Droit Immobilier - Vente en l'état de futur achèvement (VEFA) – Loi SCRIVENER – Acte d'Avocat

Ces nouvelles règles sont en vigueur depuis la publication de la loi Warsmann de simplification du droit n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d’amélioration de la qualité du droit

Elles rendent applicables aux contrats préliminaires de réservation de VEFA les dispositions de la loi Scrivener.

Conséquences sur les mentions obligatoires:

Le contrat préliminaire de VEFA doit désormais indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l’aide d’un ou plusieurs prêts (article L. 312-15 du code de la consommation).

Si le contrat préliminaire stipule que le prix sera payé sans recourir à un prêt, il doit comporter la mention manuscrite de l’acquéreur par laquelle il «reconnaît avoir été informé que s’il recourt à un prêt, il ne peut se prévaloir» des dispositions de la loi Scrivener protégeant à l'emprunteur immobilier.

Quelles sont les conséquences si le contrat ne comporte pas cette mention manuscrite obligatoire ?

Si l'acquéreur décide finalement de financer l’opération au moyen d’un prêt immobilier, le contrat sera automatiquement considéré comme conclu sous la condition suspensive d’un financement.

En d’autres termes, l’acquéreur pourra se prévaloir des règles protectrices et d’ordre public de la loi Scrivener.

Avantages de l’acte d’avocat (loi de modernisation des professions judiciaires ou juridiques du 28 mars 2011) :

L'acte d'avocat dispense de cette mention manuscrite.

Elle n’est donc pas requise chaque fois que le contrat de réservation est conclu sous-seing privé et contresigné par l'avocat.

Le cabinet se tient donc à votre disposition pour vous assister, conseiller et vous accompagner dans la rédaction de ces actes.

Effets de la condition suspensive de financement :

En cas de recours à un prêt immobilier, la durée de la condition suspensive relative à l'obtention de ce prêt ne pourra être inférieure à un mois, ce délai étant décompté à partir de la date de l'enregistrement de l'acte sous-seing privé ou de la signature de l'acte authentique (article L. 312 - 16 du code de la consommation).

Attention ! Cette règle est d'ordre public et toute clause contraire est réputée non écrite (cour de cassation, civ. 3ème, 6 juillet 2005, n° 04 - 13380).

Restitution du dépôt de garantie:

Si l'acquéreur n’obtient pas son prêt immobilier, son dépôt de garantie doit lui être restitué sans retenue, ni indemnité de quelque nature que ce soit dans les 15 jours de sa demande de restitution. Passé ce délai, la somme est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié à (même article).

Urbanisme, Déclaration préalable, Recours gracieux contre décision de non-opposition

Urbanisme : Texte applicable depuis le 1er octobre 2007 – article L. 424-5 du code de l'urbanisme

Une fois délivrées, les décisions de non-opposition à la déclaration préalable ne peuvent faire l’objet d’aucun retrait de la part de l’autorité administrative.

Problématique :

La question s’est donc posée de savoir s’il était toujours possible d’exercer un recours gracieux à l’encontre d’une décision expresse ou tacite de non-opposition à déclaration préalable dans la mesure où les recours gracieux ont pour finalité de demander le retrait de la décision administrative attaquée.

La solution dégagée par le conseil d'état (20 novembre 2009, E / commune de Marseille, n° 326236) :

Le conseil d'état a jugé que toute décision administrative, sauf exceptions législatives ou réglementaires, peut faire l’objet d’un recours gracieux qui interrompt le cours du délai de recours contentieux.

En l’absence de disposition législative ou réglementaire interdisant un recours gracieux à l’encontre des décisions de non-opposition à déclaration préalable, il est possible d’exercer un recours gracieux.

Urbanisme : Une loi pénalise désormais la poursuite de travaux contrevenant à une décision du juge administratif de suspension de l'autorisation d'urbanisme

La loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 (« simplification du droit et allègement des démarches administratives – entrée en vigueur le 24 mars) pénalise désormais la poursuite de travaux contrevenant à une décision du juge administratif de suspension de l’autorisation d’urbanisme. Peine encourue : 75.000€ d’amende et de quatre ans d’emprisonnement (article L. 480-3 du code de l'urbanisme, modifié par la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012).

