Urbanisme - Permis de construire - Demande après un premier refus

Permis de construire – Sort d’une demande identique après un refus

Après un premier refus définitif opposé à sa demande de permis de construire, un pétitionnaire a redéposé une seconde demande identique, en y joignant une notice explicative justifiant le projet.

 

Cette seconde demande a également fait l’objet d’un refus que le pétitionnaire a contesté par le biais d’un référé-suspension.

 

Le tribunal administratif de Toulouse avait accueilli sa demande, considérant que la production nouvelle d’une notice faisait apparaître des éléments nouveau.

 

Ce raisonnement a été censuré par le conseil d'état dans son arrêt du 1^er août, celui-ci estimant qu'en l'absence de toute modification dans les circonstances de fait ou dans la réglementation d'urbanisme applicable, la seconde décision de refus, alors même que la notice explicative jointe à cette demande avait été complétée, présentait le caractère d'une décision purement confirmative et qu'elle n’avait, dès lors, pu avoir pour effet de rouvrir le délai de recours contentieux.

Source : conseil d'état, 1^er août 2013, n° 366497

 

 

 

Construction - Les équipements inertes clairement exclus de la garantie de bon fonctionnement

Construction - Garantie de bon fonctionnement

 

Les désordres affectant un élément indissociable non destiné à fonctionner relèvent soit de la responsabilité contractuelle de droit commun soit de la garantie décennale des constructeurs.

 

Source : Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 11 septembre 2013, n° 12-19-483

Urbanisme - Permis de construire - Annulation partielle

Permis de construire - annulation partielle - article L. 600-5 du code de l’urbanisme 

 

Cette décision s’inscrit dans la logique de la jurisprudence Fritot du 1er mars 2013 et de la nouvelle rédaction de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, entré en vigueur le 19 août 2013 – qui permet au juge administratif de prononcer l’annulation partielle d'un permis de construire lorsque le projet peut être régularisé par un permis modificatif.

 

Source : conseil d'état, 4 octobre 2013, n° 358401

Contrats publics - Erreur de prix

Le cocontractant ne peut invoquer ses propres erreurs pour obtenir un supplément de prix

 

Le cocontractant de l’administration ne peut invoquer les erreurs ou omissions qu’il a lui-même commises, tant dans les prix que dans la nature des travaux prévus au marché pour demander un supplément de prix, sauf erreur purement matérielle d'une nature telle qu'il soit impossible au maître de l'ouvrage de s'en prévaloir de bonne foi.

 

Source : cour administrative d'appel de Lyon, 16 mai 2013, SARL Trindade, requête n° 12LY01409

Terrain pollué : qui est tenu d'éliminer les déchets ?

ICPE - Déchet - Détenteur - Propriétaire

 

En application de la directive déchets du 5 avril 2006, le propriétaire d'un terrain pollué peut être tenu d'éliminer les déchets en l'absence de tout producteur ou de tout autre détenteur connu et en cas de négligence de sa part.

 

Source : conseil d'état, 6° et 1° sous-sections réunies, 25 septembre 2013, société Wattelez / commune de Palais-sur-Vienne, n° 358923

Préemption – Le certificat d'urbanisme peut faire obstacle à l’exercice du droit de préemption

Préemption et certificat d'urbanisme

 

L'article R. 410-15 dispose que « le certificat d'urbanisme indique si le bien est situé ou non à l'intérieur du périmètre d'un des droits de préemption définis par le code de l'urbanisme ».

 

Selon l'article L. 410-1 « lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, […] les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique ».

 

 Le ministère de l’égalité des territoires et du logement a précisé que le droit de préemption urbain constitue de fait une limitation administrative au droit de propriété (conseil d'état, 21 mai 2008 n° 296156).

 

Il en déduit que « si le droit de préemption est instauré postérieurement à la délivrance d'un certificat d'urbanisme sur un terrain, il ne peut pas être appliqué en cas de vente dudit terrain pendant la durée de validité du certificat d'urbanisme. »

 

Source : Rép. min. n° 03713, JO Sénat Q, 12 septembre 2013, p. 2644

Droit immobilier - Bail commercial – Garantie du maintien de l’environnement commercial – Clause expresse

Bail commercial - Sous-location - Résiliation

En l’absence de clause expresse dans un contrat de sous-location concernant le maintien  de l’environnement commercial, un sous-locataire ne peut solliciter la résiliation judiciaire de son contrat aux torts de son bailleur lorsque ce dernier ferme définitivement son magasin.

