Rechercher dans ce blog

lundi 17 septembre 2012

Droit immobilier - copropriété et aliénation de parties communes

1. Parties communes et usage privatif :

Une partie commune dont la jouissance est privative n’est pas une partie privative (cour de cassation, civ. 3ème, 25 janvier 1995, n° 92-19.600).

Le droit de jouissance exclusive n’est pas un droit de copropriété (cour de cassation, civ. 3ème, 6 juin 2007, n° 06-13.477).

2. Annexion indue ou autorisée d’une partie commune. Actions possibles :

L’annexion indue d’une partie commune expose le copropriétaire à une action en restitution du syndicat ou d’un autre copropriétaire. Cette action réelle est soumise à la prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil.

En revanche, l’action contre la décision du syndicat d’autoriser cette annexion est une action personnelle, soumise à la prescription décennale (cour de cassation, civ. 3ème, 16 septembre 2003, n° 02-12.284).

3. Conditions de cession d’une partie commune :

L’article 16 de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété autorise les cessions de parties communes dans les conditions suivantes :

« Tous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu'ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef.

Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l'alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui. »

Les règles de majorité sont les suivantes.

En vertu de l’article 26 de la loi, sont adoptées à la majorité des 2/3 les modifications du règlement de copropriété relatives à la la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

En revanche, l’aliénation d’une partie commune dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble n’est possible qu’à l’unanimité (sauf lorsque cette aliénation résulte de la loi du 14 novembre 1994 sur le plan de relance de la ville).

4. Division au sein de copropriété horizontale :

Il est possible, lorsque la propriété du sol peut être divisée, de retirer certains bâtiments du syndicat pour en faire une propriété séparée.

Les modalités de division de la copropriété sont précisées par l’article 28 de la loi :

« I. - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :

a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;

b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.

II. - Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.

L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.

Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24.

Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.

La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial ».

Une autorisation de l’assemblée générale à la majorité des 2/3 est requise.

Lorsqu’une subdivision s'accompagne d'annexion de parties communes, elle doit être approuvée par l’assemblée générale (cour d’appel de Paris, 23ème chbre B, 7 octobre 2009, n° 08/00889).

A noter : toute modification affectant les parties commune nécessite une modification du règlement de copropriété, de la répartition des charges