Urbanisme : Appréciation distributive de la connaissance acquise de l'existence d'un permis de construire au sein de la cellule familiale !

Le tribunal administratif de Lyon adopte une appréciation distributive de la connaissance acquise de l’existence d’un permis de construire au sein de la cellule familiale : si le conjoint de l’auteur d’un recours gracieux est réputé, en sa qualité de propriétaire de la maison riveraine du projet, avoir connaissance de l’existence de l’autorisation d’urbanisme, l’enfant du couple, pourtant hébergé par ses parents, n’est pas considéré comme ayant connaissance du permis. (Tribunal administratif de Lyon, 3 janvier 2012, Nuttin, requête n° 902106).

Urbanisme - Vente de bâtiments d'une commune à un tiers : réparation du préjudice résultant d'une promesse de vente non tenue

A l’instar du principe de bonne foi dans les relations contractuelles posé par l'article 1382 du code civil, qui permet de sanctionner la rupture abusive des pourparlers contractuels (cf. cour de cassation, chambre commerciale, 20 mars 1972, Bulletin civil IV, n° 93 ; cour de cassation, chambre commerciale, 7 janvier 1997, pourvoi n° 94-21.561), le juge administratif peut reconnaître la responsabilité fautive d’une commune dans la rupture abusive de pourparlers (cour administrative d'appel de Lyon, 3 mai 1993, commune de Lamanon, requête n° 91LY01121 ; cour administrative d'appel de Douai, 28 juin 2001,SARL Sainthimat, requête n° 97DA12175), sous réserve qu’elle ne soit pas justifiée par l'intérêt général (cour administrative d'appel de Marseille, 1er octobre 1998, n° 96MA00978). (Conseil d'Etat, 1er mars 2012, SCI STEMO, requête n° 346673)

Urbanisme : Responsabilité des services de l'Etat dans l'instruction d'une décision individuelle d'urbanisme

Interrogé sur la responsabilité de l’Etat susceptible d’être engagée lorsqu’une régie distributrice d’électricité n’a pas été consultée à l’occasion de l’instruction d’une demande de permis de construire en zone inconstructible, le ministre de l’environnement, de l’habitat et de l’urbanisme rappelle les principes suivants : - L’avis du gestionnaire du raccordement au réseau d’électricité ne fait pas partie des avis obligatoires exigés au titre des dispositions du code de l’urbanisme ; - Lorsque des services déconcentrés sont mis gratuitement à la disposition d’une administration décentralisée (commune, établissement de coopération intercommunale, département), l’Etat n’engage sa responsabilité que par la faute d’un agent qui refuse ou néglige d’exécuter un ordre ou de se conformer à une instruction du maire (Conseil d'Etat, section, 28 mai 1971, commune de Saint-Jean-de-Maurienne, requête n° 72369 ; conseil d'Etat, 27 octobre 2008, commune de Poilly-lez-Gien, requête n° 297432). (Réponse ministérielle n° 119973, JOAN du 13 mars 2012)

Urbanisme - Planification urbaine - Les nouvelles modifications des SCOT et des PLU

Dans les suites des lois Grenelle II (Loi n° 2010-191 du 12 juillet 2010, articles 17 et 10) et de modernisation de l’agriculture (Loi n° 2010-874 du 27 juillet 2010, articles 51 et 64), le décret n° 212-290 du 29 février 2012 tire les conséquences apportant les modifications et précisions suivantes : o Le rapport de présentation des schémas de cohérence territoriale (SCOT) doit désormais comporter une analyse de la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers des dix dernières années et justifier les motifs et les indicateurs choisis pour évaluer les résultats du schéma, notamment en matière environnementale. o Le règlement du PLU pourra désormais définir des zones agricoles totalement inconstructibles, y compris pour les constructions agricoles et les équipements publics. De la même manière, trois types de zones naturelles peuvent être distinguées en fonction des caractéristiques du site protégé. o Allongement d’un mois du délai d'instruction des autorisations de construire pour les projets soumis à la consultation de la CDCEA. (Décret n° 2012-290 du 29 février 2012)

Urbanisme - Fiscalité : Précision sur les possibilités de bénéficier du régime Scellier

