Rechercher dans ce blog

lundi 31 mars 2014

Vente d'immeuble - Demande de prêt - Délai

L’acquéreur dispose d’un mois au moins pour déposer sa demande de prêt
 
Une promesse synallagmatique de vente portant sur un  appartement est signée sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt dans un délai de 30 jours, l'acheteur s'engageant à déposer une demande de prêt dans un délai de 10 jours à compter de la signature de l'acte.
 
Ce n'est qu‘après avoir reçu la promesse par un courrier lui permettant d'exercer son droit de rétractation, que l'acheteur s'adresse à un courtier qui présente sans succès des demandes de prêt aux banques. Les vendeurs reprochent à l'acheteur de ne pas justifier du dépôt d'une demande de prêt dans le délai imparti et l'assignent en paiement de la clause pénale prévue dans la promesse.
 
La cour d'appel rejette la demande des vendeurs au  motif que la demande de prêt a été déposée dans le délai fixé, estimant que le point de départ de ce délai a été reporté à la fin du délai de rétractation de 7 jours.  Elle ajoute qu'en s'adressant à un courtier, l'acheteur a  satisfait à l'obligation de déposer une demande de prêt  auprès d'un organisme financier.
 
 
Elle en a déduit que la non-réalisation de la condition suspensive n'est pas imputable à l'acheteur.
La cour de cassation confirme la solution en adoptant une motivation différente. Elle énonce que les dispositions d'ordre public de l'article L. 312-16 du code de la consommation interdisent d'imposer à l'acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai, cette obligation contractuelle étant de nature à accroître les exigences légales.
 
 
Source : cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 février 2014, n°12-27.182

Autorisation d’urbanisme – Avis de l’architecte des Bâtiments de France pour les projets en secteur sauvegardé

Urbanisme - Projet en secteur sauvegardé
 
Si l’architecte des Bâtiments de France émet un avis défavorable sur un projet situé en secteur sauvegardé, le recours devant le juge pour annulation du permis de construire doit impérativement être précédé d’un recours administratif devant le Préfet de région.  Par ailleurs le conseil d'état précise dans son arrêt que « la circonstance que le plan de sauvegarde et de mise en valeur de ce secteur ne soit pas approuvé (…) est sans incidence sur la compétence de l’architecte des Bâtiments de France pour émettre un avis sur le projet de construction envisagé ». C’est donc à partir de la date de publication de l’acte créant un secteur sauvegardé que l’ABF est compétent.
 
Source : conseil d'état, requête n°359343, 12 février 2014

vendredi 28 mars 2014

Droit immobilier - Restauration immobilière – Locaux impropres à l’habitation

Locaux impropres à l’habitation
 
 
Le fait que les fenêtres d’un logement donnent exclusivement sur des cages d’escaliers et des puits de jour n’en fait pas un logement impropre à l’habitation. Le critère déterminant demeure l’aération et l’éclairement du logement qui ne doivent pas porter atteinte à la santé des résidents.
 
 
Source : conseil d'état, Ministre du travail, de l’emploi et de la santé c/ Mme C. requête n° 352812, 7 octobre 2013

jeudi 27 mars 2014

Autorisation d’urbanisme – Recours contentieux qualifiable d’escroquerie

Urbanisme - Recours en annulation contre un permis de construire : escroquerie
 
 
La cour de cassation confirme un arrêt de la cour d’appel de Paris (9 novembre 2012) considérant qu’un recours en annulation contre un permis de construire pouvait être constitutif d’un délit d’escroquerie, pénalement répréhensible. Il s’agissait au cas présent d’un système monté par d’anciens salariés de la maîtrise d’ouvrage ainsi que par l’avocat conseil de la société, utilisant des prête-noms pour déposer les recours et négocier ensuite des désistements transactionnels.
 