Source : cour de cassation, 3^ème chambre civile, 3 juillet 2013, n° 12-18099 

Droit immobilier – Responsabilité en cas de location à une personne âgée disposant de faibles ressources

Agent immobilier - Location à une personne âgée

 

L’agent immobilier doit avertir le propriétaire des conséquences d’une location consentie à une personne âgée disposant de faibles ressources. En l’espèce, le bien n’avait pu être vendu libre de toute occupation entraînant une baisse du prix. La responsabilité de l’agent immobilier a été reconnue et le préjudice du propriétaire consistait en une perte de chance de vendre l’appartement libre.

 

Source : Cour d’appel de Paris, chambre 4-1, 20 juin 2013, n° 11/18804

Construction - Garantie décennale et frais de démolition et de reconstruction de l'ouvrage mal implanté

Construction - Garantie décennale - Frais de reconstruction

 

 

Les juges considèrent que l'erreur d'implantation, qui ne peut être régularisée et qui aboutit à la démolition de l'ouvrage, constitue un désordre de nature décennale. Cette décision est conforme à la jurisprudence antérieure.

 

Dans cette espèce, le procès-verbal de réception d’une maison individuelle fait état d'une mauvaise implantation du logement et indique que cette réserve sera maintenue jusqu'à obtention du certificat de conformité. Ce document n'est finalement pas délivré au maître de l'ouvrage.

 

La cour d'appel condamne l'assureur de responsabilité décennale du constructeur à prendre en charge les travaux de démolition et de reconstruction de la maison. Les juges considèrent en effet que l'erreur d'implantation, qui ne peut être régularisée et qui aboutit à la démolition de l'ouvrage, constitue un désordre de nature décennale. Le maître de l'ouvrage a certes émis une réserve lors de la réception mais ne l'a maintenue que jusqu'à l'obtention du certificat de conformité, il ne pouvait donc envisager que le problème ne se résoudrait pas. Ainsi, il s'agit bien d'un vice non apparent engageant la responsabilité du constructeur sur le fondement de l'article 1792 du code civil car la gravité du désordre ne s'est révélée dans toute son ampleur que postérieurement à la réception.

 

Source : cour de cassation, 3ème chambre civile, 23 janvier 2013, n° 11-28266

Environnement - Abrogation de l’autorisation et conséquences contentieuses

ICPE - Abrogation - Autorisation

 

 

Le retrait ou l’abrogation d’un arrêté d’autorisation d’exploiter une installation classée en cours d’instance entraîne un non-lieu à statuer sur les conclusions dirigées contre cet arrêté.

 

Il n’est pas nécessaire que le retrait ou l’abrogation ait acquis un caractère définitif.

 

Source : cour administrative d'appel de Douai, 13 juin 2013, requête n° 11DA00408

Autorisation commerciale - Appréciation de l’intérêt d’une communauté d’agglomération à se pourvoir en cassation

Urbanisme et autorisation commerciale

 

Une communauté d’agglomération a créé une ZAC destinée à accueillir un supermarché et une galerie marchande, équipements autorisés par la commission départementale compétente.

 

Cette décision ayant fait l’objet d’un recours, la communauté d’agglomération est régulièrement intervenue en cause d’appel.

 

Son pourvoi en cassation est néanmoins rejeté au motif que « la personne qui est régulièrement intervenue devant la cour administrative d'appel n'est recevable à se pourvoir en cassation contre l'arrêt rendu contrairement aux conclusions de son intervention que lorsqu'elle aurait, à défaut d'intervention de sa part, eu qualité pour former tierce opposition contre la décision du juge d'appel ».

 

Source : conseil d'Etat, 17 juillet 2013, requête n° 347089

Bail d’habitation – Commission de l’agent immobilier en cas de préemption du locataire

Préemption - Locataire - Commission d'agence

En cas d’acceptation par un locataire du prix de vente proposé dans le cadre de la préemption, aucune commission d’agence ne pourra être mise à sa charge. 

Source : Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 3 juillet 2013, n° 12-19442

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Copropriété – Vente d’un lot de copropriété ne correspondant pas au local physique vendu

Droit immobilier - Copropriété

 

Lorsqu’un lot est composé de plusieurs locaux physiques et que le propriétaire souhaite n’en vendre qu’une partie, il convient de signer un modificatif de l’état descriptif de division. Lorsque cette formalité n’a pas été respectée, une action en nullité pourra être intentée dans le délai de cinq ans à compter de la découverte de l’erreur.