L’éligibilité aux taux de réduction fiscale du régime Scellier est conditionnée par un niveau de performance énergétique dont les contraintes techniques viennent d’être définies par l’arrêté du 5 mars 2012 pour les demandes de permis de construire de 2012. Sont ainsi éligibles au dispositif Scellier : • Les constructions nouvelles bénéficiant du label « bâtiment basse consommation, BBC 2005 ». • Les bâtiments existants concernés par des travaux concourant à la production ou à la livraison d'immeuble neuf, à sa transformation ou réhabilitation et certifiés par les labels « HPE rénovation 2009 » ou « BBC rénovation 2009 ». • Les constructions respectant au moins deux des quatre caractéristiques de performance énergétique globale définies par l’arrêté du 5 mars 2012 (Isolation, fenêtre, système de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire). (Arrêté du 5 mars 2012, NOR DEVL1133453A)

Urbanisme - Autorisation d'urbanisme : Entrée en vigueur du nouveau régime

Le décret précité implique toute une série de modifications importantes du régime des autorisations d’urbanisme appelant les brèves observations suivantes : - Une extension du champ des constructions nouvelles dispensées de formalités aux terrasses de plain-pied et aux constructions nouvelles d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol inférieure à 5 m² (2 m² auparavant) dont la hauteur au sol n’excède pas 12 m². Nota Bene : Cette dispense de formalité s’adresse uniquement aux constructions nouvelles à l’exclusion des travaux sur constructions existantes (article 3 du décret 2012-274) ; - Le décret renforce les dispositifs de protection des sites naturels et des monuments historiques, en exigeant une autorisation d’urbanisme et en complétant les documents exigés dans le cadre d’un dossier de déclaration préalable (nouvel article R. 431-10 et R. 431-35 du code de l'urbanisme). Cette exigence est également imposée pour les lotissements à compter du 1er mars 2012. Par ailleurs, afin de préserver la sécurité juridique des pétitionnaires, si le délai d’instruction de droit commun est majoré d'un mois pour les projets situés en secteur sauvegardé dépourvu de plan de sauvegarde et de mise rbanisme en valeur, l'architecte des Bâtiments de France ne dispose plus que de deux mois pour se prononcer dans les secteurs sauvegardés. - Enfin, lorsque le projet implique la mise en œuvre d’un dispositif d’assainissement non collectif, le dossier d’instruction doit désormais comprendre une attestation de la conformité de ce dispositif aux prescriptions réglementaires de l’article L. 2224-8 III du code général des collectivités territoriales. (Décret n° 2012- 274 du 28 février 2012)

Urbanisme : Contrôle du juge sur la qualité du pétitionnaire

Dans son arrêt du 15 février 2012, le conseil d’Etat confirme que dès lors que le pétitionnaire atteste remplir les conditions définies à l’article R. 423-1 du code de l'urbanisme, l’administration est fondée à estimer qu’il a qualité pour déposer une demande de permis de construire ou une déclaration préalable, cette attestation étant comprise dans le formulaire Cerfa. L’administration n’a donc pas à exiger du pétitionnaire la production des autorisations prévues par la loi de 1965 permettant à des copropriétaires de réaliser certains travaux. Elle n’a pas non plus à vérifier si les travaux projetés affectent des parties d’immeubles nécessitant l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires. Cette décision est à mettre cependant en perspective avec la vigilance attendue de l'administration pour débusquer la fraude en cas de contestation sérieuse émanant de tiers ; par exemple lorsqu’est établie la connaissance par le demandeur de l’opposition des copropriétaires aux travaux projetés (Tribunal administratif de Paris, 3 novembre 2011, requête n°1003390, Synd. des copropriétaires du 14 rue des solitaires Paris 75019). (Conseil d'Etat, 15 février 2012, Quenesson requête n° 333631 ; tribunal administratif de Paris, 3 novembre 2011, Syndicat des copropriétaires du 14 rue des solitaires Paris 75019, instance n° 1003390)

Urbansime - Référé suspension et opposition à l'installation des antennes relais : la condition d'urgence

