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vendredi 28 septembre 2012

Urbanisme - permis de construire et fraude

L'administration est tenue de retirer, sans conditions de délai, un permis de construire délivré à la suite de manœuvres ou de fausses déclarations du demandeur.

Pour cela, il doit être établi que l’appréciation de l'administration a été induite en erreur et faussée : cas des manœuvres dolosives commises par le propriétaire chaque fois qu’elles ont été de nature à induire en erreur l’administration (conseil d’état, 27 avril 1984, Marchetti, Dr. Adm. 1984, comm. p.214 ; conseil d’état, 26 juillet 1985, Orsatelli, n° 38808).

Tel est le cas d’avoir sciemment donné des indications inexactes à l'administration pour rendre constructible une opération qui ne l’était pas (conseil d'état, 14 octobre 1983, consorts De Oliveira, Gaz. Pal. 1984, 1, page 212 ; conseil d'état, 24 avril 1992, Gillot, n° 94513 ; conseil d'état, 20 mai 1994, Masmejean, n° 85114).

La fraude au permis, lorsqu’elle est retenue, a pour avantage de contester sa légalité au-delà de tout délai de recours devant le juge administratif.

Droit immobilier - vente d'immeuble - garantie des vices cachés - lotissement

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue la rendant impropre à l’usage auquel on la destine ou en diminuant tellement son usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus (cf. en ce sens, cour de cassation, Civ. 3ème, 19 décembre 2001, n° 00-12.022).

Plus spécifiquement, le lotisseur est tenu, en sa qualité de vendeur, de la garantie des vices cachés, cette dernière n’étant pas enfermée dans le délai décennal (Cour de Cassation, Civ. 3ème, 20 mars 1978, Bull. Civ. III, n° 127).

Ont ainsi été considérés comme des vices rédhibitoires constituant un vice caché :

  • L’inconstructibilité de la chose vendue (cour de cassation, Civ. 3ème, 1er octobre 1997, Bull. Civ. III, n° 181 ; cour de cassation, Civ. 3ème 24 février 1999, Bull. Civ. III, n° 52 ; cour de cassation, Civ. 3ème, 10 mars 2000, Bull. Civ. III, n° 61).
  • La révélation tardive d’une servitude diminuant l’usage du terrain acquis (Cour d'Appel de PARIS, 14 décembre 1978, Gaz. Pal. 4-6 septembre 1988, page 15), etc

Urbanisme, plan local d'urbanisme, rapport de présentation - insuffisance

La règle :

Article R. 123-2 du code de l'urbanisme :

« Le rapport de présentation :

1° Expose le diagnostic prévu au 1er alinéa de l’article L. 123-1 ;
2° Analyse l’état initial de l’environnement ;
3° Explique les choix retenus pour établir le projet d’aménagement et de développement durable, expose les motifs de la délimitation des zones, des règles qui sont applicables et des orientations d’aménagement. Il justifie l’institution des secteurs des zones urbaines où les constructions ou installations d’une superficie supérieure à un seuil défini par le règlement sont interdites en application du a de l’article L. 123-2 ;
4° Evalue les incidences des orientations du plan local d'urbanisme sur l’environnement et expose la manière dont le plan prend en compte le souci de sa préservation et de sa mise en valeur.
Dans le cas prévu au cinquième alinéa de l'article L. 123-1, le rapport de présentation comprend, en outre, le diagnostic sur le fonctionnement du marché local du logement et sur les conditions d'habitat défini par l'article R. 302-1-1 du code de la construction et de l'habitation.
En cas de modification ou de révision, le rapport de présentation est complété par l’exposé des motifs des changements apportés ».

Ces formalités sont regardées comme substantielles.

Leur méconnaissance affecte la légalité de la délibération approuvant le plan d'occupation des sols ou le plan local d'urbanisme (tribunal administratif de Nantes, 8 mars 1984, Daniau et autres, Recueil, page 457), l’ensemble du document local d’urbanisme étant concerné par une telle irrégularité (conseil d'état, 3 juillet 1992, commune de Riedisheim, Recueil, page 279).
  •  Absence de rapport de présentation – sanction :
L’absence de rapport entraîne l’annulation de la délibération approuvant le document d’urbanisme (conseil d'état, 7 janvier 1991, Association de sauvegarde du patrimoine martiniquais, n° 90231).
  •  Insuffisance du rapport de présentation – sanction :
L’insuffisance du rapport de présentation entache le plan local d'urbanisme d’illégalité (conseil d'état, 22 novembre 1986, Ministre de l’urbanisme c/. Daniau, JCP G 1986, II, n° 20633 ; conseil d'état, 25 mars 1996, Association des propriétaires et résidents pour la sauvegarde du Moulleau, n° 148521).

