais des mesures à caractère réel (prescription de 30 ans).

Ils sont donc opposables, en cas de mutation, à l’acquéreur de la construction illégale, sans que la décision ordonnant ces mesures ait à être réitérée à son encontre (cour de cassation, 3ème chambre civile, 9 septembre 2009, n° 07-20.189).

A ce titre, l’exécution d’office des travaux peut être poursuivie entre les mains du nouvel acquéreur qui refuserait d’y procéder (article L. 480-9 alinéa 1er du code de l’urbanisme, circulaire n° 91-70, 8 mars 1991, NOR : EQUU, 9110006C).

Un maire n’a pas à engager d’action en vue d’obtenir l’expulsion du nouveau propriétaire avant le début des travaux de démolition, la cour de cassation considérant que le nouveau propriétaire n’est pas un tiers ayant acquis des droits sur l’ouvrage frappé de la mesure de restitution mais l’ayant cause à titre particulier du bénéficiaire des travaux illicites.

(Cour de cassation, 3ème chambre civile, 29 février 2012, pourvoi n° 10-27889)

Le bailleur n'est pas automatiquement responsable des déchets toxiques de son ancien locataire

Pour mémoire, toute personne détentrice de déchets toxiques doit en assurer l'élimination dans des conditions conformes aux dispositions du code de l'environnement (article L. 541-2). Lorsque le bien a été loué, la question se pose de savoir qui du preneur ou du bailleur doit être considéré comme le détenteur des déchets.

En l'espèce, une installation classée autorisée avait été exploitée sur un terrain loué. Les déchets avaient été abandonnés par le preneur en suite de sa mise en liquidation judiciaire et de la restitution des lieux. L'agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (ADEME) a été contrainte de réaliser les travaux nécessaires mais en a présenté la facture au bailleur et non au locataire.

Le propriétaire a contesté être le détenteur des déchets et les juges lui ont donné raison au motif qu’il n'était pour rien dans l'abandon des déchets ce dernier ayant pour origine la cessation d'activité de l'installation classée et étant intervenu à un moment où le bailleur n'avait aucun pouvoir de direction et de contrôle sur les lieux. En outre, il n'avait pas non plus contribué par sa propre activité à un risque de survenance de pollution et avait d’ailleurs déposé plainte contre son ancien locataire.

Apport de l’arrêt : La troisième chambre civile de la Cour de cassation estime qu'en l'absence de tout autre responsable, le propriétaire des lieux où des déchets ont été entreposés en est le détenteur. Toutefois, dans le même temps, elle apporte une limite à ce principe quand ce propriétaire démontre "être étranger au fait de leur abandon" et ne l'avoir ni permis ni facilité par négligence ou complaisance. Dans une telle hypothèse, c'est à l'ancien locataire que l'ADEME aurait dû réclamer les frais d'élimination des déchets.

Ainsi, le bailleur d'un terrain n'est-il pas tenu d'éliminer les déchets toxiques laissés par son locataire mis en liquidation judiciaire quand il démontre être étranger à leur abandon et ne pas l'avoir permis ou facilité par négligence ou complaisance.

(Cass. 3e civ., 2 avr. 2008, n° 07-12.155 : Bull. civ. III, n° 63).

Permis de construire et fraude : l'intention frauduleuse ne peut pas être caractérisée par des agissements postérieurs à la délivrance du permis

 Pour mémoire, la fraude commise par le pétitionnaire permet à l’administration de retirer une autorisation d'urbanisme sans délai. Elle a pour effet de la rendre inexistante et, pas seulement, de l'entacher d'illégalité. 

