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vendredi 31 janvier 2014

Autorisation d’urbanisme - Les tiers peuvent invoquer le non-respect du permis de construire

Violation des règles d'urbanisme et certificat de conformité
 
 
Les tiers peuvent se prévaloir d’une violation des règles d’urbanisme sur le fondement de l’article 1382 du code civil et établir cette violation par tous moyens. Le certificat de conformité (qui n’existe plus en tant que tel depuis le 1er octobre 2007) ne purge pas l’ouvrage de ses vices. La violation d’une règle d’urbanisme constitue une faute qui oblige le maître d’ouvrage envers les tiers et en particulier le voisin (code civil art. 1382).
 
 
Source : cour de cassation, 3ème civ, 23 octobre 2013, n°12-24.919

mardi 28 janvier 2014

Commande publique – Renforcement des sanctions en cas d’abus de pouvoir

Abus de pouvoir et sanctions
 
A compter du 8 décembre 2013, les montants des amendes encourues en cas d’abus de pouvoir sont relevées :
 
 
  • Corruption passive et trafic d'influence commis par une personne dépositaire de l'autorité publique ou un particulier : 1.000.000 € ;
  • Favoritisme : 200.000 € ;
  • Prise illégale d’intérêts : 500.000 € ;

Pour chacune de ces infractions, possibilité de prononcer une amende égale au double du produit frauduleux.
source : loi n° 2013-1117 du 6 décembre 2013

Urbanisme - Lotissement : parcelles séparées par un chemin communal : faut-il solliciter deux permis d'aménager ?

Lotissement - parcelles séparées par un chemin communal - obligation de solliciter deux permis d'aménager
 
Un lotissement est constitué par la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis (art. L. 442-1 du code de l’urbanisme). Des parcelles séparées par un chemin communal constituent deux unités foncières distinctes, imposant de déposer deux demandes de permis d'aménager. 
 
Source : Rép. min. n° 36018 : JOAN Q, 5 nov. 2013, p.11623

lundi 27 janvier 2014

Droit de la construction - Echelle de gravité du péril imminent et ordre de démolition de l’immeuble

Péril imminent - Ordre de démolition
 
Un arrêté de péril imminent ordonnant la démolition d’un immeuble ne peut se fonder sur l’article L. 511-3 du code de la construction et de l’habitation qui se borne à prescrire les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité. Même s’il est suffisamment motivé, l’arrêté est entaché d’une illégalité touchant au champ d’application de la loi qui doit, si elle n’a pas été invoquée par le requérant, être relevée d’office par le juge. La mesure de démolition immédiate ne peut être ordonnée que sur le fondement des pouvoirs de police générale du maire (L. 2212-2 et L.2212-1 du code général des collectivités territoriales).
 
Source : conseil d'état, 6 novembre 2013, requête n°349245

mardi 21 janvier 2014

Droit immobilier : Responsabilité en cas de visite d'un bien loué par le propriétaire



Droit immobilier - Conséquences d'un accident lors de la visite d'un bien

Lorsque le propriétaire se charge d'une visite d'un bien loué en vue de sa vente, il est responsable des conséquences de la chute d'un agent immobilier. La solution est semblable que le locataire ait été avisé ou non de cette visite. La juridiction considère que le temps de cette visite, le propriétaire est titulaire de la garde de la chose.

Source : Cour d'appel de Rennes, 5ème chambre, 12 juin 2013, n°11/08562

lundi 20 janvier 2014

Urbanisme - Valeur d'un certificat de conformité

Violation d'une règle d'urbanisme - Certificat de conformité
 
Dans le cadre d'une action civile en réparation fondée sur le non-respect par une construction d'un PLU (article 1382 du code civil), la violation d'une règle d'urbanisme peut être établie par tous moyens. Un certificat de conformité n'atteste pas à lui seul de l'absence de violation des règles d'urbanisme.
 
