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samedi 19 mai 2012

Droit Immobilier - Vente en l'état de futur achèvement (VEFA) – Loi SCRIVENER – Acte d'Avocat

Ces nouvelles règles sont en vigueur depuis la publication de la loi Warsmann de simplification du droit n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d’amélioration de la qualité du droit
Elles rendent applicables aux contrats préliminaires de réservation de VEFA les dispositions de la loi Scrivener.

Conséquences sur les mentions obligatoires:
Le contrat préliminaire de VEFA doit désormais indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l’aide d’un ou plusieurs prêts (article L. 312-15 du code de la consommation).
Si le contrat préliminaire stipule que le prix sera payé sans recourir à un prêt, il doit comporter la mention manuscrite de l’acquéreur par laquelle il «reconnaît avoir été informé que s’il recourt à un prêt, il ne peut se prévaloir» des dispositions de la loi Scrivener protégeant à l'emprunteur immobilier.

Quelles sont les conséquences si le contrat ne comporte pas cette mention manuscrite obligatoire ?
Si l'acquéreur décide finalement de financer l’opération au moyen d’un prêt immobilier, le contrat sera automatiquement considéré comme conclu sous la condition suspensive d’un financement.
En d’autres termes, l’acquéreur pourra se prévaloir des règles protectrices et d’ordre public de la loi Scrivener.

Avantages de l’acte d’avocat (loi de modernisation des professions judiciaires ou juridiques du 28 mars 2011) :
L'acte d'avocat dispense de cette mention manuscrite.
Elle n’est donc pas requise chaque fois que le contrat de réservation est conclu sous-seing privé et contresigné par l'avocat.
Le cabinet se tient donc à votre disposition pour vous assister, conseiller et vous accompagner dans la rédaction de ces actes.

Effets de la condition suspensive de financement :
En cas de recours à un prêt immobilier, la durée de la condition suspensive relative à l'obtention de ce prêt ne pourra être inférieure à un mois, ce délai étant décompté à partir de la date de l'enregistrement de l'acte sous-seing privé ou de la signature de l'acte authentique (article L. 312 - 16 du code de la consommation).
Attention ! Cette règle est d'ordre public et toute clause contraire est réputée non écrite (cour de cassation, civ. 3ème, 6 juillet 2005, n° 04 - 13380).

Restitution du dépôt de garantie:
Si l'acquéreur n’obtient pas son prêt immobilier, son dépôt de garantie doit lui être restitué sans retenue, ni indemnité de quelque nature que ce soit dans les 15 jours de sa demande de restitution. Passé ce délai, la somme est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié à (même article).