Dans un arrêt n° 344710 du 13 juillet 2012, le conseil d'état écarte la fraude en présence d'agissements ou évènements postérieurs à la délivrance du permis de construire :

« Considérant qu’un permis de construire n’a pas d’autre objet que d’autoriser des constructions conformes aux plans et indications fournis par le pétitionnaire ; que la circonstance que ces plans et indications pourraient ne pas être respectés ou que ces constructions risqueraient d’être ultérieurement transformées ou affectées à un usage non-conforme aux documents et aux règles générales d’urbanisme n’est pas par elle-même, sauf le cas d’éléments établissant l’existence d’une fraude à la date de la délivrance du permis, de nature à affecter la légalité de celui-ci ; que la survenance d’une telle situation après la délivrance du permis peut conduire le juge pénal à faire application des dispositions répressives de l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme ; qu’en revanche, elle est dépourvue d’incidence sur la légalité du permis de construire, sans qu’il soit besoin pour le juge administratif de rechercher l’existence d’une fraude ;

Considérant qu’il résulte de ce qui précède qu’en se fondant, pour annuler le permis litigieux, sur les motifs tirés de ce que son bénéficiaire aurait d’emblée donné à la construction litigieuse un usage autre que celui pour lequel l’autorisation avait été accordée et de ce que la demande de permis n’aurait ainsi été présentée qu'afin d’échapper aux prescriptions de l’article 153-4 du règlement sanitaire départemental, la cour a entaché son arrêt d’une erreur de droit (…) ».

Seule la fraude antérieure à la date de la délivrance du permis peut être sanctionnée par le juge administratif. En l'espèce, exécution de travaux non conformes au permis de construire et destination prohibée et différente de celle autorisée.

Si la fraude est postérieure, seul le juge pénal est compétent (article L. 480-4 du code de l’urbanisme).

 

Nouvelle newsletter

Le cabinet d'avocats Cazamajour & Urbanlaw Avocats a le plaisir de vous adresser sa nouvelle newsletter :

Format pdf : http://www.cazamajour-avocats.fr/medias/4e4e0de4813bb/files/NLjuin2012.pdf

Format smartphone : http://www.cazamajour-avocats.fr/avocat-bordeaux-aquitaine-fr/publications-droit-bordeaux/newsletters-informations-juridique-avocat-bordeaux.html

Nous vous souhaitons un agréable été !

Clotilde CAZAMAJOUR

CAZAMAJOUR & URBANLAW AVOCATS

Copropriété - Assouplissement jurisprudentiel des conditions de l'habilitation du Syndic à agir en justice

Apport de l’arrêt : La haute juridiction a cassé l’arrêt de la cour d’appel qui avait prononcé l’irrecevabilité de l’action du syndic en raison d’une autorisation à agir non fondée sur un document technique précis. Il s’agit d’un assouplissement de la jurisprudence qui devra néanmoins être confirmé par des arrêts ultérieurs.

(Cour de cassation, 3ème chambre civile, 9 mai 2012, n° 11-10.293)

La remise en cause du référé-suspension environnemental

Issu du Grenelle de l’environnement, l’article L. 123-16 du code de l'environnement permet, par un référé, de suspendre une décision prise après des conclusions défavorables du commissaire-enquêteur ou de la commission d'enquête, s’il est démontré l’existence d’un doute sérieux quant à la légalité de l’acte.

Destinés à renforcer les garanties d’information et de concertation du public, les alinéas 2 et 3 de l’article prévoient l’obligation pour le juge de suspendre l’acte lorsque :

→ L’enquête publique obligatoire n’a pas eu lieu ;
→ L’étude environnementale obligatoire n’a pas été communiquée au public.

Dans cet important arrêt, le conseil d’Etat décide, contra legem, d’évincer l’application de ces deux alinéas, en jugeant que :

« Ces dispositions législatives ne font pas obstacle à ce que le juge des référés, saisi d'une demande tendant à la suspension de l'exécution d'une décision prise après avis défavorable du commissaire-enquêteur ou de la commission d'enquête, écarte, à titre exceptionnel, cette demande, même si l'un des moyens invoqués paraît propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision contestée, lorsque la suspension de l'exécution de cette décision porterait à l'intérêt général une atteinte d'une particulière gravité ».

Au cas présent, il écarte l’application du texte, en dépit des irrégularités manifestes de la procédure de consultation d’une commission environnementale, estimant que la suspension des arrêtés relatifs aux dispositifs de circulation aérienne en région parisienne compromettrait la continuité et la sécurité du trafic aérien et porterait ainsi à l'intérêt général une atteinte d'une particulière gravité.