 
Source : cour de cassation, chambre criminelle, requête n°12-88.042, 22 janvier 2014)

mercredi 26 mars 2014

Bail d’habitation – Préavis réduit – Appréciation du délai en cas de nouvel emploi suite à la perte du précédent

Droit immobilier - Bail d'habitation
 
 Un locataire bénéficie d’un préavis réduit à un mois lorsqu’il trouve un nouvel emploi suite à la perte du précédent. Ce motif peut être invoqué dans le cadre du congé même plus de deux mois après le début de son nouvel emploi. Les juges se sont seulement attachés au fait que ce nouvel emploi faisait suite à la perte du précédent.
 
Source : cour de cassation, 3ème chambre civile, 5 février 2014, n° 13-10804

lundi 24 mars 2014

Autorisation d’urbanisme – Régularisation d’un vice par permis modificatif

Autorisation d’urbanisme – Permis modificatif
 
Le juge considère qu’un vice affectant une partie d’un projet - pour lequel un permis de construire, démolir ou aménager, a été déposé – peut être régularisé par un permis modificatif. La cour administrative d’appel applique ici les dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme issues de l’ordonnance du 18 juillet 2013.
 
Source : cour administrative d'appel de Nantes, n°13NT00947, 14 janvier 2014

Droit immobilier - Bail commercial : Exercice du droit d’option

Bail commercial - Renouvellement et droit d'option
 
 
En application de l’article 147-57 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement moyennant le paiement d’une indemnité d’éviction après avoir consenti au renouvellement et jusqu’après la décision fixant les conditions du nouveau bail.
Cette option peut être exercée jusqu’à un mois après la signification de la décision définitive.
 
 
La cour d'appel avait jugé que le droit d'option exercé par le bailleur, plus d'un mois après la signification du jugement rendu par le juge du loyer, et alors qu'il avait interjeté appel de la sentence, était prématuré.
 
Selon la cour de cassation, le droit d’option peut s’exercer à tout moment au cours de l’instance en fixation de loyer et en dernier lieu dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision devenue définitive.
 
 
Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 11 décembre 2013, n° 12-29020

jeudi 20 mars 2014

Construction - Le coût des ouvrages non prévus doit être compris dans la réparation du dommage

Travaux nécessaires à la réparation d'un ouvrage

La cour de cassation rappelle que le constructeur doit prendre en charge le coût du préjudice indemnisable qui regroupe tous les travaux nécessaires à la réparation de l'ouvrage.
« Attendu, d’autre part, qu’ayant relevé que le groupement d’entreprises estimait que les travaux de reprise complémentaires commandés en juillet 2007 sortaient du champ contractuel initial et auraient dû de toute façon être pris en charge par la société Calcia, la cour d’appel a retenu à bon droit que ce groupement était tenu de prendre en charge le coût du préjudice indemnisable qui regroupe tous les travaux nécessaires à la réparation de l’ouvrage. »
 
Source : cour de cassation, 20 novembre 2013, n° 12-29.259

mardi 18 mars 2014

Autorisation d’urbanisme – Développement durable et autorisation commerciale

Développement durable - Dossier incomplet - Refus d'autorisation
 
Un dossier incomplet justifie à lui seul un refus d’autorisation commerciale, que ce soit en CDAC ou en CNAC. Concernant le critère du développement durable, la demande doit être accompagnée d’une étude permettant d’évaluer les effets de la construction (consommation d’énergie, pollution, impact sur les paysages et l’écosystème etc.). A défaut de produire des éléments pertinents, le dossier sera refusé. 
 
La compromission de l’objectif de développement durable pourra également être un motif de refus, notamment au vu des conclusions de l’étude d’impact.
 
 
Source : conseil d'état, 23 décembre 2013, n°360056 et n°353821

lundi 17 mars 2014

Construction et urbanisme – Réalisation d’une carrière en zone agricole ou naturelle et forestière

Réalisation d’une carrière en zone agricole ou naturelle et forestière
 
Les articles R. 123-7 et R. 123-8 du code de l’urbanisme restreignent les activités permises dans les zones agricoles (zones A) et naturelles et forestières (zones N) des PLU-Grenelle. Seules peuvent y être autorisées les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole et forestière, ou à des équipements collectifs et à des services publics, dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière.
 