Source : cour de cassation, crim., 23 octobre 2013, n° 12-24.919

vendredi 17 janvier 2014

Droit immobilier - Respect de l'obligation de mise en concurrence des entreprises en matière de copropriété

Droit immobilier - Copropriété
 
Au delà d'un certain montant fixé par les copropriétaires, une mise en concurrence des entreprises est nécessaire. La cour de cassation considère que cette obligation est respectée dès lors que le syndic justifie qu'il a demandé lesdits devis et en obtienne suffisamment pour que les copropriétaires soient informés.
 
Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 27 novembre 2013, n°  12-26395

Domaine public : ouvrage irrégulièrement implanté et intérêt général

Occupation sans titre et intérêt général
 
La cour administrative d'appel de Paris a jugé que si « les autorités chargées de la police et de la conservation du domaine public sont tenues, par application des principes régissant la domanialité publique, de veiller à la conformité de son utilisation à sa destination et d’exercer à cet effet les pouvoirs qu’elles tiennent de la législation en vigueur pour faire cesser les occupations sans titre […], cette obligation […] trouve cependant sa limite dans les autres intérêts généraux dont ces autorités ont la charge ».
 
Elle a ainsi admis le maintien d’un ouvrage irrégulièrement implanté sur le domaine public, dès lors que celui-ci présente un intérêt public culturel et touristique.
 
 
Source : cour administrative d'appel de Paris, 11 avril 2013, n° 12PA01598)

jeudi 16 janvier 2014

VEFA - Garantie financière financière pour le vendeur

Ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière en cas de vente en l'état futur d'achèvement
 
A compter du 1er janvier 2015, elle rendra, en matière de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), obligatoire pour le vendeur la souscription d'une garantie d'achèvement extrinsèque, c'est-à-dire délivrée par un établissement de crédit ou une société d'assurances (article L. 261-10-1 CCH), afin de sécuriser les acquéreurs en cas de défaillance des constructeurs.
 
 


Environnement - ICPE – Obligation de remise en état

 Le locataire d’un terrain exploitant une ICPE est tenu par l’obligation de remise en état du site

L’obligation de remise en état prescrite par le code de l’environnement peut-elle interférer dans les relations bailleur/preneur ?

En l’espèce, un propriétaire bailleur refuse le renouvellement du bail consenti, depuis 1974, à un exploitant industriel et sollicite une expertise destinée à déterminer les indemnités d’éviction et d’occupation et le coût de la dépollution du terrain.
 
En cassation, le locataire évincé soutient que dans les relations entre un bailleur et son locataire, seules sont opposables les obligations contractuelles de droit commun (bonne foi contractuelle de l’article 1134 du code civil, obligation de restitution conforme de la chose louée des articles 1730 et 1731 du code civil).
 
 
En parfaite cohérence avec les principes actuels de la jurisprudence (cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 avril 2002, société Agip française c/ SCI du Port, pourvoi n° 00-17874 ; conseil d'Etat, 8 septembre 1997, SARL Sérachrom, requête n°121904, Lebon 950 ; conseil d'Etat, 20 mars 1991, SARL Rodanet, requête n° 83776), la cour de cassation écarte ce raisonnement en jugeant :
 
« Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu, à bon droit, que la dépollution et la remise en état d'un site industriel résultant d'une obligation légale particulière dont la finalité est la protection de l'environnement et de la santé publique incombe au dernier exploitant, et constaté que la société X, locataire du site depuis le 1er janvier 1974, avait cette qualité, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la dépollution était à la charge de la société X ».
 
Source : cour de cassation, 11 septembre 2013, 3ème chambre civile, société Oxydes minéraux de Poissy, pourvoi n° 12-15425

mardi 14 janvier 2014

Urbanisme - Déclaration préalable - Pièces réglementaires

Déclaration préalable - Antennes-relais - Principe de précaution -
 
Un maire ne peut imposer au pétitionnaire de produire des pièces non exigées par le code de l'urbanisme lors du dépôt d'une déclaration préalable portant sur la réalisation d'une antenne-relais, même au nom du principe de précaution (en l'espèce, estimation du niveau maximum du champ électromagnétique prévue par la législation indépendante du code des poste et communications électroniques - article L. 34-9-2).
 