(conseil d'Etat, 16 avril 2012, commune de Conflans-Sainte-Honorine, requête n° 355792)

Urbanisme commercial - Possibilité pour la CNAC de retirer sa décision implicite

 

A défaut de réponse dans le délai de 4 mois, la commission nationale d'aménagement commercial (CNAC) n'est pas dessaisie du dossier et peut retirer sa décision implicite si elle est illégale.

(conseil d'état, 4 juillet 2012, Asso. de défense des consommateurs du centre-ville de Reims, n° 352933)

Construction - Indemnisation et garantie en cas de non façons non prévues mais nécessaires

Apport de l’arrêt : La cour de cassation a retenu que la mise en œuvre d’un cuvelage, qui aurait dû être prévue lors de la construction de l’immeuble, était la seule solution permettant de réparer intégralement le dommage en empêchant sa réapparition. En conséquence, elle approuve une cour d’appel d’avoir souverainement évalué le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires d’une résidence au coût de réalisation d'un cuvelage.

(cour de cassation, 3ème chambre civile, 11 avril 2012 n° 10-26.971)

Baux - Après conclusion de deux baux dérogatoires, applicabilité du statut des baux commerciaux

 

Pour mémoire : Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux sous réserve que la durée totale du bail, ou des baux successifs, ne soit pas supérieure à deux ans. A l'expiration de ce délai, si le locataire est laissé en possession ou si les parties concluent un nouveau bail pour le même local, s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux (art. L 145-5 du code de commerce) peu importe que l'activité du locataire ait changé.

Contexte : Un propriétaire de locaux commerciaux avait consenti un bail dérogatoire d'une durée de vingt trois mois à un locataire en vue de l'exploitation d'un vidéo-club. Vingt mois plus tard, afin de permettre au locataire de changer d'activité, les parties avaient conclu un second bail dérogatoire de vingt trois mois autorisant le locataire à exercer exclusivement le commerce de vente de fleurs. A l'issue du second bail dérogatoire, le bailleur avait fait délivrer un congé au locataire, lui refusant le bénéfice du statut des baux commerciaux car les deux contrats portaient sur des activités différentes.

Apport de l'arrêt : La juridiction suprême a écarté cet argument rappelant que l'article L 145-5 précité n'impose pas l'exercice de la même activité dans les locaux concernés. Ainsi, le second bail – conclu entre les mêmes parties, pour les mêmes locaux et consenti avant l'expiration du bail dérogatoire précédent à l'issue duquel le locataire avait été laissé en possession –, est soumis au statut des baux commerciaux.

(Cass. 3e civ. 31 mai 2012 n° 11-15.580 (n° 660 FS-PB), Raab c/ Oktay Kuru)

Environnement : Publication d'un guide cadre "ports de commerce et Natura 2000 en mer"

En vue de faciliter l’évaluation des enjeux de protection de la biodiversité et du développement du transport maritime dans les espaces portuaires, la direction des services de transport a piloté la conception, par le ministère de l’Écologie et du Développement durable et le Centre d’études techniques maritimes et fluviales (CETMEF), d’un guide cadre qui a été publié le 11 juin intitulé "Ports de commerce et Natura 2000 en Mer".

Ce guide rappelle les normes européennes à la source des outils Natura 2000 de protection de l'environnement ainsi que les lois et décrets fixant leur transposition en droit français.

Véritable outil de référence en matière d’utilisation et de préservation du domaine marin Français, ce guide analyse notamment les pressions et impacts que les différentes activités exercées dans les enceintes portuaires sont susceptibles d’induire sur les sites ayant fait l’objet d’une classification "Natura 2000" aux termes des directives "Oiseaux" et "Habitats, Faune, Flore sauvages", permet de jeter les bases du suivi environnemental et d'évaluer les possibles mesures destinées à les réduire, les éliminer ou les compenser.

Télécharger le guide :

http://www.cetmef.developpement-durable.gouv.fr/ports-de-commerce-et-natura-2000-a971.html

Environnement : douze nouvelles définitions publiées au Journal officiel !

