Fiscalité de l’urbanisme – Habitation principale et abattement de la taxe d’aménagement

Urbanisme - Taxe d'aménagement

 

Les 100 premiers m² des locaux à usage d’habitation principale bénéficient d’un abattement à 50% de la taxe d’aménagement. Pour les logements collectifs, généralement construits sous le régime de la VEFA, les promoteurs déclarent les appartements construits en les désignant comme résidence principale tout en ignorant si ces appartements seront effectivement utilisés comme résidence principale ou non.  Le ministère précise que l’administration dispose d’une possibilité de contrôle a posteriori qui s’exerce jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant la délivrance de l’autorisation de construire ou d’aménager. L’administration ne peut toutefois modifier ainsi les bases d’assiette déclarées par le constructeur qu’en mettant en œuvre la procédure de rectification contradictoire prévue par les articles L. 55 et suivants du livre des procédures fiscales.

 

Source : réponse ministérielle  publiée au JO le 14/01/2014, p.472

Copropriété – Habilitation du syndic pour exercer une action en justice – Précision

Droit immobilier - Copropriété - Recouvrement de créances

 

 

Le syndic avait exercé une action visant au recouvrement d’une créance de charge ainsi qu’au remboursement du coût de remise en état du réseau d’évacuation des eaux usées.

 

Cette action du syndic en remboursement d’une facture de travaux est une action en réparation du préjudice causé au syndicat par une violation du règlement de copropriété ou une atteinte aux parties communes et nécessite une autorisation de l’assemblée générale.

 

 

Source : Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 2 octobre 2013, n° 12-19481

 

Droit de l’environnement – L’hypothèse d’une possibilité d’action de groupe refait surface

Création d’une action de groupe en matière de santé et d’environnement

 

Vieux serpent de mer, l’hypothèse de la création d’une action de groupe en matière de santé et d’environnement prend de la consistance avec l’enregistrement par l’Assemblée Nationale d’une proposition de loi visant à modifier certaines dispositions des codes civil, de la santé publique et de l’environnement pour permettre la création de ce type d’action.

Inspirée de la Class Action américaine, l’action de groupe permettrait sur les questions environnementales ou de santé aux citoyens de se regrouper pour mener ensemble une action en justice.

Le projet est également intéressant en ce qu’il affirme le principe selon lequel l’action de groupe a pour finalité principale une réparation de la nature après, par exemple, un préjudice environnemental et prévoit une procédure de médiation destinée à accélérer la procédure.

Le cabinet vous tiendra informé sur les suites données à cette proposition de loi.

 

Source : Proposition de loi AN n° 1692, 14 janv. 2014

Contrats publics - Marchés - Prix proposé

Marchés Publics – Notation du critère du prix

 

La méthode de notation du critère du prix doit permettre d'attribuer la meilleure note au candidat ayant proposé le prix le plus bas. Aussi, le conseil d’état a censuré la méthode retenue par l’adjudicateur ayant pour effet d'attribuer la note la plus faible au candidat ayant présenté le prix le plus éloigné de l'estimation du coût de la prestation opérée par le maître d'œuvre, que ce prix soit inférieur ou supérieur à l'estimation, et, ainsi, ayant eu pour conséquence d'attribuer la note maximale à la société déclarée attributaire du marché, alors même que sa proposition de prix était supérieure à celle de la requérante.

 

Source : conseil d'état, 29 octobre 2013, n° 370789

Droit immobilier - Assemblée générale - Annulation d'une décision

Confirmation par la cour de cassation du rejet de la théorie de l'inexistence des décisions annulées

 

Une décision de l'assemblée générale des copropriétaires affectées d'un vice grave tel que la convocation par un syndic dont le mandat est expiré ou une absence de convocation n'est pas inexistante mais simplement annulable.

 

Source : Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 13 novembre 2013, n° 12-12084

 

 

 

 

 
 

Marchés Publics – Sort de l’offre anormalement basse

 Contrats publics - Prix trop bas - Justifications

 

 

Le juge administratif a rappelé que, quelle que soit la procédure de passation mise en œuvre, il incombe au pouvoir adjudicateur qui constate qu'une offre paraît anormalement basse de solliciter auprès de son auteur toutes précisions et justifications de nature à expliquer le prix proposé, sans être tenu de lui poser des questions spécifiques.