 

Source : cour de cassation, 3^ème chambre civile, 26 juin 2013, n° 12-20934

Environnement - Pollution de l’air - obligations des autorités publiques

Pollution de l’air – obligations des autorités publiques

 

Par cet arrêt en date du 11 avril 2013, la cour administrative d'appel de Paris considère que pour atteindre l'objectif de respect des valeurs limites réglementaires à ne pas dépasser aux fins d'éviter, de prévenir ou de réduire les effets nocifs des substances polluantes contenues dans l'atmosphère sur la santé humaine ou sur l'environnement, les préfets sont soumis à une obligation de moyens et non de résultat.

 

Source : cour administrative d'appel de Paris, 11 avril 2013, requête n° 12PA00633

Urbanisme - PLU - Application de la jurisprudence Danthony à l’information des conseillers municipaux

PLU - Conseillers municipaux - Jurisprudence Danthony

 

Selon la jurisprudence Danthony (conseil d'Etat, 23 décembre 2011, requête n° 335033) le vice affectant le déroulement d'une procédure administrative préalable n'est de nature à entacher d'illégalité la décision prise que s'il ressort des pièces du dossier qu'il a été susceptible d'exercer une influence sur le sens de la décision prise ou qu'il a privé les intéressés d'une garantie. 

 

Dans cette espèce, la juridiction de 1^er ressort avait annulé la délibération approuvant le PLU pour insuffisance de l’information adressée aux conseillers municipaux et la cour administrative d'appel de Bordeaux avait jugé en sens contraire.

 

Le conseil d'Etat a fait preuve de pragmatisme en jugeant que :

 

« le conseil municipal d'Arcachon avait, dans la même composition, délibéré moins de sept mois auparavant sur le projet de révision du plan local, qui comportait   l'ensemble des éléments exigés par le code de l'urbanisme ; que, par ailleurs, la " note du rapporteur " […] fait état des avis des personnes publiques consultées et des suites qui leur ont été réservées, en explicitant la modification apportée au plan soumis à approbation par rapport au projet de révision ; qu'ainsi, l'insuffisance de la note de synthèse n'a pas, dans les circonstances particulières de l'espèce, exercé d'influence sur le sens de la délibération et n'a pas, par elle-même, privé les membres du conseil municipal d'une garantie ».

Source : conseil d'Etat, 17 juillet 2013, requête n° 350380

Nouvelle intervention de Clotilde Cazamajour le 21 novembre

21 novembre - "Sites pollués, transactions et opérations immobilières - Contraintes techniques et juridiques"

Journée co-organisée par Cazamajour & UrbanLaw Avocats et Ortec Générale de Dépollution (OGD) - jeudi 21 Novembre 2013 8h30 à La Conciergerie Caserne Niel / Projet Darwin (sur invitation)

Construction - Le maître de l'ouvrage, garant du paiement du sous-traitant

Construction -Sous-traitant - Maître d'ouvrage

L'article 14-1, alinéa 1^er, de la loi du 31 décembre 1975 impose à l'entrepreneur principal de garantir le paiement des sommes qu'il doit à son sous-traitant par une caution personnelle et solidaire ou, à défaut, par une délégation de paiement à son profit.

 

Le maître de l'ouvrage qui ne demande pas à l'entrepreneur principal de justifier la fourniture d'une caution doit s'assurer que celui-ci a accepté la délégation de paiement au profit du sous-traitant.

 

Dans cette espèce, une société de restauration rapide avait conclu un marché de travaux pour l'aménagement d'un restaurant avec un entrepreneur principal qui en avait sous-traité une partie. Le projet de délégation de paiement qui avait été signé entre le maître de l'ouvrage et le sous-traitant n'avait pas été régularisé par l'entrepreneur principal.

 

Après la liquidation judiciaire de ce dernier, le sous-traitant avait poursuivi le maître de l’ouvrage de paiement de ses travaux. Pour limiter la condamnation du maître de l'ouvrage et refuser d'allouer au sous-traitant des dommages-intérêts, une cour d'appel avait estimé que, faute d'acceptation expresse par l'entrepreneur principal de la délégation de paiement, celle-ci ne pouvait avoir aucun effet contractuel et que le sous-traitant, qui avait réalisé ses travaux sans attendre la signature de la délégation, avait pris le risque d'accomplir sa prestation sans garantie de paiement.