Pour autant, le ministère de l’égalité des territoires et du logement précise que ces dispositions ne font pas obstacle à l’application de l’article R. 123-11 permettant à la commune ou l’EPCI compétent en matière de PLU d’identifier un secteur d’une zone A ou d’une zone N pour y autoriser la réalisation d’une carrière.
 
Source : réponse ministérielle, n° 27926, publiée au JOAN le 21 janvier 2014

jeudi 13 mars 2014

Document d’urbanisme – Qualification d’un projet d’intérêt général

Urbanisme - Projet d'intérêt général
 
Le préfet décide de qualifier la réalisation d’une déchetterie de projet d’intérêt général (PIG) afin de permettre son implantation sur des terrains classés en zone NC d’un POS. Toutefois, les deux hypothèses nécessaires à la qualification d’un équipement public en PIG (recours à l’expropriation par la personne publique ou inscription de l’équipement dans des documents de planification) n’étaient pas remplies. Le préfet est donc incompétent pour qualifier de projet d’intérêt général (PIG) un centre de stockage des déchets dont la réalisation n’est pas inscrite dans un document de planification adopté et publié.
 
Source : cour administrative d'appel de Versailles, 21 novembre 2013, requête n° 12VE00557

mercredi 12 mars 2014

Droit immobilier - Modalités de vente des biens indivis

Vente immobilière – Vente d'un bien indivis 
 
La loi du 12 mai 2009 a ajouté la possibilité pour le tribunal de grande instance d’autoriser la vente d’un bien indivis à la demande d’un indivisaire représentant au moins 2/3 des droits indivis.
 
Cette règle est applicable aux indivisions nées avant son entrée en vigueur.
 
 
source : Cour de cassation, 1ère chambre civile, 15 janvier 2014, n° 12-28378

mardi 11 mars 2014

Fiscalité de l’urbanisme – Délai de paiement pour la taxe d’aménagement

Délai de paiement pour la taxe d’aménagement
 
Créée par la loi n°2010-1658 du 29 décembre 2010, la taxe d’aménagement doit être réglée en deux échéances : au douzième et aux vingt-quatrième mois après la délivrance du permis (sauf si son montant est inférieur à 1 500 euros). La réponse ministérielle précise que c’est bien la date de délivrance de PC qui fait foi pour le régime de recouvrement, et non pas la date de déclaration d’ouverture du chantier.
 
Source : réponse ministérielle  publiée au JO le 14/01/2014, p.484

lundi 10 mars 2014

Droit immobilier - Copropriété – Exigibilité des charges en matière de VEFA

VEFA - Copropriété
 
 
Le statut de la copropriété est applicable dès lors que la division de l’immeuble par lots est intervenue et que le premier lot a été vendu.
 
Selon la cour d’appel, lorsqu’un immeuble est vendu par lots en l’état futur d’achèvement, il se trouve soumis au statut de la copropriété dès qu’il est pour partie habitable et qu’il appartient à deux copropriétaires au moins.
 
La défaillance du vendeur dans son obligation d’achever les parties privatives d’un lot n’exonère pas l’acquéreur du paiement des charges de copropriété.
 
Selon la cour de cassation, l’acquéreur n’est tenu des charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement des lots acquis.
 
 
Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 22 janvier 2014, n° 12-29368

Environnement - ICPE – Trouble du voisinage / Référé

ICPE – Trouble du voisinage / Référé
 
Le juge de cassation confirme l’analyse des premiers juges qui avaient ordonné la cessation d’activité d’une centrale à béton au regard des « nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage » créées par l’installation classée. En l’espèce, « des constats d’huissier établissaient l’importance des dépôts de ciment et graviers maculant l’environnement immédiat du restaurant et […] des nuages de poussières provoqués par le passage des camions », alors que « la police municipale avait relevé de nombreuses infractions de voirie ».
 
 
Notons que le trouble anormal du voisinage n’est pas un régime fautif. Il n’exige pas, pour être retenu, la démonstration d’une faute ou d’une quelconque infraction (cour de cassation, 3e chambre civile, 24 octobre 1990, pourvoi n° 88-19.383), le juge ne devant se borner qu’à démontrer l’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.
 
