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mardi 30 octobre 2012

Droit immobilier - vente - La dissimulation au vendeur par l'acheteur d'un projet ayant une incidence sur la valeur du bien constitue un dol

La dissimulation au vendeur par l'acheteur d'un projet ayant une incidence sur la valeur du bien est constitutive d'une réticence dolosive

Une commune a bénéficié d'une promesse unilatérale de vente d'une parcelle grevée d'un espace boisé à conserver. Six mois après conclusion de ladite promesse, la commune a adopté un plan local d'urbanisme supprimant la contrainte de conservation de l'espace boisé induisant nécessairement une augmentation de la valeur du terrain. Le vendeur a alors refusé de signer l'acte authentique.
La promesse a été jugée nulle pour réticence dolosive de la commune laquelle ne pouvait pas ignorer les discussions relatives à l'élaboration du plan local d'urbanisme, en cours au moment de la promesse, ni l'incidence directe du PLU sur la valeur de la parcelle. En dissimulant l'existence du projet de suppression de l'espace boisé à conserver, la commune a manqué à son obligation de bonne foi. 

Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 septembre 2012, n° 11-22.389 (n° 971 F-D)

lundi 29 octobre 2012

Copropriété - Ascenseurs - Mise aux normes

Financement  et répartition des charges relatives aux ascenseurs


L'article 10 alinéa 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pose le principe selon lequel « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot », étant entendu que cette utilité s'apprécie de façon objective et non en fonction de l'utilisation réelle du service ou de l'élément d'équipement par chaque copropriétaire. 

La situation des lots dans l'immeuble constitue un facteur très important pour déterminer l'utilité d'un ascenseur et la répartition des charges d'ascenseur, y compris celles afférentes aux mises aux normes de cet équipement. 

Ainsi, le coefficient de participation aux dépenses augmente notamment selon la hauteur des niveaux desservis par l'ascenseur. La proposition de répartir la répartition des charges par le nombre de copropriétaires permettrait certes d'alléger les charges des copropriétaires des étages les plus élevés mais serait injuste pour les copropriétaires pour lesquels l'ascenseur a une utilité objective moindre, voire nulle, à savoir, les copropriétaires des lots non desservis par les ascenseurs et les copropriétaires des lots situés en rez-de-chaussée dans les immeubles sans sous-sol. 

(Rép. min., JOAN, 25 septembre 2012, p.5252) 


vendredi 26 octobre 2012

Urbanisme - Construction

La notion de construction à usage d'habitation

Doivent être regardés comme des constructions à usage d'habitation, au sens et pour l'application des dispositions du règlement d'un POS, les édifices destinés, compte tenu de leurs caractéristiques propres, à l'habitation ; la circonstance qu'une construction à usage d'habitation n'aurait pas été occupée, même durant une longue période, n'est pas par elle-même de nature à changer sa destination.

(conseil d'etat, 9 decembre 2011, Riou, n° 335707)

jeudi 25 octobre 2012

Urbanisme - expropriation - opération d'aménagement : obligation de relogement des étrangers en situation irrégulière

Expropriation - opération d'aménagement : obligation de relogement des étrangers en situation irrégulière

Dans un arrêt n° 11-18.073 du 12.9.2012, la troisième chambre de la cour de cassation vient de juger que les occupants étrangers, objet d'une procédure d'expropriation dans le cadre d'une opération d'aménagement, bénéficient d'un droit au relogement et à des compensations financières lorsqu'ils sont évincés de leur habitation ou de leur hébergement et apparaissent comme de bonne foi.
(Conseil d’Etat, 12 septembre 2012, n° 11-18.073)

mercredi 24 octobre 2012

Droit immobilier - bail mixte

L'usage exclusivement professionnel constitutif d'un motif grave et légitime de congé

Le titulaire d'un contrat de location à usage mixte professionnel et d'habitation n'occupant pas au moins pour partie, au terme de son contrat, les locaux loués à titre d'habitation ne peut bénéficier du droit à renouvellement prévu par la loi du 6 juillet 1989.
En effet, la haute juridiction a récemment jugé que le fait, à l'échéance du bail, pour le titulaire du contrat de location à usage mixte, de ne pas habiter à usage principal les lieux loués constitue un motif légitime et sérieux justifiant le refus du renouvellement  du contrat au sens de l'article 15, I de la loi du 6 juillet 1989.

(Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 septembre 2012, n° 11622.336, n° 912 P + B Société Iméfa 34 c/ SCP Chatenet et Join-Lambert)

mardi 23 octobre 2012

Droit immobilier - copropriété

Responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait d'un vice de construction affectant les parties communes

Aux termes de l'article 14, alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par un vice de construction ou défaut d'entretien des parties communes engagent la responsabilité du syndicat des copropriétaires, à charge pour ce dernier d'exercer une action récursoire - tant que le délai de la garantie n'est pas expiré - contre les véritables responsables.
La cour de cassation juge que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit pour les désordres trouvant leur origine dans un vice de construction affectant les parties communes sauf pour lui à établir la faute d'un tiers ou des copropriétaires.

(Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 septembre 2012, n° 11-10.421)

lundi 22 octobre 2012

Bail d'habitation - préavis

La réduction de délai de préavis pour perte d'emploi du locataire n'implique pas un éloignement géographique

Il ressort de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire peut dans certains cas bénéficier d'un délai de préavis réduit à un mois au lieu de trois, notamment en cas de mutation ou de perte d'emploi.
La cour de cassation a jugé qu'il ne pouvait pas être imposé au locataire ayant perdu son emploi qu'il établisse avoir quitté la région pour lui permettre de se voir appliquer le délai de préavis réduit.
Aussi, il suffit au locataire d'arguer de la perte de son emploi, peu importe qu'il ait ensuite ou non quitté la région.

(Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 septembre 2012, n° 11-30_369, n° 993 P+B, Djendli c/ Argentieri)