Le décret n° 96-602 du 3 juillet 1996 relatif à l'enrichissement de la langue française a créée la Commission générale de terminologie et de néologie, assemblée française de personnalités bénévoles au centre d'un dispositif interministériel, placée sous l'autorité du Premier ministre et dont la mission est de favoriser l'enrichissement de la langue française.

La commission a publié douze nouvelles définitions de termes entrant dans le vocabulaire de l'environnement. Il s'agit des termes suivants :

- dispositif de quotas d'émission cessibles ;
- écobénéfice ;
- empreinte écologique ;
- empreinte en eau ;
- gestion de crise ;
- mitigation ;
- tarification incitative ;
- technologie du charbon propre ;
- unité de réduction certifiée des émissions ;
- vulnérabilité du climat ;
- zone à émissions limitées ;
- zone critique de biodiversité.

(JORF n°0162 du 13 juillet 2012 page 11535 texte n° 104)

Environnement - Modification de la nomenclature des ICPE

Le décret n°2012-384 du 20 mars 2012 apporte des modifications aux rubriques 2680 (OGM) et 2780 (compostage de déchets non dangereux notamment issus d’une filière de méthanisation) de la nomenclature des installations classées.

Consulter le décret : http://www.linkedin.com/redirect?url=http%3A%2F%2Fwww%2Elegifrance%2Egouv%2Efr%2FaffichTexte%2Edo%3FcidTexte%3DJORFTEXT000025547987&urlhash=sjs0&_t=tracking_anet

(Décret n° 2012-384 du 20 mars 2012, NOR DEVP1117852Z, JO 26 mai, page 9311)

URBANISME / AMVAP - Recours contre un avis négatif de l'ABF et du maire

En réponse à une question (Q. de Delphine Batho, n° 112895, JOAN du 28/06/2011, p. 6762), le ministère vient de préciser que :

« Un particulier ne dispose pas de la faculté de former un recours devant le préfet de région en cas d'avis négatif de l'architecte des bâtiments de France (ABF) et du maire dans le cadre du périmètre d'une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine. Toutefois, en cas de refus de l'autorisation d'urbanisme, le pétitionnaire a la possibilité d'attaquer la décision de refus auprès du tribunal administratif dans un délai de 2 mois à compter de la notification du refus ».

(Réponse min. de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement, JOAN du 13 mars 2012, p. 2288)

Modalités de communication des documents administratifs

Les demandes soumises pour avis ou conseil à la CADA (commission d'accès aux documents administratifs)ne portent pas seulement sur le caractère communicable des documents en cause, mais aussi sur les modalités d’exercice du droit d’accès, dont les principes sont fixés par l’article 4 de la loi du 17 juillet 1978.

« L’accès aux documents administratifs s’exerce, au choix du demandeur et dans la limite des possibilités techniques de l’administration, soit par consultation gratuite sur place, soit par courrier électronique et sans frais lorsque le document est disponible sous forme électronique, soit, sous réserve que la reproduction ne nuise pas à la conservation du document, par la délivrance d’une copie sur un support identique à celui utilisé par l’administration ou compatible avec celui-ci et aux frais du demandeur, sans que ces frais puissent excéder le coût de cette reproduction ».

Lire l'article sur le site de la CADA :

http://www.linkedin.com/redirect?url=http%3A%2F%2Fwww%2Ecada%2Efr%2Fmodalites-de-communication%2C6228%2Ehtml&urlhash=2uTr&_t=tracking_anet

Baux d'habitation - Encadrement des loyers à partir du 1/8/2012 : le décret est publié

Article : Le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 relatif à l'évolution de certains loyers, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, entre en vigueur le 1/8/2012.

Il fixe un montant maximum d'évolution des loyers en cas de relocation d'un logement ou de renouvellement du bail dans les communes mentionnées dans son annexe.

Le décret prévoit des dérogations :

- en cas de réalisation de travaux ou de loyer sous-évalué pour les relocations ;

- en cas de loyer sous-évalué pour les renouvellements de bail.

Dans ces cas, le niveau de la majoration du loyer est lui-même encadré par le décret, dans les 2 limites suivantes :

- La moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément aux dispositions du c de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites prévues au d du même article 17 ;

- Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis le dernier renouvellement du contrat de location des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Le coût des travaux d'amélioration portant sur les parties communes à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.