Nouveau cadrage du principe de précaution par le juge, le conseil d'Etat vient de reconnaître l’urgence de suspendre la décision s’opposant à l’installation d’une antenne relais. Pour mémoire, en matière de référé, le conseil d’Etat vérifie l’existence d’une atteinte suffisamment grave et immédiate à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu’il entend défendre (conseil d'Etat, 19 janvier 2001, Confédération nationale des radios libres, requête n° 228815). En l’espèce et face à l’incertitude scientifique sur les risques des ondes, le conseil d'Etat justifie l’urgence à suspendre au regard de l’intérêt général attaché à la couverture du territoire national par les réseaux de téléphonie mobile, l’intérêt propre de la société qui s’est engagée auprès de l’Etat sur la couverture par son réseau du territoire national et au regard de la couverture partielle de la commune concernée par le réseau de l’opérateur. (Conseil d'Etat, 2 mars 2012, Sté Orange France, requête n° 352013)

Urbanisme - Changement d'usage et de destination – Permis de construire – Déclaration préalable

Distinction entre usage et destination. L'usage du bien qualifie l'utilisation à laquelle l'occupant le destine (habitation, activité commerciale ou professionnelle). L'usage, tel que régi par le CCH, doit être distingué de la destination qui est ce pour quoi le local a été conçu techniquement et relève de la législation sur l'urbanisme d'une part (v. no 6), du droit de la copropriété d'autre part (v. no 7).


Changement d'usage et autorisation d'urbanisme. Sous le régime antérieur au 1er octobre 2007, date d'entrée en vigueur de la réforme des autorisations d'urbanisme, seuls les changements de destination accompagnés de travaux étaient soumis à permis de construire, mais en dehors de ce cas, il n'y avait pas de contrôle au titre du code de l'urbanisme. Désormais, tous les changements de destination des constructions existantes, qu'ils soient ou non accompagnés de travaux, sont soumis à autorisation. Ils relèvent, en principe, du régime de la déclaration préalable, sauf lorsqu'ils s'accompagnent d'une modification des structures porteuses du bâtiment et de la façade, auquel cas, ils sont soumis à permis de construire ( C. urb., art. R*. 421-14, b et R*. 421-17, b). Les changements de destination soumis à contrôle sont ceux qui interviennent entre les différentes catégories fixées par l'article R*. 123-9, alinéa 18, du code de l'urbanisme : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt. Il est précisé que les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal ( C. urb., art. R*. 421-14, al. 3 et 6).

Eu égard à cet élargissement des contrôles au titre du code de l'urbanisme, les changements d'usage relevant à la fois de l'autorisation au titre de l'article L. 631-7 du CCH et d'une autorisation d'urbanisme seront plus nombreux. Dans ce cas, les deux procédures seront indépendantes, mais une seule demande sera faite : voir no 39.

Doivent être précédés d'une déclaration préalable, lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R*. 421-14 à R. 421-16 du code de l'urbanisme (v. no 10), les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants :

1. les travaux de ravalement et les travaux ayant pour effet de modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant ;
   Exemple : relèvent de cette disposition l'installation de panneaux photovoltaïques sur un immeuble existant ou encore la transformation en façade d'une fenêtre en porte-fenêtre, dès lors qu'elle s'accompagne de la création d'un balcon de moins de 20 m2 et ne constitue pas une modification du volume de ce bâtiment mais une simple modification de son aspect extérieur (Rép. min. no 70438 : JOAN Q, 15 juin 2010, p. 6717) ;
2. les changements de destination d'un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R*. 123-9 du code de l'urbanisme (habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt). Les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal.
3. le nouveau code de l'urbanisme soumet désormais le changement de destination à déclaration préalable, voire à permis de construire, lorsqu'il s'accompagne d'une modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment. La destination des locaux accessoires étant désormais identique à celle des locaux principaux, de nombreuses opérations devraient toutefois être dispensées de ces formalités. Le ministre de l'écologie a confirmé ainsi que la transformation d'une grange attenante à un bâtiment initialement agricole mais, par la suite transformé en habitation, ne nécessite pas de dépôt d'une demande d'autorisation d'urbanisme. En effet, dès lors que la construction agricole désaffectée a été utilisée de manière continue à des fins d'habitation, elle constitue un ensemble d'habitation. La grange, qui en est l'accessoire, bénéficie de cette même qualification. Sa transformation n'est donc pas assimilable à un changement de destination. L'aménagement de la grange peut néanmoins avoir pour effet de transformer la surface hors œuvre brute en surface hors œuvre nette. Si cette opération porte sur plus de 10 m2, elle sera soumise à déclaration préalable (Rép. min. no 1768 : JO Sénat Q, 29 nov. 2007, p. 2187) ;
4. dans les secteurs sauvegardés dont le PSMV n'est pas approuvé ou dont le PSMV a été mis en révision, les travaux effectués à l'intérieur des immeubles ;
5. les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le PLU ou un document d'urbanisme en tenant lieu a identifié, en application du 7o de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme, comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager ;
6. les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet, dans une commune non couverte par un PLU, de modifier ou de supprimer un élément, qu'une délibération du conseil municipal, prise après enquête publique, a identifié comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager ;
7. les travaux ayant pour effet la création d'une SHOB supérieure à 2 m2 et inférieure ou égale à 20 m2 ;
8. les travaux ayant pour effet de transformer plus de 10 m2 de SHOB en SHON.