Si le choix de zonage s’avère conduire à des résultats contraires à ceux que prétend poursuivre le rapport de présentation, la délibération approuvant le plan local d'urbanisme doit être déclarée illégale (tribunal administratif de Versailles, 10 mai 1994, Charbonnier c/. commune de Bazoches-sur-Guyonne).

mardi 18 septembre 2012

Environnement - installation classée pour la protection de l'environnement - changement notable

Selon l’article L. 512-15 alinéa 2 du code de l'environnement :

« L’exploitant doit renouveler sa demande d’autorisation ou sa déclaration soit en cas de transfert, soit en cas d’extension ou de transformation de ses installations ou de changement dans ses procédés de fabrication, entraînant des dangers ou inconvénients mentionnés à l’article L. 511-1 ».

Lorsque les modifications envisagées présentent un caractère notable, l’importance des nuisances ou des risques, que la modification projetée va induire, implique de déposer une nouvelle demande d’autorisation ou une nouvelle déclaration.

La procédure est alors identique à celle d’une installation nouvelle (conseil d'état, 4 juillet 1984, Michel Forgue et autres, n° 16022).

Constitue par exemple un changement notable :
  • Le fait de substituer un procédé d’épuration à un autre (conseil d'état, 21 octobre 1977, Alphonse Magnin-Postillon, RJE 1/1978 p 63) ;
  •  L’utilisation de mâchefers pour la remise en état d’une carrière constitue une modification notable de l’arrêté d’autorisation supposant, après enquête publique, la délivrance d’une autorisation pour l’exploitation d’un centre de déchets ménagers et assimilés (rép. min. n° 8085 : JO Sénat, Q., 11 novembre 1999).
Le juge administratif peut substituer sa propre interprétation de la notion de modification notable à celle de l’autorité préfectorale et se montrer plus sévère qu’elle.

Il peut ainsi exiger le dépôt d’une nouvelle demande d’autorisation alors que le préfet a estimé suffisant d’imposer des prescriptions complémentaires pour prendre en compte les projets de modifications apportées à une installation de stockage de déchets ménagers (cour administrative d'appel de Bordeaux, 16 novembre 1995, Syndicat intercommunal de traitement et de ramassage des ordures ménagères des cantons centre et nord de Toulouse, n° 93BX00555).

Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter le cabinet d’avocats CAZAMAJOUR

Droit immobilier - vente en l'état de futur achèvement (VEFA) - Loi Scrivener - acte d'avocat

  • Ces nouvelles règles sont en vigueur depuis la publication de la loi Warsmann de simplification du droit n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d’amélioration de la qualité du droit.
Elles rendent applicables aux contrats préliminaires de réservation de VEFA les dispositions de la loi Scrivener.
  • Conséquences sur les mentions obligatoires:
Le contrat préliminaire de VEFA doit désormais indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l’aide d’un ou plusieurs prêts (article L. 312-15 du code de la consommation).

Si le contrat préliminaire stipule que le prix sera payé sans recourir à un prêt, il doit comporter la mention manuscrite de l’acquéreur par laquelle il « reconnaît avoir été informé que s’il recourt à un prêt, il ne peut se prévaloir » des dispositions de la loi Scrivener protégeant à l'emprunteur immobilier.
  • Quelles sont les conséquences si le contrat ne comporte pas cette mention manuscrite obligatoire ?
Si l'acquéreur décide finalement de financer l’opération au moyen d’un prêt immobilier, le contrat sera automatiquement considéré comme conclu sous la condition suspensive d’un financement.

En d’autres termes, l’acquéreur pourra se prévaloir des règles protectrices et d’ordre public de la loi Scrivener.
  • Avantages de l’acte d’avocat (loi de modernisation des professions judiciaires ou juridiques du 28 mars 2011) :
L'acte d'avocat dispense de cette mention manuscrite.

Elle n’est donc pas requise chaque fois que le contrat de réservation est conclu sous-seing privé et contresigné par l'avocat.