Pour consulter la liste des communes concernées :

http://www.linkedin.com/redirect?url=http%3A%2F%2Fwww%2Elegifrance%2Egouv%2Efr%2FaffichTexte%2Edo%3FcidTexte%3DJORFTEXT000026208405%26dateTexte%3D%26categorieLien%3Did&urlhash=zHss&_t=tracking_anet

Rapport public thématique « La Politique de la ville une décennie de réformes » rendu public par la cour des comptes

La loi du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine a constitué un acte refondateur de la politique de la ville. L’ampleur du programme national de rénovation urbaine en témoigne. De nombreuses réformes se sont ensuite succédées, qui ont fait évoluer en profondeur les objectifs et les modalités de la politique de la ville.

Pour autant, dix ans plus tard, les écarts de développement entre les quartiers prioritaires et les villes environnantes ne se sont pas réduits, comme le montrent les mesures effectuées par l’Observatoire national des zones urbaines sensibles (l’ONZUS).

La Cour et les chambres régionales des comptes examinent les causes de ce mauvais résultat : une dilution des interventions sur un nombre beaucoup trop important de quartiers ; des défauts persistants de gouvernance et de coordination ; un manque d’articulation entre rénovation urbaine et accompagnement social ; une répartition inadéquate des crédits dédiés à la politique de la ville ; une trop faible mobilisation des politiques publiques de droit commun.

Le rapport tire de ces analyses un ensemble de recommandations visant à surmonter les difficultés constatées.

Engager rapidement la réforme de la géographie des zones prioritaires

Préalable indispensable à toute nouvelle politique de la ville, la réforme du zonage doit permettre de concentrer l’effort sur les territoires qui présentent les difficultés les plus grandes, tout en harmonisant les zonages légaux et contractuels. La géographie prioritaire actuelle, trop dispersée et trop complexe, ne permet pas un ciblage précis des actions sur les territoires les plus vulnérables.

Renforcer le pilotage interministériel à l’échelon central et celui des préfets sur le terrain

La politique de la ville manque d’une coordination interministérielle suffisamment forte dans un contexte où les intervenants sont de plus en plus nombreux, en particulier depuis la création des deux agences nationales : l’ANRU (l’agence  nationale pour la rénovation urbaine) et l’Acsé (l’agence nationale pour la cohésion sociale et l’égalité des chances). A l’échelon central, le pilotage assuré par le secrétariat général du comité interministériel des villes est insuffisant pour assurer une bonne coordination entre les interventions des agences nationales et les ministères concernés et entre ces derniers et les collectivités territoriales. Il en va de même sur le terrain où le rôle de coordination des préfets, notamment des préfets à l’égalité des chances, doit être renforcé.

Mobiliser les intercommunalités

Les intercommunalités, moins impliquées jusqu’à présent que les communes dans la mise en œuvre de la politique de la ville devraient être associées systématiquement aux contrats locaux. La notion d’intérêt communautaire nécessite une définition plus large. La répartition des rôles entre les différentes collectivités territoriales devrait être précisée.

Etablir un bilan précis des engagements du programme national de rénovation urbaine (PNRU)

L’un des principaux constats de la Cour et des chambres régionales est que le financement du PNRU n’est pas assuré au-delà de 2013 : à ce jour plus de 40 Md€ ont été mobilisés : 10Md€ apportés par les collectivités territoriales, 12Md€ par l’Etat et l’Union de l’économie sociale pour le logement, 18Md€ par les bailleurs sociaux. Il est indispensable d’établir un bilan précis des financements effectivement disponibles ou mobilisables afin de sécuriser l’achèvement du programme, avant de définir de nouveaux objectifs.

Consolider et amplifier les premiers acquis du PNRU

Trois préconisations sont avancées : engager les acteurs locaux à se fixer des axes de travail commun ; organiser la prise en compte des quartiers dans les politiques locales de droit commun ; mettre en œuvre les plans stratégiques locaux préconisés par l’ANRU à l’issue des conventions actuelles.