Source : conseil d'Etat, 21 octobre 2013, Orange France, n° 360481

lundi 13 janvier 2014

Droit immobilier - Copropriété - Raccordement du réseau des eaux pluviales

Travaux de mise en conformité du système de traitement d’eau
 
Les travaux concernant la réalisation d’un réseau séparatif suite à l’interdiction par la commune du raccordement du réseau des eaux pluviales sur celui des eaux usées relèvent de la majorité absolue de l’art 25 de la loi du 10 juillet 1965 et non de la double majorité de l’article 26.
 
Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 2 octobre 2013, n° 12-17084

Urbanisme - Permis de construire - Annulation partielle

Urbanisme - Focus sur l'article L. 600-5 du code de l’urbanisme
 
Cette décision s’inscrit dans la logique de la jurisprudence Fritot du 1er mars 2013 et de la nouvelle rédaction de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, entré en vigueur le 19 août 2013 – qui permet au juge administratif de prononcer l’annulation partielle d'un permis de construire lorsque le projet peut être régularisé par un permis modificatif.
 
Source : conseil d'état, 4 octobre 2013, n° 358401

vendredi 10 janvier 2014

Contrats publics - Contentieux- Relations contractuelles et illicéité du contrat

Contrats publics - Contentieux - Contrat
 
Depuis l’arrêt Commune de Béziers II, le juge administratif dispose du pouvoir, en cas de résiliation irrégulière, d’ordonner la reprise des relations contractuelles.
 
 Le conseil d'état est venu préciser les conditions dans lesquelles le juge du contrat peut faire droit à cette demande en décidant que « dans le cas où il constate une irrégularité invoquée par une partie ou relevée d'office par lui, tenant au caractère illicite du contenu du contrat ou à un vice d'une particulière gravité relatif notamment aux conditions dans lesquelles les parties ont donné leur consentement, qui le conduirait, s'il était saisi d'un recours de plein contentieux contestant la validité de ce contrat, à prononcer, après avoir vérifié que sa décision ne porterait pas une atteinte excessive à l'intérêt général, la résiliation du contrat ou son annulation, il doit, quels que soient les vices dont la mesure de résiliation est, le cas échéant, entachée, rejeter les conclusions tendant à la reprise des relations contractuelles ».  
 
Source : conseil d'état, 1er octobre 2013, n° 349099

jeudi 9 janvier 2014

Environnement - ICPE - remise en état - bailleur - dernier exploitant

ICPE - dépollution - exploitant
 
Le bailleur peut demander au preneur-dernier exploitant d'une ICPE, les travaux de dépollution d'un site. 
 
 
Source : cour de cassation, civ. 3°, 11 septembre 2013, n° 12-15425

Autorisations d’urbanisme – Nouvelle faculté de dérogations aux règles d’urbanisme reconnue au maire

Urbanisme - Dérogation - Maire
 
L’ordonnance du 3 octobre 2013 poursuit l’œuvre réformatrice initiée par le gouvernement dans le domaine de l’urbanisme et du logement.
 
Elle ajoute plusieurs articles au code de l'urbanisme, ouvrant la voie à de nouvelles hypothèses de dérogations aux règles applicables aux demandes d’autorisation.
 
Cette faculté dérogatoire reste circonscrite aux zones dites tendues, définies par le texte comme zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants et dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique identifiées par décret.
 
Sous réserve d’une prise en compte de la nature du projet et de la zone d'implantation dans un objectif de mixité sociale, le maire pourra, par décision motivée, autoriser le pétitionnaire à déroger à certaines règles : gabarit, densité, obligations en matière de création d'aires de stationnement.
 
En parallèle, le préfet dispose quant à lui du pouvoir d’accorder des dérogations aux règles du code de la construction et de l'habitation pour des projets de surélévation, sous réserve du respect de trois critères définis à l’article L. 111-4-1 du code de la construction et de l'habitation (configuration, structure et effets sur l’existant).

Source : ordonnance n° 2013-889 et décret n° 2013-891, du 3 octobre 2013