Le cabinet se tient donc à votre disposition pour vous assister, conseiller et vous accompagner dans la rédaction de ces actes.
  • Effets de la condition suspensive de financement :
En cas de recours à un prêt immobilier, la durée de la condition suspensive relative à l'obtention de ce prêt ne pourra être inférieure à un mois, ce délai étant décompté à partir de la date de l'enregistrement de l'acte sous-seing privé ou de la signature de l'acte authentique (article L. 312 - 16 du code de la consommation).

Attention ! Cette règle est d'ordre public et toute clause contraire est réputée non écrite (cour de cassation, civ. 3ème, 6 juillet 2005, n° 04 - 13380).
  • Restitution du dépôt de garantie :
Si l'acquéreur n’obtient pas son prêt immobilier, son dépôt de garantie doit lui être restitué sans retenue, ni indemnité de quelque nature que ce soit dans les 15 jours de sa demande de restitution. Passé ce délai, la somme est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié à (même article).

Urbanisme - permis de construire - urbanisme commercial - autorisation d'exploitation commerciale - articulation


1. Principe (articles L. 752-15 alinéa 3 du code de commerce et l. 425-7 du code de l'urbanisme) :

Le projet sur lequel a délibéré la CDAC ou la CNAC doit être identique à celui objet du permis de construire, déposé en application du code de l'urbanisme.

Aucun de deux dossiers ne doit différer ou ne saurait être modifié au niveau, par exemple, des : 
  • Volume, implantation, surface et desserte des locaux (tribunal administratif de Montpellier, 2 mai 1979, Lassalle et autres, Recueil, page 514) ;
  •  Terrain d’assiette du projet (tribunal administratif de Nantes, 20 juillet 1979, Leboucher, Recueil, page 526).
Les communes ont donc l’obligation de vérifier à ce titre les permis de construire (conseil d'état, 19 décembre 1986 ; Min. équipement, logement et transports / Union générale des commerçants, industriels et artisans de Bellerive-sur-Allier, Recueil, Tables, page 1409 ; conseil d'état, 3 avril 1987, Monmarsan, n° 53869).

A l’instar du régime juridique des permis de construire modificatifs, le juge administratif apporte un assouplissement à ce principe.

2. Assouplissements admis

Le conseil d'état invalide les permis de construire comportant des modifications substantielles par rapport au projet validé par la CDAC ou CNAC.

La modification substantielle vient sanctionner essentiellement les modifications de nature à bouleverser l’économie générale du projet.

L’essentiel des décisions se positionne par rapport à des changements importants de la surface de vente (conseil d'état, 13 mars 1996, Sté Sari centres commerciaux ; conseil d'état, 1er févr. 1985, SA Reynoird, RD imm. 1985, p. 143 ; conseil d'état, 20 mai 2005, SCI Bercy Village, n° 258061) ou d’affectation de l’occupation des sols (conseil d'état, 1er février. 1985, SA Reynoird).

A titre d’exemples, ont été jugées substantielles :
  • L'installation de surfaces de vente sur un parking et augmentation de la surface de vente de plus de 20 % (conseil d'état, 1er févr. 1985, SA Reynoird : RD imm. 1985, p. 143) ;

  • Dans ce cas, le permis de construire ne peut être délivré sans une nouvelle autorisation de la CDAC ou CNAC (conseil d'état, 13 mars 1996, Sté Sari centres commerciaux, BJDU 1996. 122, Dr. administratif. 1996, n° 347).
A l'inverse, ont été considérées comme non substantielles :
  • Des modifications marginales de la surface de vente de l’ordre de 5 % (conseil d'état, 17 déc. 1982, Sté Angélica-Optique Centraix et autres, Recueil page 419 ; conseil d'état, 21 juin 1985, SCI La Dullague, no 18969).

  • L’augmentation des surfaces de réserves (conseil d'état, 17 décembre 1982, Sté Angélica-Optique Centraix et autres, précité).                                                                                                               
  • Dans une espèce où l’autorisation avait été accordée par la CDAC mais refusée par la CNAC, et alors que le péitionnaire avait cru pouvoir, en réduisant de 200 m2 la surface de vente, convaincre la CNAC de changer son avis, le tribunal administratif d’Orléans a jugé qu’eu égard à la modestie de cette modification, ce nouveau projet n’était pas différent du projet initial refusé par la CNAC (tribunal administratif d’Orléans, 17 janvier 2006, SARL MPH Distri ; AJDA 2006. 706).

lundi 17 septembre 2012

Droit immobilier - copropriété - réglement des copropriété - opposabilité


La règle :

Article 4 du décret du 17 mars 1967 :

« Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié.

