Urbanisme - permis de construire - urbanisme commercial - autorisation d'exploitation commerciale - articulation

1. Principe (articles L. 752-15 alinéa 3 du code de commerce et l. 425-7 du code de l'urbanisme) :

Le projet sur lequel a délibéré la CDAC ou la CNAC doit être identique à celui objet du permis de construire, déposé en application du code de l'urbanisme.

Aucun de deux dossiers ne doit différer ou ne saurait être modifié au niveau, par exemple, des : 

• Volume, implantation, surface et desserte des locaux (tribunal administratif de Montpellier, 2 mai 1979, Lassalle et autres, Recueil, page 514) ;

•  Terrain d’assiette du projet (tribunal administratif de Nantes, 20 juillet 1979, Leboucher, Recueil, page 526).

Les communes ont donc l’obligation de vérifier à ce titre les permis de construire (conseil d'état, 19 décembre 1986 ; Min. équipement, logement et transports / Union générale des commerçants, industriels et artisans de Bellerive-sur-Allier, Recueil, Tables, page 1409 ; conseil d'état, 3 avril 1987, Monmarsan, n° 53869).

A l’instar du régime juridique des permis de construire modificatifs, le juge administratif apporte un assouplissement à ce principe.

2. Assouplissements admis

Le conseil d'état invalide les permis de construire comportant des modifications substantielles par rapport au projet validé par la CDAC ou CNAC.

La modification substantielle vient sanctionner essentiellement les modifications de nature à bouleverser l’économie générale du projet.

L’essentiel des décisions se positionne par rapport à des changements importants de la surface de vente (conseil d'état, 13 mars 1996, Sté Sari centres commerciaux ; conseil d'état, 1er févr. 1985, SA Reynoird, RD imm. 1985, p. 143 ; conseil d'état, 20 mai 2005, SCI Bercy Village, n° 258061) ou d’affectation de l’occupation des sols (conseil d'état, 1er février. 1985, SA Reynoird).

A titre d’exemples, ont été jugées substantielles :

• L'installation de surfaces de vente sur un parking et augmentation de la surface de vente de plus de 20 % (conseil d'état, 1er févr. 1985, SA Reynoird : RD imm. 1985, p. 143) ;

• Dans ce cas, le permis de construire ne peut être délivré sans une nouvelle autorisation de la CDAC ou CNAC (conseil d'état, 13 mars 1996, Sté Sari centres commerciaux, BJDU 1996. 122, Dr. administratif. 1996, n° 347).

A l'inverse, ont été considérées comme non substantielles :

• Des modifications marginales de la surface de vente de l’ordre de 5 % (conseil d'état, 17 déc. 1982, Sté Angélica-Optique Centraix et autres, Recueil page 419 ; conseil d'état, 21 juin 1985, SCI La Dullague, no 18969).

• L’augmentation des surfaces de réserves (conseil d'état, 17 décembre 1982, Sté Angélica-Optique Centraix et autres, précité).                                                                                                               
• Dans une espèce où l’autorisation avait été accordée par la CDAC mais refusée par la CNAC, et alors que le péitionnaire avait cru pouvoir, en réduisant de 200 m2 la surface de vente, convaincre la CNAC de changer son avis, le tribunal administratif d’Orléans a jugé qu’eu égard à la modestie de cette modification, ce nouveau projet n’était pas différent du projet initial refusé par la CNAC (tribunal administratif d’Orléans, 17 janvier 2006, SARL MPH Distri ; AJDA 2006. 706).