C. urb., art. R*. 421-17

Environnement – Installation classée pour la protection de l'environnement – Changement notable

Selon l’article L. 512-15 alinéa 2 du code de l'environnement :

« L’exploitant doit renouveler sa demande d’autorisation ou sa déclaration soit en cas de transfert, soit en cas d’extension ou de transformation de ses installations ou de changement dans ses procédés de fabrication, entraînant des dangers ou inconvénients mentionnés à l’article L. 511-1 ».

Lorsque les modifications envisagées présentent un caractère notable, l’importance des nuisances ou des risques, que la modification projetée va induire, implique de déposer une nouvelle demande d’autorisation ou une nouvelle déclaration.

La procédure est alors identique à celle d’une installation nouvelle (conseil d'état, 4 juillet 1984, Michel Forgue et autres, n° 16022).


Constitue par exemple un changement notable :

• Le fait de substituer un procédé d’épuration à un autre (conseil d'état, 21 octobre 1977, Alphonse Magnin-Postillon, RJE 1/1978 p 63) ;

• L’utilisation de mâchefers pour la remise en état d’une carrière constitue une modification notable de l’arrêté d’autorisation supposant, après enquête publique, la délivrance d’une autorisation pour l’exploitation d’un centre de déchets ménagers et assimilés (rép. min. n° 8085 : JO Sénat, Q., 11 novembre 1999).

Le juge administratif peut substituer sa propre interprétation de la notion de modification notable à celle de l’autorité préfectorale et se montrer plus sévère qu’elle.

Il peut ainsi exiger le dépôt d’une nouvelle demande d’autorisation alors que le préfet a estimé suffisant d’imposer des prescriptions complémentaires pour prendre en compte les projets de modifications apportées à une installation de stockage de déchets ménagers (cour administrative d'appel de Bordeaux, 16 novembre 1995, Syndicat intercommunal de traitement et de ramassage des ordures ménagères des cantons centre et nord de Toulouse, n° 93BX00555).


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Droit Immobilier - Copropriété et aliénation de parties communes

1. Parties communes et usages privatifs
Une partie commune dont la jouissance est privative n’est pas une partie privative (cour de cassation, civ. 3ème, 25 janvier 1995, n° 92-19.600).
Le droit de jouissance exclusive n’est pas un droit de copropriété (cour de cassation, civ. 3ème, 6 juin 2007, n° 06-13.477).

2. Annexion indue ou autorisée d’une partie commune. Actions possibles :
L’annexion indue d’une partie commune expose le copropriétaire à une action en restitution du syndicat ou d’un autre copropriétaire. Cette action réelle est soumise à la prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil.
En revanche, l’action contre la décision du syndicat d’autoriser cette annexion est une action personnelle, soumise à la prescription décennale (cour de cassation, civ. 3ème, 16 septembre 2003, n° 02-12.284).