Il en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division et des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés.

Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent. »
 

Conditions d’opposabilité du règlement de copropriété : 
  • A l’égard des tiers et des copropriétaires :
Le règlement et l’EDV sont publiés au fichier du bureau des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble.

Dans ce cas, ils sont opposables aux acquéreurs et, plus généralement, aux tiers.

L’acte de transfert de propriété doit expressément mentionner que l’acquéreur en a eu connaissance préalablement à l’acquisition.

La mention de la publicité du règlement de copropriété préalable à l’acte de vente emporte ipso facto acceptation des clauses du règlement (en ce sens, Cour d'Appel de PARIS, 6 mai 1999, AJDI, 1999, page 118).

  •     A l’égard des réservataires de lots d’une copropriété :
A défaut de publication au fichier immobilier, le règlement de copropriété et l’EDV ne sont opposables à l’acquéreur que si l’acte de transfert de propriété constate expressément 1/ qu’il en a eu connaissance préalablement à l’acquisition et 2/ qu’il y a adhéré.

Urbanisme - permis de construire - recours administratif préalable et connaissance acquise


Article R. 421-1 du code de justice administrative :

« sauf en matière de travaux publics, la juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée ».

Article R. 600-2 du code de l'urbanisme :

« Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15 ».

En dehors de ces délais, tout recours administratif est irrecevable, même si la décision contestée est illégale (conseil d'état, 13 juillet 1977, Société de gestion foncières et d’études, n° 99301).

Seul un recours gracieux est de nature à proroger le délai de recours contentieux (conseil d'état, 5 janvier 2000, commune de Macot la Plagne, Rec. page 3).

Le juge administratif dispose d'un pouvoir souverain d'appréciation et de qualification des recours gracieux (conseil d'état, 31 mai 2001, SCI les jardins de Mennecy, n° 204434).

Il conditionne la prorogation du délai de recours à l’exercice d’un véritable recours gracieux dont il examine les termes, fins et conclusions (conseil d'état, 26 septembre 1990, Madame Werle, n° 97455).

Par exemple, ne constitue pas un recours gracieux :
  •      Une lettre adressée au maire qui ne comporte aucune demande de retrait du permis litigieux et se borne à interroger le maire sur d'éventuelles méconnaissances du POS (conseil d'état, 30 mai 2001, SCI les jardins de Mennecy, précité) ;
  •       Une simple lettre de protestation contre un permis de construire adressée au maire (conseil d'état, 17 mai 1999, Ferrari, n° 172918) ;
  •       Un courrier sans mention de la décision expresse de non-opposition, ni demande de retrait qui s'analyse en une simple protestation (conseil d'état, 27 juillet 2005, commune de Gommecourt, n° 267678) ;
  •       Une lettre se bornant à demander au maire de faire part aux services techniques de son hostilité au projet de construction envisagé par un voisin et de son intention de s'opposer au permis de construire qui pourrait être délivré sans faire état de l'arrêté du maire accordant le permis en cause (conseil d'état, 4 mars 1991, commune de Villemomble, n° 96570).

Environnement - commission carrières

En premier lieu, selon l’article L. 515-2 du code de l’environnement :

« La Commission départementale des carrières est présidée par le préfet. Elle est composée à parts égales :

1° De représentants des administrations publiques concernées ;

2° De représentants élus des collectivités territoriales ;

3° De représentants des professions d’exploitant de carrières et d’utilisateurs de matériaux de carrières ;

4° De représentants des associations de protection de l’environnement et des professions agricoles. Le président du conseil général est membre de droit de la Commission.

La Commission départementale des carrières examine les demandes d’autorisation d’exploitation de carrières prévues aux articles L. 512-1 et L. 512-2 et émet un avis motivé sur celles-ci.

V - Les maires des communes sur le territoire desquelles une exploitation de carrière est projetées sont, en outre, membres de droit de la Commission lorsque celle-ci examine la demande d’autorisation de cette exploitation ».

La formation spécialisée des carrières de la Commission Départementale de la Nature, des Paysages et des Sites (CDNPS) est compétente pour donner un avis sur les demandes d’autorisation et autres actes concernant les carrières et leurs installations annexes.

L’avis de cette commission doit être impartial en toute hypothèse.

A ce titre, la jurisprudence administrative considère qu’un membre de la Commission, siégeant en tant que représentant de la profession des carriers, ne doit pas siéger lorsque celle-ci examine son propre projet ainsi que celui d’un concurrent direct, situés dans la même commune (Tribunal Administratif de NANTES, 13 octobre 2005, Société GUINTOLI, n° 014520).