 
Ainsi le juge peut déduire l'existence de troubles anormaux du voisinage de la seule infraction à une disposition administrative, sans rechercher s'ils avaient excédé les troubles normaux du voisinage (Cour de cassation, 2e chambre civile, 17 février 1993, pourvoi n° 91-16.928).

 
Toutefois, et conformément aux dispositions de l’article L. 112-16 du code de la construction et de l’habitation, l’antériorité de l’exploitation permet d’écarter le trouble du voisinage, dès lors que cette exploitation est conforme aux dispositions législatives et réglementaires. En revanche, la modification ultérieure, et postérieure à l’acquisition ou la demande de permis de construire, de l'activité fait perdre le bénéfice de l’antériorité.

 
 
Source : cour de cassation, 3e chambre civile, 14 janvier 2014, Société Béton Granulats et Sylvestre bêton, pourvoi n° 13-10.167
 
 

vendredi 7 mars 2014

Marchés publics – Information sur la hiérarchisation et la pondération des sous-critères

 Marchés publics - Sélection des candidats - Critères
 
Le conseil d’Etat juge que, lorsque le pouvoir adjudicateur fait usage de sous-critères pour la sélection des offres, il doit porter à la connaissance des candidats la manière dont ces sous-critères sont hiérarchisés et pondérés, dès lors qu’ils doivent en réalité être considérés comme des véritables critères de sélection et exercent alors  une influence sur la présentation des offres des candidats, ainsi que sur leur sélection.
 
A défaut, il commet un manquement à ses obligations de publicité et de mise en concurrence.
 
 
Source : conseil d'état, 6 décembre 2013, Département de la Corse du Sud, n°370901

mercredi 5 mars 2014

Bail d’habitation – Expulsion - Demande prématurée du concours de la force publique

Droit immobilier - Expulsion
 
En matière d’expulsion, le délai de deux mois accordé à un locataire sans droit ni titre après le commandement de quitter les lieux ne court qu’après notification de cet acte à la préfecture.
 
 
Une demande de concours de la force publique présentée avant l’expiration de ce délai est donc prématurée mais reste néanmoins régulière en l’absence de rejet par la préfecture avant l’expiration du délai.
 
Source : Conseil d’état, 18 décembre 2013, n° 3631126

mardi 4 mars 2014

Contrats publics : recours au contrat de partenariat

Contrats de partenariat – Appréciation stricte du critère de complexité
 
Le juge administratif confirme son appréciation stricte du critère de complexité justifiant le recours au contrat de partenariat en censurant la décision d’une commune de faire appel à ce mécanisme aux motifs que :
- les contraintes mises en avant sont insuffisantes pour caractériser une complexité telle qu’elle n'avait pas été en mesure de définir seule et à l'avance les moyens techniques répondant à ses besoins ;
- elle ne démontre pas qu’elle n'était en mesure d'établir le montage financier ou juridique du projet.
 
Source : cour administrative d'appel de Lyon, 2 janvier 2014, n° 12LY02827

Urbanisme - Travaux sur construction irrégulière

Autorisation d’urbanisme – Travaux sur construction irrégulière
 
Le conseil d'état juge que « lorsqu'une construction a fait l'objet de transformations sans les autorisations d'urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux, de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé ; qu'il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l'édifice réalisée sans autorisation ».
 
Source : conseil d'état, 13 décembre 2013, n° 349081

lundi 3 mars 2014

Droit immobilier - Bail d’habitation – Appréciation de la décence d’un logement

Droit immobilier - Logement décent
 
En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil, le bailleur doit délivrer au locataire un logement décent répondant aux caractéristiques fixées par le décret du 30 janvier 2002.
Dans cette espèce, des chambres étaient louées à diverses familles.
 
La cour d’appel a indiqué que la décence devait s’évaluer au regard de la seule chambre louée et non du logement dans son ensemble.
 
Source : Cour d’appel de Paris, 14 novembre 2013, n° 12/04496