3. Conditions de cession d’une partie commune :
L’article 16 de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété autorise les cessions de parties communes dans les conditions suivantes :

« Tous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu'ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef.
Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l'alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui. »

Les règles de majorité sont les suivantes.
En vertu de l’article 26 de la loi, sont adoptées à la majorité des 2/3 les modifications du règlement de copropriété relatives à la la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.
En revanche, l’aliénation d’une partie commune dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble n’est possible qu’à l’unanimité (sauf lorsque cette aliénation résulte de la loi du 14 novembre 1994 sur le plan de relance de la ville).


4. Division au sein de copropriété horizontale :
Il est possible, lorsque la propriété du sol peut être divisée, de retirer certains bâtiments du syndicat pour en faire une propriété séparée.

Les modalités de division de la copropriété sont précisées par l’article 28 de la loi :

« I. - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :
a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.
II. - Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.
L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.
Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24.
Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.
La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial ».

Une autorisation de l’assemblée générale à la majorité des 2/3 est requise.

Lorsqu’une subdivision s'accompagne d'annexion de parties communes, elle doit être approuvée par l’assemblée générale (cour d’appel de Paris, 23ème chbre B, 7 octobre 2009, n° 08/00889).

A noter : toute modification affectant les parties commune nécessite une modification du règlement de copropriété, de la répartition des charges.

 

Copropriété : le cabinet d'avocats Cazamajour se tient à votre disposition pour vous conseiller et vous orienter

par Avocats Cazamajour, mardi 13 septembre 2011, 09:36

Nullité du PV d’assemblée - Omission des noms et des voix des opposants :Le procès-verbal doit indiquer pour toutes les décisions, tant pour la désignation du président de séance et des scrutateurs , que pour le vote de chacune des questions le résultat de celui-ci, les noms et le nombre de voix des opposants à la décision et des abstentionnistes.

La non-mention des noms et du nombre d’opposants est une cause de nullité formelle, invocable sans que le copropriétaire soit tenu de justifier de l'existence d'un grief et qui ne peut être régularisée a posteriori, même si cette omission ne serait pas de nature à remettre pas en cause le résultat final du vote.


Nullité d’une clause du règlement de copropriété réputée non écrite :
Les clauses des règlements de copropriété contraires aux dispositions d'ordre public sont réputées non écrites et donc censées n'avoir jamais existé.

Urbanisme - Permis de construire, plan local d'urbanisme, constructions à cheval sur deux zones

La réalisation d’une construction à cheval sur deux zones est admise.
Le règlement de chaque zone s’applique pleinement pour la partie de terrain ou de construction comprise à l’intérieur de la zone en question, sans qu’un règlement ne prédomine sur l’autre.
Le projet doit respecter les règles applicables aux deux zones s'il est édifié à cheval sur ces deux zones (conseil, 18 mars 1988, Brun, n° 70020 ; conseil d'état, 23 novembre 1994, Boniface, n° 122416) :

« M. C..., propriétaire, dans le hameau de Villaron, sur la commune de Bessans, d’un terrain que le plan d’occupation des sols a classé pour partie dans la zone ND et pour partie dans la zone UA, a demandé un permis de construire une habitation individuelle, destinée, ainsi qu’il ressort de la demande de permis de construire, à être une résidence secondaire qu’il occuperait personnellement ; qu’il ressort de l’examen du plan-masse que la construction projetée devait être édifiée pour près du quart de sa surface au sol, sur la partie du terrain classée en zone ND et pour le reste sur la partie du terrain classée en zone UA ; que si l’article ND1-3 du règlement du plan d’occupation des sols autorise les constructions liées à l’activité touristique, la construction envisagée n’entre pas dans cette catégorie ; qu’ainsi, et alors même que les constructions à usage d’habitation étaient autorisées en zone UA, l’arrêté du 13 septembre 1989 du maire de Bessans autorisant l’implantation d’une construction dont une partie devait se situer dans la zone ND du plan d’occupation des sols est entaché d’illégalité » (conseil d'état, 23 novembre 1994, n° 122416).