De même, a-t-il été jugé que ne remplissait pas les garanties d’impartialité, une Commission à laquelle siégeait un hydrogéologue qui avait publié une étude sur laquelle se fondait l’étude d’impact du projet soumis à consultation (Tribunal Administratif de BESANÇON, 3 mai 2001, COMMUNE D’AUVET ET AUTRES C/ PREFET DE LA HAUTE-SAÔNE, n° 000840).

Droit immobilier - copropriété et aliénation de parties communes

1. Parties communes et usage privatif :

Une partie commune dont la jouissance est privative n’est pas une partie privative (cour de cassation, civ. 3ème, 25 janvier 1995, n° 92-19.600).

Le droit de jouissance exclusive n’est pas un droit de copropriété (cour de cassation, civ. 3ème, 6 juin 2007, n° 06-13.477).

2. Annexion indue ou autorisée d’une partie commune. Actions possibles :

L’annexion indue d’une partie commune expose le copropriétaire à une action en restitution du syndicat ou d’un autre copropriétaire. Cette action réelle est soumise à la prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil.

En revanche, l’action contre la décision du syndicat d’autoriser cette annexion est une action personnelle, soumise à la prescription décennale (cour de cassation, civ. 3ème, 16 septembre 2003, n° 02-12.284).

3. Conditions de cession d’une partie commune :

L’article 16 de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété autorise les cessions de parties communes dans les conditions suivantes :

« Tous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu'ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef.

Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l'alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui. »

Les règles de majorité sont les suivantes.

En vertu de l’article 26 de la loi, sont adoptées à la majorité des 2/3 les modifications du règlement de copropriété relatives à la la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

En revanche, l’aliénation d’une partie commune dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble n’est possible qu’à l’unanimité (sauf lorsque cette aliénation résulte de la loi du 14 novembre 1994 sur le plan de relance de la ville).

4. Division au sein de copropriété horizontale :

Il est possible, lorsque la propriété du sol peut être divisée, de retirer certains bâtiments du syndicat pour en faire une propriété séparée.

Les modalités de division de la copropriété sont précisées par l’article 28 de la loi :

« I. - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :

a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;

b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.

II. - Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.

L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.

Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24.

Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.

La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial ».

Une autorisation de l’assemblée générale à la majorité des 2/3 est requise.

Lorsqu’une subdivision s'accompagne d'annexion de parties communes, elle doit être approuvée par l’assemblée générale (cour d’appel de Paris, 23ème chbre B, 7 octobre 2009, n° 08/00889).

A noter : toute modification affectant les parties commune nécessite une modification du règlement de copropriété, de la répartition des charges

Urbanisme - Permis de construire - recours des tiers - affichage - connaissance acquise

En principe, le délai de recours se déclenche à compter de l’affichage du permis de construire sur le terrain :

« Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15. » (article R. 600-2 du code de l'urbanisme).

Les articles R. 424-15 et A. 424-17 du code de l'urbanisme imposent la mention des délais et voies de recours sur le panneau d’affichage du permis de construire.

De plus, cet affichage doit être régulier : le panneau d’affichage doit être visible depuis la voie publique.

Un affichage visible depuis la voie privée ouverte au public est regardé comme suffisant, aucune règle n’imposant au constructeur de procéder à l’affichage en plusieurs endroits (conseil d'état, 21 mars 1986, n° 71543).

Il est également régulier lorsqu’il est visible depuis la voie privée qui dessert le terrain lorsque, eu égard à ses conditions d’accès et au nombre d’habitations desservies, celle-ci doit être regardée comme ouverte à la circulation publique (cour administrative d'appel Marseille, 5 avril 2001, Constr.-Urb. 2002, n°78).

Le juge vérifie que le choix de l’emplacement n’est pas constitutif d’une manœuvre ayant pour objet de priver d’effet la mesure de publicité (conseil d'état, 23 février 2004, Bull. CPU juin 2004, p.23).

L’évolution du texte qui fait aussi désormais expressément référence aux « espaces ouverts au public » pourrait amener la jurisprudence à évoluer. Le juge devrait toutefois rester sensible à l’importance de la fréquentation du lieu d’où l’affichage est visible pour apprécier la régularité de la mesure de publicité.