Réformer le cadre contractuel

La Cour et les chambres régionales recommandent de mieux articuler les interventions de rénovation urbaine et de cohésion sociale dans de nouveaux contrats uniques de la politique de la ville, qui lient ces deux volets et associent systématiquement les intercommunalités.

Faire bénéficier les quartiers prioritaires de plus de crédits de droit commun que la moyenne nationale

Une impulsion politique forte et continue est nécessaire pour mettre fin à un paradoxe persistant : les zones prioritaires restent aujourd’hui défavorisées dans les allocations de crédits au titre des politiques de droit commun. Les nouveaux contrats uniques doivent donc notamment engager l’Etat et les collectivités partenaires à mobiliser les politiques publiques dans les quartiers en inscrivant et chiffrant les moyens engagés par chacun.

Renforcer la politique de l’emploi dans les quartiers prioritaires

Il est également recommandé de faire le bilan régulier de l’impact, sur les jeunes résidant en zones urbaines sensibles (ZUS), des contrats d’objectifs et de moyens en matière d’apprentissage pour 2011-2015. Elles préconisent de cibler les publics des ZUS dans les parcours d’accompagnement de Pôle emploi destinés aux demandeurs d’emplois ayant des difficultés de reclassement. Une fois la réforme de la géographie prioritaire engagée et le nombre de quartiers ciblés réduit, la présence de Pôle emploi dans les quartiers prioritaires devrait être encouragée.

http://www.ccomptes.fr/Actualites/A-la-une/La-politique-de-la-ville-une-decennie-de-reformes

Bail commercial et taxe d'enlèvement des ordures ménagères

Selon un arrêt n° 11-17.114 de la 3° chambre civile de la cour de cassation du 12 juin 2012, la taxe d'enlèvement des ordures ménagère ne peut être mise à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation contractuelle du bail.

Mise en œuvre de la participation du public à l'élaboration du régime des ICPE : une obligation constitutionnelle

Pour mémoire : L'article 7 de la Charte de l'environnement prévoit la possibilité pour toute personne, dans les conditions et les limites définies par la loi :

- d'accéder aux informations relatives à l'environnement détenues par les autorités publiques ;

- de prendre part à l'élaboration des décisions publiques ayant un impact sur l'environnement.

Le Conseil constitutionnel a été saisi d'une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) relative à la dernière phrase du premier alinéa de l'article L 512-5 du Code de l'environnement dans sa rédaction issue de la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit.
La disposition contestée prévoit que les projets de règles générales et prescriptions techniques relatives aux installations classées autorisées font l'objet d'une publication, éventuellement par voie électronique, avant leur transmission au Conseil supérieur de la prévention des risques technologiques.

Décision du conseil constitutionnel : Le conseil a jugé ces dispositions contraires à l'article 7 de la Charte de l'environnement faute de dispositions permettant la mise en œuvre du principe de participation du public à l'élaboration des projets de prescriptions générales applicables aux installations classées autorisées pour la protection de l'environnement.
L'abrogation des dispositions en cause est prévue pour le 1er janvier 2013.
La même solution est à prévoir pour les projets de prescriptions générales des installations déclarées (art. L 512-9 du code de l'urbanisme).

Conseil constitutionnel 13 juillet 2012 n° 2012-262 QPC (JO 14 p. 11635)

Vente immobilière : l'acceptation d'une offre de vente sans réserve ne vaut pas systématiquement vente !

Pour mémoire : En principe, l'acceptation sans réserve d'une offre désignant un bien déterminé et fixant un prix forme le contrat de vente.