« M. X..., propriétaire, dans la commune de Mandelieu-La Napoule, d’un terrain que le plan d’occupation des sols a classé pour partie dans la zone UI et pour partie dans la zone UD, a, le 25 juillet 1983, demandé un permis de construire “une villa” qui devait, ainsi qu’il ressort de l’examen du plan-masse, être édifiée pour la moitié environ de sa surface au sol, sur la partie du terrain classée en zone UI, et, pour l’autre moitié, sur la partie du terrain classée en zone UD ; qu’en l’absence de toute indication faisant apparaître que M. X... entendait réaliser, comme il l’affirme dans sa requête, d’ailleurs sans apporter de justifications, une habitation destinée à recevoir l’affectation prévue à l’article UI 2-1 précité du règlement du plan d’occupation des sols, le maire était tenu, en vertu de la disposition ci-dessus rappelée du premier paragraphe de l’article UI 1 du même règlement, de refuser le permis de construire, même si les constructions à usage d’habitation étaient autorisées dans la zone UD ; que, par suite, et quand bien même les autres motifs énoncés par le maire, dans son arrêté du 24 février 1984 qui refuse le permis de construire, seraient erronés, M. X... n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à l’annulation de cet arrêté » (conseil d'état, 18 mars 1988, n° 70020).

Une construction à usage d’habitation peut être édifiée à cheval sur deux zones si, et seulement si, cette affectation est admise par les règlements de chacune des zones en question (conseil d'état, 18 mars 1988, Brun, n° 70020, Rec. T, p. 1087 ; D.1988, IR p.112).
La doctrine considère, pour sa part, que :

« Le juge ne tient jamais compte d'éléments extérieurs au champ d'application de la règle qui régit le terrain d'assiette du projet et le champ d'application de la règle est la zone ou le secteur telle qu'elle est délimitée par le POS.

Si le projet empiète sur plusieurs zones, la construction indivisible devra respecter l'ensemble des règles applicables aux zones concernées.

Du point de vue des règles applicables et des éléments de fait à prendre en compte pour leur application, le terrain d'assiette du projet est à la fois régi et délimité par le zonage du POS, ce qui apparaît tout à fait logique puisque le zonage a pour objet de diviser le territoire de la commune en différents espaces régis par des règles différentes.

La notion de propriété ou d'unité foncière, voire de parcelle cadastrale, sont donc sans incidences lorsqu'il s'agit d'appliquer des règles édictées à une zone dont le tracé peut diviser une propriété, une unité foncière voire une parcelle. Toute la jurisprudence relative aux terrains traversés par des limites de zones, qui n'est pas très fournie, va dans ce sens. (« Quelle est la surface constructible lorsque le projet est à cheval sur deux zones ? », commentaire par Gilles PELLISSIER sur l’arrêt de la cour administrative d'appel de Versailles, 2 décembre 2004, Flury-Herard, n° 02VE551, Collectivités territoriales Intercommunalité n° 5, Mai 2005, comm. 85).

Bail commercial et expropriation

Expropriation - Conditions financières de l’expropriation des locataires :

La Cour Européenne des Droits de l’Homme (CEDH) vient de juger que l’expropriation du titulaire d’un bail commercial viole le droit au respect de ses biens s’il ne perçoit pas « une indemnisation raisonnable et proportionnée au préjudice effectivement subi du fait de l'expropriation ».

Elle censure également la méthode d’indemnisation qui ignorait la perte de l'outil de travail du locataire, comme l’exige pourtant la jurisprudence de la CEDH (CEDH, 11 avril 2002, Lallement c. France, requête n° 46044/99, §§ 20-24).


Notre avis : le code de l’expropriation prévoit déjà l’indemnisation du locataire évincé par expropriation (article L. 12-2 du code de l’expropriation) et oblige le propriétaire exproprié à signaler l’existence de tout preneur à bail à l’expropriant (article L. 13-2 du code de l’expropriation).

La jurisprudence civile a d’ailleurs déjà eu à se prononcer sur l’indemnisation du titulaire d’un bail commercial dont l’activité commerciale était menacée par une expropriation (cour de cassation, civ. 3ème, 3 octobre 1979, Bull. civ. III, n° 166 ; Cour de cassation, civ. 3ème, 24 mai 2006, AJDI 2007. 46, obs. Morel).

Cette confirmation du droit européen consacre définitivement les droits des locataires commerciaux.