Le défaut d’affichage régulier du permis de construire sur le terrain a pour effet de ne pas déclencher les délais de recours des tiers.

Attention, la connaissance acquise des tiers peut déclencher ce délai de recours.

Cette théorie fait primer sur le constat de l'accomplissement de formalités objectives de publicité, le fait que le requérant ait eu connaissance, en pratique, de la décision qu'il entend contester (conseil d'état, 4 août 1905, Martin, n° 14220).

Pour les tiers, le conseil d'état n'exige pas que leur soient communiqués les voies et délais de recours (conseil d'état, 15 juillet 2004, Epoux Damon, n° 266479).

De manière générale, il y a connaissance acquise d’une décision de nature à faire courir le délai du recours contentieux, soit lorsque le requérant a formé contre cette décision un recours administratif ou contentieux, soit lorsqu’elle a été prise par un organisme collégial dont fait partie le requérant.

Le tiers est regardé comme ayant eu, au plus tard, connaissance d’une décision à la date à laquelle il a formulé un recours administratif contre celle-ci, un tel recours marquant alors le point de départ du délai de recours contentieux (conseil d'état, 6 octobre 1978, association du quartier La Corvée-La Roche des Fées, n° 01898 et 01921).

Le délai court à compter de la connaissance manifestée par le recours gracieux formé par les requérants (cour administrative d'appel Bordeaux, 26 juin 2007, Monsieur Tauriac, n° 05BX00743).

Cette théorie ne peut toutefois jouer qu’en présence d’un véritable recours administratif.

Tout est question d’appréciation de la part du juge administratif qui dispose d'un pouvoir souverain d'appréciation et de qualification des recours (conseil d'état, 31 mai 2001, SCI Les Jardins de Mennecy, n° 204434).

Il conditionne la prorogation du délai de recours à l’exercice d’un véritable recours gracieux dont il examine les termes, fins et conclusions (conseil d'état, 26 septembre 1990, Madame Werle, requête n° 97455)

Il estime qu’une lettre doit contenir une demande de retrait pour être analysée comme un recours gracieux (conseil d'état, 27 juillet 2005, Monsieur Damasceno Sobral, n° 267678).

N’ont as été regardés comme des recours gracieux :

→   Une lettre qui se borne à interroger le maire sur d'éventuelles méconnaissances du plan d'occupation des sols (conseil d'état, 30 mai 2001, SCI « Les Jardins de Mennecy », n° 204434).

→   Une lettre se bornant à contester l’agrandissement d’une construction ancienne sans contester, ni même désigner un permis de construire (conseil d'état, 26 mars 2008, Monsieur Chachay, Monsieur Thirion, n° 286742) ;

→   Une lettre demandant de procéder au contrôle d’un permis de construire ou à une mise en conformité partielle des travaux (cour administrative d'appel Versailles, 21 février 2008, Commune de Gambais, n° 06 VE00908).

Ainsi, si un recours administratif, caractérisé comme tel, a été exercé, la théorie de la connaissance acquise joue à l’égard des tiers.

Urbanisme - Permis de construire - covisibilité de monument historique - Nature et portée des avis de l'architecte des bâtiments de France


1. Lors de l’instruction de permis de construire ou d’autorisation d'urbanisme, l’architecte des bâtiments de France peut être consulté lorsque le projet se situe dans le périmètre de covisibilité d’un monument historique.


Il émet son avis sur la base des règles ou autorisations en vigueur à la date de sa consultation.

2. En l’absence de covisibilité d'un monument historique, l'avis de l'architecte des bâtiments de France est simple. 

Inversement, en cas de covisibilité d’un monument historique, son avis est obligatoire. Il doit être impérativement consulté par la commune qui instruit la demande de permis de construire et l’administration est alors liée pas cet avis.

Depuis l’entrée en vigueur de la réforme des autorisations d'urbanisme le 1er octobre 2007, le régime des consultations obligatoires de l’architecte des bâtiments de France dans le périmètre des monuments historiques a été modifié pour dépendre de cette notion de covisibilité qui impose la réunion d’une double condition de distance maximale de 500 mètres et de visibilité du monument ou en même temps que le monument (article L. 621-30-1 du code du patrimoine).

▐  Lorsque ces 2 conditions cumulatives sont réunies, une autorisation préalable de l’architecte des bâtiments de France est imposée pour toute construction nouvelle, démolition, transformation ou modification de nature à affecter l’aspect d’un immeuble situé dans le champ de visibilité d’un édifice classé ou inscrit (article L. 621-31 du code du patrimoine).
Lorsque ces travaux sont soumis à autorisation d'urbanisme, cette dernière tient lieu de l’autorisation précitée si l’architecte des bâtiments de France a donné son accord.