 

Selon lui, cette obligation n’implique toutefois pas d’interroger le candidat sur les modalités de réalisation de la prestation de service proposée.

 

Source : conseil d'état, 29 octobre 2013, n° 371233

Droit immobilier - Pouvoir du juge en matière d’annulation d'une décision de l'assemblée générale

Annulation d'une décision de l'assemblée générale

 

Le juge, saisi d'une action relative à l'annulation de la décision mandatant le syndic pour engager une action en justice, doit se prononcer sur cette question et ne peut juger de l'étendue des droits de ce syndic.

 

 

Source : Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 13 novembre 2013, n° 12-24916

Autorisation d’urbanisme - Annulation partielle et permis modificatif

Permis modificatif et annulation partielle d'un permis

 

L’article L. 600-5 du code de l’urbanisme dispose que le juge administratif peut prononcer l’annulation partielle d’un PC lorsque le projet peut être régularisé par un permis modificatif. Ce principe s’applique notamment dans le cas d’une modification nécessaire de la pente de toiture, ne remettant pas en cause la conception générale du projet (pas de combles aménagés).

 

Source : conseil d'état, 4 octobre 2013, n°358401, A. et P

Travaux publics – Point de départ du délai de prescription en présence d’un préjudice évolutif

Domaine public - Travaux publics

 

 

Le conseil d'état précise que « la créance indemnitaire relative à la réparation d'un préjudice présentant un caractère évolutif doit être rattachée à chacune des années au cours desquelles ce préjudice a été subi ».

 

 

Source : conseil d'état, 6 novembre 2013, n° 354931

Sites et sols pollués : l’amendement relatif au régime des sites et sols pollués finalement écarté du projet de loi ALUR

Amendement du régime des sites et sols pollués

 

Nous nous étions fait l’écho en novembre 2013 de l’introduction, à l’occasion de la première lecture au sénat du Projet de loi ALUR d’un amendement bouleversant le régime juridique des sites et sols pollués.

Cet amendement prévoyait notamment　:

 une cartographie des «　zones de vigilance　» identifiées par l’Etat après consultation des collectivités territoriales concernées et annexée aux documents d’urbanisme ;

 un renforcement des obligations d’étude environnementale pour les projets immobiliers ;

 un renforcement de l’obligation d’information à la charge du bailleur ou du vendeur en cas de location ou de vente d’un bien immobilier identifié dans la carte des zones de vigilance　;

 la possibilité de faire homologuer par l’administration un transfert conventionnel de l’obligation de remise en état du site du dernier exploitant à un tiers payant.

 

 En examinant le projet de loi devant l’Assemblée nationale, la commission des affaires économiques a écarté cet amendement estimant qu’il n’était pas en lien avec le cœur du projet de loi et devait faire l’objet d’études complémentaires au vu de son impact potentiel. Les dispositions de l’amendement pourraient cependant être réintroduites ultérieurement à l’occasion d’un texte directement en lien avec la problématique des sites et sols pollués.

Construction - Marchés privés : la garantie de paiement peut être plafonnée

Construction et cautionnement bancaire

Le montant prévu dans le contrat de cautionnement bancaire est opposable à l'entrepreneur confronté à la défaillance du maître de l'ouvrage.

Le maître de l'ouvrage, qui conclut un contrat de louage d'ouvrage avec un entrepreneur, est tenu de garantir à son cocontractant le paiement des sommes dues lorsque celles-ci dépassent 12 000  € HT. Cette garantie peut prendre la forme d'un paiement direct à l'entreprise du crédit accordé au maître de l'ouvrage pour la réalisation des travaux. En l'absence de crédit spécifique ou si celui-ci n'est que partiel (et à défaut de garantie résultant d'une stipulation particulière) le paiement doit être assuré par une caution bancaire solidaire (C. civ., art.  1799-1 ; D. no 99-658, 30 juill. 1999, art. 1er, al. 1er).

 

L'organisme garant ne pouvait être tenu au-delà de son engagement. La cour de cassation apporte ainsi une précision fondamentale : les plafonds de garantie stipulés dans la convention de caution ne sont pas contraires aux dispositions d'ordre public de l'article 1799-1 du code civil.