Pour mémoire : Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux sous réserve que la durée totale du bail, ou des baux successifs, ne soit pas supérieure à deux ans. A l'expiration de ce délai, si le locataire est laissé en possession ou si les parties concluent un nouveau bail pour le même local, s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux (art. L 145-5 du code de commerce) peu importe que l'activité du locataire ait changé.
Contexte : Un propriétaire de locaux commerciaux avait consenti un bail dérogatoire d'une durée de vingt trois mois à un locataire en vue de l'exploitation d'un vidéo-club. Vingt mois plus tard, afin de permettre au locataire de changer d'activité, les parties avaient conclu un second bail dérogatoire de vingt trois mois autorisant le locataire à exercer exclusivement le commerce de vente de fleurs. A l'issue du second bail dérogatoire, le bailleur avait fait délivrer un congé au locataire, lui refusant le bénéfice du statut des baux commerciaux car les deux contrats portaient sur des activités différentes.
Apport de l'arrêt : La juridiction suprême a écarté cet argument rappelant que l'article L 145-5 précité n'impose pas l'exercice de la même activité dans les locaux concernés. Ainsi, le second bail – conclu entre les mêmes parties, pour les mêmes locaux et consenti avant l'expiration du bail dérogatoire précédent à l'issue duquel le locataire avait été laissé en possession –, est soumis au statut des baux commerciaux.
(Cass. 3e civ. 31 mai 2012 n° 11-15.580 (n° 660 FS-PB), Raab c/ Oktay Kuru)
Contexte : Un propriétaire de locaux commerciaux avait consenti un bail dérogatoire d'une durée de vingt trois mois à un locataire en vue de l'exploitation d'un vidéo-club. Vingt mois plus tard, afin de permettre au locataire de changer d'activité, les parties avaient conclu un second bail dérogatoire de vingt trois mois autorisant le locataire à exercer exclusivement le commerce de vente de fleurs. A l'issue du second bail dérogatoire, le bailleur avait fait délivrer un congé au locataire, lui refusant le bénéfice du statut des baux commerciaux car les deux contrats portaient sur des activités différentes.
Apport de l'arrêt : La juridiction suprême a écarté cet argument rappelant que l'article L 145-5 précité n'impose pas l'exercice de la même activité dans les locaux concernés. Ainsi, le second bail – conclu entre les mêmes parties, pour les mêmes locaux et consenti avant l'expiration du bail dérogatoire précédent à l'issue duquel le locataire avait été laissé en possession –, est soumis au statut des baux commerciaux.
(Cass. 3e civ. 31 mai 2012 n° 11-15.580 (n° 660 FS-PB), Raab c/ Oktay Kuru)