▐  Hors champ de visibilité dans le périmètre des 500 mètres, l’accord préalable de l’architecte des bâtiments de France n’est pas requis (conseil d'état, 27 juillet 1988, Monsieur et Madame Gohin, n° 81698).
Il émet un avis « simple » que le maire n’est tenu ni de recueillir, ni de reprendre, ce qui signifie qu’il ne peut pas fonder sa décision sur celui-ci (cour administrative d'appel de Bordeaux, 17 février 2000, Monsieur Pierre Soule-Tholy et autres, n° 97BX00797 ; cour administrative d'appel de Douai, 21 décembre 2000, commune de Liesse, n°97DA0028 ; rép. min., n° 33408 : JO Sénat Q, 19 juillet 2001. 2386).
Son avis est réputé favorable en cas de silence conservé pendant 4 mois (article R. 423-67 du code de l'urbanisme).

3. L’architecte des bâtiments de France est seul compétent, sous le contrôle du juge, pour apprécier si un immeuble existant ou à implanter à moins de 500 mètres d’un immeuble classé ou inscrit est ou non situé dans son champ de visibilité (conseil d'état, 12 mars 2007, Marchand, n° 275287). 

4. Appréciation de la covisibilité par les juridictions administratives – exemples :

▐  La covisibilité peut n’être que partielle (conseil d'état, 31 juillet 1986, Min. urba. et logement / Monsieur Sainte-Rose, n° 60511).

▐  Elle peut être appréciée depuis un ou deux endroits différents (conseil d'état, 8 novembre 1991, Ville de Clermont-Ferrand c/ Chartron, n° 96650).

▐  Elle est obligatoirement appréciée d'un endroit public ou d’un bien ouvert au public : voies publiques, places, chemins ruraux, etc. (conseil d'état, 4 novembre 1994, société de gestion, d’études et de création immobilières françaises, n° 103270 ; conseil d'état, 8 septembre 1997, Deschamps, n° 161956).

   ▐  Inversement, les vues des espaces privatifs ne sont pas prises en compte (cour administrative d'appel de Nantes, 3 novembre 1999, Min. culture et de la communication / Quere, n° 98NT00111).

5. Appréciation de la covisibilité par l’administration :

L’administration l'apprécier à partir d'« endroit normalement accessible ».

Elle ne peut, par conséquent, s'effectuer depuis un hélicoptère ou depuis des lieux qui ne sont pas aisément accessibles comme le sommet du clocher d'une église. La visibilité depuis un belvédère peut, en revanche, être prise en compte, dès lors que celui-ci est ouvert au public (Rép. min. Zimmermann n° 51116 : JOAN Q, 29 janv. 2001, p. 690 – cf. pièce jointe).

Le principe est donc très clair : la délivrance d’un permis de construire n’est subordonnée à l’accord de l’architecte des bâtiments de France que si, et seulement si, le projet est situé dans le champ de visibilité de l’édifice classé ou inscrit et dans le périmètre des 500 mètres, la visibilité s’appréciant depuis un « endroit normalement accessible » (cour administrative d'appel de Nantes, 12 juin 1997, Guérin, n° 93NT00841).


6. Contrôle du juge administratif :

Le contrôle de l’atteinte portée, selon l’ABF au monument, relève de l’appréciation souveraine des juges administratifs (conseil d'état, 5 juin 2002, Chabauty, n° 222390).

Ils vérifient si la construction projetée satisfait ou non les conditions cumulatives prévues par le code du patrimoine (conseil d'état, 28 juillet 1993, Monsieur Claude Alexandre, n° 76292).

L’illégalité de l’avis de l’architecte des bâtiments de France a un effet sur la légalité des permis de construire ou décisions d’urbanisme prises sur son fondement : le motif de refus d’autorisation tiré de l’avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France est inopérant dès lors que le projet n’est pas situé dans le champ de visibilité, cet avis n’étant pas requis (cour administrative d'appel de Bordeaux, 17 février 2000, Monsieur Soule-Tholy, n° 97BX00797).

Le juge administratif exerce également un contrôle sur l'appréciation du préfet ou de l'architecte des Bâtiments de France quant à l'atteinte portée à un monument historique.