Contexte : Une offre de vente portant sur un lot de copropriété est adressée au locataire pour un prix déterminé, à la double condition que celui-ci assume les contentieux en cours avec la copropriété et régularise les loyers impayés. Le locataire accepte cette proposition au prix indiqué, sans évoquer les conditions posées par le vendeur et demande en justice la réitération de l'acte de vente devant notaire.
Les juges du fond ont estimé qu'en présence d'une offre contenant des conditions suspensives, l'acceptation pure et simple par laquelle l'acheteur se borne à dire « j'accepte votre proposition de vente » n’était pas suffisante. En l’espèce, le locataire avait non seulement réitéré les termes de son acceptation un an et demi plus tard en restant de nouveau taisant sur les conditions suspensives mais de surcroît avait continué à ne pas payer ses loyers. Pour la cour d'appel, par ce comportement le locataire démontrait qu’il n'acceptait pas la condition relative à la régularisation du paiement des loyers.
Débouté de sa demande en appel, le locataire faisait valoir à l'appui de son pourvoi qu'il a accepté purement et simplement l'offre de vente, sans aucune restriction, ce qui induisait nécessairement les conditions suspensives.
Cette argumentation est rejetée par la Cour de cassation qui juge qu'il n'y a pas eu d'acceptation dans les conditions de l'offre dès lors que le locataire s'est borné à accepter la proposition de vente au prix indiqué en restant silencieux sur la double condition.

Apport de l'arrêt : La vente n'est pas conclue si l'acheteur se borne à accepter une offre au prix indiqué en restant taisant sur les autres conditions exigées dans l'offre par le vendeur et en adoptant un comportement contradictoire avec le respect de ces conditions.
Aussi, en cas de litige sur la portée d'une acceptation, un comportement équivoque de l'acheteur eu égard aux termes de l'offre peut conduire les juges du fond à considérer que la vente n'est pas formée, faute de rencontre des volontés.

(Cour de cassation 3e chambre civile 20 juin 2012 n° 11-14.851 (n° 795 FS-D), société Clinique orthopédique Wagram c/ Andres)

Baux commerciaux : obligation pour le locataire commercial de payer les loyers jusqu'au terme du bail

Pour mémoire : Les baux des locaux commerciaux prennent fin par l'effet d'un congé (art. L 145-9 du code de commerce).

Contexte : Un locataire, qui s’était vu notifier congé avec refus de renouvellement, avait remis les clés six mois avant la date d'effet du congé.
La cour d'appel avait retenu que le bailleur ne rapportait pas la preuve d'un préjudice né du non-paiement des loyers à compter de cette date et que le bailleur qui refuse au locataire le renouvellement de son bail ne peut pas l'obliger à rester dans les lieux. Par conséquent, la cour avait arrêté la dette de loyers du locataire au jour de la remise des clés.
La haute juridiction vient de juger que le propriétaire d'un local commercial n'avait pas à justifier d'un préjudice pour obtenir de son locataire le paiement des loyers jusqu'au terme du bail. Le locataire qui restitue les clés du local loué au bailleur après avoir reçu congé doit continuer de payer les loyers jusqu'à la date d'effet du congé.

Apport de la décision : Le locataire qui quitte les locaux de manière prématurée en dehors d'une échéance statutaire ou contractuelle reste débiteur des loyers jusqu'à la fin du bail. Si la remise des clés au bailleur matérialise la restitution des lieux loués et donc la fin du bail, elle ne libère pas le locataire de toutes ses obligations.

(Cour de cassation 3e chambre civile 23 mai 2012 n° 11-12.214 (n° 576 FS-D), société foncière Condé c/ société La Concorde)

Vente immobilière : La présence d'amiante révélée après la vente ne constitue pas nécessairement un vice caché

Contexte : L'acte de vente d'une maison contenait un diagnostic d'amiante négatif. Un nouvel examen réalisé après la vente en avait révélé la présence. L'acheteur a actionné la garantie des vices cachés aux fins de voir annuler la vente.

La cour de cassation a rejeté sa demande au motif que la présence d'amiante ne rendait pas l'immeuble impropre à sa destination.

En l'espèce la présence d’amiante était très localisée et ne présentait pas de danger dans les deux pièces où elle avait été diagnostiquée. Les revêtements de sol et les éléments qui en présentaient n'étaient pas abîmés et pouvaient aisément être éliminés par des travaux.

Apport de la décision : La découverte de la présence d’amiante après la vente, alors même que le diagnostic communiqué par le vendeur était négatif, n'induit pas systématiquement la nullité de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.

(Cour de cassation 3e chambre civile 5 juin 2012 n° 11-15.628 (n° 735 F-D), Berek c/ Cathrinet)