Honoraires de l'architecte

Architecte – Honoraires - Obligation de l’accord exprès du client avant toute prolongation de mission :

Au-delà de l’exécution des termes du contrat initial, le paiement des prestations supplémentaires n’est exigible que si le client accepte expressément et sans équivoque le paiement des prestations en supplément des honoraires forfaitairement convenus. Le client ne peut avoir tacitement accepté la poursuite de l'intervention de l’architecte aux mêmes conditions, notamment de rémunération.

Marchés publics - pouvoir adjudicateur : Etendue du contrôle du juge

Problématique : En matière de marché public, la loi impose au pouvoir adjudicateur le contrôle des capacités professionnelles, techniques et financières des candidats en fonction de l’objet et de la dimension du marché (article 45 du code des marchés publics). Au regard de cette faculté de choix inhérente à toute procédure de « trie » des candidatures, quelle est, lors d’une éventuelle phase contentieuse, l’étendu du pouvoir de contrôle du juge sur le choix opéré par la commission d’appel d’offre ? Contexte : Était en l’espèce contestée par le biais du recours pour excès de pouvoir la décision d’une commission d’appel d’offres écartant, au stade de la candidature, une société ne justifiant pas de la qualification « travaux publics 5500 » exigée par le règlement de la consultation. Décision du conseil d’Etat : Dans un arrêt, conforme au sens de la jurisprudence actuelle, le conseil d’Etat restreint le pouvoir de contrôle du juge de l’excès de pouvoir à l’erreur manifeste d’appréciation, considérant « que le juge de l’excès de pouvoir ne peut censurer l’appréciation portée par l’autorité administrative, en application [de l’article 52 du code des marchés publics], sur les garanties et capacités techniques et financières que présentent les candidats à un marché public, ainsi que sur leurs références professionnelles, que dans le cas où cette appréciation est entachée d’une erreur manifeste d’appréciation ». En l’espèce, la haute juridiction relève que si la société ne détenait pas la qualification “travaux publics 5500”, il ressortait de l’ensemble des pièces annexées à son dossier de candidature qu’elle avait fourni de nombreuses références de travaux exécutés ou en cours et de certificats de capacité attestant de la réalisation de prestations analogues aux travaux, objet du marché, consistant en des travaux d’assainissement, de terrassement, de réfection de sols dont certains pour le compte de la commune elle-même ou d’autres collectivités locales, et de sa compétence pour exécuter les travaux. (conseil d’Etat, 23 janvier 2012, Commune de Six-Fours-les-plages / Société SGCAA, req. n° 346970)

Droit immobilier : primauté des dispositions du bail commercial sur la législation ICPE

Contexte : Un bail commercial prévoyait que le preneur devait, en fin de bail, rendre les biens nets et exempts de toute pollution provenant de l’exploitation industrielle. En l’espèce, le preneur avait effectué une dépollution verticale qui n'était pas complète, le site remis par le preneur n'était donc pas exempt de toute pollution aux hydrocarbures. Le bailleur avait introduit une action afin d’obtenir une dépollution totale du site. Apport de la décision : La cour d'appel a décide de faire prévaloir les dispositions du bail commercial, plus contraignant que la législation concernant les ICPE et de condamner le preneur à dépolluer totalement le terrain. (COUR D’APPEL DE VERSAILLES, 3 JANVIER 2012, N° 10/08104, SAS USINES GABRIEL WATTELEZ C/ SA IMMOBILIERE GABRIEL WATTELEZ)

Copropriété

Nullité du PV d’assemblée - Omission des noms et des voix des opposants :

Le procès-verbal doit indiquer pour toutes les décisions, tant pour la désignation du président de séance et des scrutateurs , que pour le vote de chacune des questions le résultat de celui-ci, les noms et le nombre de voix des opposants à la décision et des abstentionnistes.

La non-mention des noms et du nombre d’opposants est une cause de nullité formelle, invocable sans que le copropriétaire soit tenu de justifier de l'existence d'un grief et qui ne peut être régularisée a posteriori, même si cette omission ne serait pas de nature à remettre pas en cause le résultat final du vote.



Nullité d’une clause du règlement de copropriété réputée non écrite :

Les clauses des règlements de copropriété contraires aux dispositions d'ordre public sont réputées non écrites et donc censées n'avoir jamais existé.