Cette décision a été censurée par la cour de cassation :

« Alors, en tout état de cause, qu'il appartient au maître de l'ouvrage qui n'entend pas exiger de l'entrepreneur principal qu'il justifie avoir fourni caution, de s'assurer que celui-ci a effectivement accepté la délégation de paiement au profit du sous-traitant, sans pouvoir se contenter d'une simple croyance à ce sujet. »


Source : cass. 3e civ., 12 juin 2013, n° 12-21.317, n° 695 FS-P+B

 

 

Expropriation : Voie de fait – Implantation d’un ouvrage public sur une propriété privée

Implantation d’un ouvrage public sur une propriété privée

Dans cet arrêt, le tribunal des conflits redéfinit la nature de l’atteinte constituant une voie de fait.

 

Auparavant, il s’agissait d’une atteinte grave à la propriété privée ou à une liberté fondamentale. Désormais il s’agit d’une atteinte à une liberté individuelle ou aboutissant à l’extinction du droit de propriété. Cela signifierait une perte pure et simple du droit de propriété, une privation de propriété et non une simple altération de la jouissance de ce droit.

 

Le tribunal considère que, dès lors qu’elle relève d’un pouvoir de l’administration, l’implantation sans titre d’un ouvrage public sur une propriété privée ne constitue pas une voie de fait. En effet, lorsqu’elle décide l’édification d’un ouvrage public, même illégalement, l’autorité administrative n’agit pas en dehors des pouvoirs qui lui sont conférés.

 

Par conséquent, les litiges relatifs à leur déplacement ou à leur suppression relèvent du juge administratif.

 

 

Source : tribunal des conflits, 17 juin 2013, requête n° 3911

Urbanisme - PLU – Application de la jurisprudence Danthony à l’information des conseillers municipaux

Application de la jurisprudence Danthony à l’information des conseillers municipaux

Selon la jurisprudence Danthony (conseil d'Etat, 23 décembre 2011, requête n° 335033), le vice affectant le déroulement d'une procédure administrative préalable n'est de nature à entacher d'illégalité la décision prise que s'il ressort des pièces du dossier qu'il a été susceptible d'exercer une influence sur le sens de la décision prise ou qu'il a privé les intéressés d'une garantie.

Dans cette espèce, la juridiction de 1er ressort avait annulé la délibération approuvant le PLU pour insuffisance de l’information adressée aux conseillers municipaux et la cour administrative d'appel de Bordeaux avait jugé en sens contraire.
 

Le conseil d'Etat a fait preuve de pragmatisme en jugeant que :

 « le conseil municipal d'Arcachon avait, dans la même composition, délibéré moins de sept mois auparavant sur le projet de révision du plan local, qui comportait   l'ensemble des éléments exigés par le code de l'urbanisme ; que, par ailleurs, la " note du rapporteur " […] fait état des avis des personnes publiques consultées et des suites qui leur ont été réservées, en explicitant la modification apportée au plan soumis à approbation par rapport au projet de révision ; qu'ainsi, l'insuffisance de la note de synthèse n'a pas, dans les circonstances particulières de l'espèce, exercé d'influence sur le sens de la délibération et n'a pas, par elle-même, privé les membres du conseil municipal d'une garantie ».

(conseil d'Etat, 17 juillet 2013, requête n° 350380)

Environnement - Principe de précaution – activités sportives et touristiques sur un cours d’eau, lac, retenue ou étang d’eau douce

Principe de précaution – Activités sportives et touristiques

 

 

L’autorité administrative règlementant la navigation ou les activités sportives ou touristiques sur un cours d’eau, un lac, une retenue ou un étang d’eau douce doit veiller à ce que les activités qu’elle autorise ne portent pas atteinte au patrimoine naturel protégé, en méconnaissance de l’article 5 de la Charte de l’environnement.

 

Le conseil d'Etat admet donc l’opposabilité du principe de précaution aux activités sportives et touristiques et à la navigation sur les cours d’eau et les étendues d’eau douce.

 

Source : conseil d'Etat, 3 juin 2013, requêtes n° 234251 et n° 334483

Bail commercial – Validité du congé du preneur délivré par erreur au bailleur

Droit immobilier - Bail commercial

 

L’huissier du preneur avait délivré au bailleur un congé et non une demande de renouvellement comme souhaité. La cour de cassation considère que le congé est valable et produit ses effets à l’encontre du bailleur.

 

Source : cour de cassation, 3^ème chambre civile, 26 juin 2012, n° 12-20934