Urbanisme - Changement d'usage et de destination – Permis de construire – Déclaration préalable

Distinction entre usage et destination. L'usage du bien qualifie l'utilisation à laquelle l'occupant le destine (habitation, activité commerciale ou professionnelle). L'usage, tel que régi par le CCH, doit être distingué de la destination qui est ce pour quoi le local a été conçu techniquement et relève de la législation sur l'urbanisme d'une part (v. no 6), du droit de la copropriété d'autre part (v. no 7).


Changement d'usage et autorisation d'urbanisme. Sous le régime antérieur au 1er octobre 2007, date d'entrée en vigueur de la réforme des autorisations d'urbanisme, seuls les changements de destination accompagnés de travaux étaient soumis à permis de construire, mais en dehors de ce cas, il n'y avait pas de contrôle au titre du code de l'urbanisme. Désormais, tous les changements de destination des constructions existantes, qu'ils soient ou non accompagnés de travaux, sont soumis à autorisation. Ils relèvent, en principe, du régime de la déclaration préalable, sauf lorsqu'ils s'accompagnent d'une modification des structures porteuses du bâtiment et de la façade, auquel cas, ils sont soumis à permis de construire ( C. urb., art. R*. 421-14, b et R*. 421-17, b). Les changements de destination soumis à contrôle sont ceux qui interviennent entre les différentes catégories fixées par l'article R*. 123-9, alinéa 18, du code de l'urbanisme : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt. Il est précisé que les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal ( C. urb., art. R*. 421-14, al. 3 et 6).

Eu égard à cet élargissement des contrôles au titre du code de l'urbanisme, les changements d'usage relevant à la fois de l'autorisation au titre de l'article L. 631-7 du CCH et d'une autorisation d'urbanisme seront plus nombreux. Dans ce cas, les deux procédures seront indépendantes, mais une seule demande sera faite : voir no 39.

Doivent être précédés d'une déclaration préalable, lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R*. 421-14 à R. 421-16 du code de l'urbanisme (v. no 10), les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants :

1. les travaux de ravalement et les travaux ayant pour effet de modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant ;
   Exemple : relèvent de cette disposition l'installation de panneaux photovoltaïques sur un immeuble existant ou encore la transformation en façade d'une fenêtre en porte-fenêtre, dès lors qu'elle s'accompagne de la création d'un balcon de moins de 20 m2 et ne constitue pas une modification du volume de ce bâtiment mais une simple modification de son aspect extérieur (Rép. min. no 70438 : JOAN Q, 15 juin 2010, p. 6717) ;
2. les changements de destination d'un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R*. 123-9 du code de l'urbanisme (habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt). Les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal.
3. le nouveau code de l'urbanisme soumet désormais le changement de destination à déclaration préalable, voire à permis de construire, lorsqu'il s'accompagne d'une modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment. La destination des locaux accessoires étant désormais identique à celle des locaux principaux, de nombreuses opérations devraient toutefois être dispensées de ces formalités. Le ministre de l'écologie a confirmé ainsi que la transformation d'une grange attenante à un bâtiment initialement agricole mais, par la suite transformé en habitation, ne nécessite pas de dépôt d'une demande d'autorisation d'urbanisme. En effet, dès lors que la construction agricole désaffectée a été utilisée de manière continue à des fins d'habitation, elle constitue un ensemble d'habitation. La grange, qui en est l'accessoire, bénéficie de cette même qualification. Sa transformation n'est donc pas assimilable à un changement de destination. L'aménagement de la grange peut néanmoins avoir pour effet de transformer la surface hors œuvre brute en surface hors œuvre nette. Si cette opération porte sur plus de 10 m2, elle sera soumise à déclaration préalable (Rép. min. no 1768 : JO Sénat Q, 29 nov. 2007, p. 2187) ;
4. dans les secteurs sauvegardés dont le PSMV n'est pas approuvé ou dont le PSMV a été mis en révision, les travaux effectués à l'intérieur des immeubles ;
5. les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le PLU ou un document d'urbanisme en tenant lieu a identifié, en application du 7o de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme, comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager ;
6. les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet, dans une commune non couverte par un PLU, de modifier ou de supprimer un élément, qu'une délibération du conseil municipal, prise après enquête publique, a identifié comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager ;
7. les travaux ayant pour effet la création d'une SHOB supérieure à 2 m2 et inférieure ou égale à 20 m2 ;
8. les travaux ayant pour effet de transformer plus de 10 m2 de SHOB en SHON.

C. urb., art. R*. 421-17