7. Contestation de l’avis de l’architecte des bâtiments de France – recours obligatoire auprès du préfet de région :

La procédure de recours préalable obligatoire contre l’avis négatif illégal de l’architecte des bâtiments de France est notamment prévue pour :

▐  Les travaux situés en secteurs sauvegardés historiques (article L. 313-2 alinéa 3 du code de l'urbanisme),

▐  Les travaux situés en ZPPAUP - AMVAP (article L. 642-3 du code du patrimoine),

▐  Les travaux portant sur un immeuble classé au titre des monuments historiques ainsi que pour les projets situés dans le champ de visibilité d’un édifice classé ou inscrit (article L. 621-31 du code du patrimoine).

Le recours peut s’organiser de deux manières :

▐  Dans le délai d’un mois à compter de la réception de l’avis de l’ABF, le maire peut saisir le préfet de région en cas de désaccord.

▐  Le pétitionnaire du permis de construire peut également contester cet avis de l’architecte des bâtiments de France auprès du préfet de région. Ce recours doit être exercé dans un délai de 2 mois à compter de la notification du refus de permis de construire.

▐  En vertu des articles 29 et 30 de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 dite « Grenelle II », le préfet dispose d’un délai de 2 mois à compter de sa saisine pour se prononcer (contre 3 auparavant).

▐  Son avis se substitue à celui de l’architecte des bâtiments de France. Il est notifié au maire et au pétitionnaire. Son silence vaut acceptation du recours engagé.

    ▐  Lorsque l’avis de l’architecte des bâtiments de France est infirmé par le préfet, le maire peut délivrer le permis de construire, initialement refusé dans le champ de visibilité du monument historique.


Attention, le recours directement engagé contre le refus d’autorisation est irrecevable si la demande d’annulation est fondée sur l’illégalité de l’avis de l’ABF (conseil d'état, 28 mai 2010, Dufour, n° 327615).

jeudi 13 septembre 2012

Usufruit - Des travaux de construction ne constituent pas des grosses réparations, mais des améliorations

Pour mémoire : Il résulte des articles 605 et suivants du code civil que l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien et que les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire. L’article  606 énumère limitativement les grosses réparations.
Contexte : Un contribuable avait emprunté pour réaliser de gros travaux sur le bien immobilier dont il était usufruitier incluant démolition de la maison et construction d'une nouvelle habitation plus vaste, construction d'une piscine et réaménagement du terrain. La dette avait été portée au passif de l'ISF.
Estimant que les travaux en cause constituaient des grosses réparations, lesquelles sont à la charge du nu-propriétaire, l'administration avait réintégré la dette dans le patrimoine taxable de l'usufruitier et avait été approuvée par la cour d’appel.
Apport de l’arrêt : la cour de cassation rappelle que l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien et que les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire. Par ailleurs, à la cessation de l'usufruit, l'usufruitier ne peut jamais réclamer d'indemnité pour les améliorations qu'il a faites. La Cour a ensuite cassé la décision de la cour d'appel au motif que les travaux réalisés constituaient des améliorations.
(Cour de cassation chambre commerciale, 12 juin 2012 n° 11-11.424 (n° 689 FS-PB))

mardi 11 septembre 2012

ICPE - hydroélectricité : publication de l'arrêté du 10 août définissant le programme d'investissement des installations de production hydroélectrique


L'article L.314-2 du code de l’énergie prévoit un programme d'investissement des installations.
L'arrêté du 10 août 2012 vient de définir ce programme d'investissement qui régit le renouvellement des contrats d'achat d'électricité et son montant. Il dispose :  

 "Sous réserve du maintien des contrats d'obligation d'achat en cours au 11 août 2004, les installations bénéficiant de l'obligation d'achat au titre de l'article L. 121-27 ou de l'article L. 314-1 ne peuvent bénéficier qu'une seule fois d'un contrat d'obligation d'achat. Cette disposition ne s'applique pas aux contrats d'achat d'une durée de quinze ans, qui arrivent à échéance à partir de 2012, dont bénéficient les installations de production hydroélectrique qui pourront être renouvelés une fois à leur échéance aux mêmes conditions et pour une durée de quinze ans, sous réserve de la réalisation d'un programme d'investissement défini par arrêté".

(Arrêté du 10 août 2012 définissant le programme d'investissement des installations de production hydroélectrique prévu à l'article L.314-2 du code de l'énergie - JORF n° 0206 du 5 septembre 2012, page 14358 texte n° 28)