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vendredi 14 décembre 2012

Urbanisme commercial, procédure suivie par la CNAC

Procédure suivie par la CNAC
Les ministres intéressés, au sens de l'article R. 752-51 du code de commerce, sont ceux qui ont autorité sur les services chargés d'instruire les demandes, soit les ministres en charge du commerce, de l'urbanisme et de l'environnement et des personnes dûment habilitées à cet effet.

(conseil d'État, 24 octobre 2012, Hoss, n° 354489)

jeudi 13 décembre 2012

Droit immobilier - copropriété - changement d'affectation d'un lot, autorisation de l'assemblée générale (non), conséquences

Conséquences du refus de l’AG de transformer un local à usage d’entrepôt en appartement
Tous travaux affectant les parties communes d’un immeuble en copropriété doivent être préalablement autorisés par l'AG avant leur réalisation.

Le refus de l’AG de transformer un local à usage d’entrepôt en appartement constitue un abus de majorité, justifiant la nullité de la résolution. Ce faisant, les travaux ne peuvent être réalisés avant la demande d’autorisation et l’annulation d’une décision de refus d’autorisation ne vaut pas autorisation.

(cour de cassation, 3e civ., 19 septembre 2012, n° 11-21631)


Urbanisme commercial - délai imparti aux commissions pour statuer

Le délai imparti aux commissions départementales d'aménagement commercial (CDAC) est prescrit à peine de dessaisissement.


(Tribunal administratif de Châlons-en-Champagne, 22 juillet 2011, n° 110255)

Environnement - Participation du public : création d'une nouvelle obligation de motivation des actes administratifs par le parlement

Création d'une nouvelle obligation de motivation des actes administratifs par le parlement
Le projet de loi "relatif à la mise en œuvre du principe de participation du public défini à l'article 7 de la Charte de l'environnement"  a été discuté en dernière lecture au Sénat, ce 5 décembre 2012. Il le sera prochainement à l'Assemblée nationale.

Le projet de loi a pour objet :
  • De tirer les conséquences de la jurisprudence du Conseil constitutionnel lequel, saisi de questions prioritaires de constitutionnalité, a déclaré contraires à l'article 7 de la Charte de l’environnement certaines dispositions l’article L. 120-1 du code de l’environnement et les a abrogées ;
  • De donner à l'article 7 de la Charte de l'environnement toute sa portée, afin de permettre aux citoyens de s'impliquer, de façon concrète et utile, dans le processus d'élaboration des décisions publiques ayant un impact sur l'environnement.


mardi 11 décembre 2012

Urbanisme - permis de construire, zone d'urbanisation future, mosquée

Zone d'urbanisation future et mosquée
En jugeant que seules étaient admises en secteur 1NAx les activités économiques* à l'exclusion des activités sportives et de loisirs et que la construction d'un édifice cultuel ne figurait pas au nombre des occupations et utilisations du sol admises, la cour a entaché son arrêt d'une erreur de droit.

*Un tableau, annexé à l'article 1NA, indiquait, pour le secteur 1NAx, « activités - boulevard urbain - bureaux - aire des gens du voyage - logements liés au fonctionnement des activités ».

(Conseil d'État, 29 octobre 2012, Asso. cultures et citoyenneté de Marne-la-Vallée, n° 332257)

Droit immobilier - copropriété : responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires du fait d'un vice de construction affectant les parties communes

Responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires du fait d'un vice de construction affectant les parties communes  
La cour de cassation juge, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est de plein droit pour les vices de construction sur les parties communes sauf en cas de faute par un tiers ou les copropriétaires.
L’inaction du copropriétaire à l’encontre des constructeurs dans le procès intenté par le syndicat des copropriétaires n’exonère pas de cette responsabilité de plein droit.

(Cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 septembre 2012, n° 11-10.421, Frequelin et a. c/ syndicat des copropriétaires 11 rue de Paris à Charenton-Le-Pont)

Environnement - énergies nouvelles : Conférence au conseil d'Etat ce 11 décembre 2012

La cinquième conférence Environnement et droit de l'énergie du cycle Enjeux juridiques de l'environnement, organisée par le Conseil d'État, se tient aujourd'hui 11 décembre 2012 de 17 heures à 19 heures.

Télécharger l'invitation

lundi 10 décembre 2012

Urbanisme - permis de construire - éolienne - sécurité - refus

Refus de permis de construire d'un parc éolien portant atteinte à la salubrité publique
Est refusé le permis de construire un parc éolien dont l'évaluation acoustique de l'étude d'impact faisait des émergences importantes et non réglementaires sur plusieurs points de l'étude.

Le préfet n'est pas tenu de rechercher si le permis de construire aurait pu être délivré en étant assorti de prescriptions spéciales. Il peut, dès lors que le projet de construction est susceptible de porter atteinte à la salubrité publique, retenir ce motif pour rejeter le permis, sur le fondement de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.

(cour administrative d’appel de Douai, 25 octobre 2012, SNC MSE les Kerles, n° 11DA01844)

Droit immobilier - copropriété, assemblée générale, délégation de droit de vote, computation

Assemblée générale de copropriété : délégation de droit de vote, computation
Tout mandataire, membre ou non du syndicat des copropriétaires, ne peut recevoir plus de 3 délégations de droit de vote, sauf si le total des voix dont il dispose n’excède pas le seuil de détention de 5 % des voix du syndicat (article 22 de la loi du 10 juillet 1965).

Le nombre de procurations se compte par personne mandatée et non par lots de copropriété. Deux époux, copropriétaires indivis ou communs d’un lot, peuvent disposer d’un total de six procurations, voire plus, s’ils ne dépassent pas individuellement le seuil de 5 % des voix du syndicat.

(cour de cassation, 3e civ., 2 octobre 2012, n° 11-20596)

vendredi 7 décembre 2012

Urbanisme - permis de construire, contentieux, intérêt à agir, association

Permis de construire, contentieux, intérêt à agir, association
Sauf lorsqu'elle est agréée au titre de l'article L. 141-1 du code de l'environnement, une association n'est pas recevable à contester un permis de construire, lorsque son champ  d'action géographique n'est pas limité par ses statuts.

(cour administrative d’appel de Douai, 13 octobre 2011, commune du Touquet-Paris-Plage, n° 11DA00339)

Environnement - énergies nouvelles : le photovoltaïque et l'exploitation agricole

Le photovoltaïque et l'exploitation agricole
La relation nouée entre les espaces destinés à l’agriculture et les parcs de production d’énergie renouvelable se révèle complexe en raison de la contrainte de préservation des premières et les besoins d’espaces des secondes.

A ce titre, en matière d’implantation de centrales photovoltaïques l’administration a indiqué que les projets de centrales au sol n’avaient pas vocation à être installés en zones agricoles actuellement ou récemment exploitée (circulaire relative au développement et au contrôle des centrales photovoltaïques au sol, 18 décembre 2009, NOR : DEVU0927927C, publié au BOMEEDM n° 2010/2, 10 février 2010). Précaution confirmée par la loi de modernisation agricole du 27 juillet 2010 qui a notamment modifié l’article L. 123-1  du code de l'urbanisme, pour n’autoriser l’implantation en secteurs agricoles ou naturels de constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs que sous réserves qu’elles ne soient pas incompatibles avec l’exploitation d’une activité agricole (cf. Tribunal administratif de Strasbourg, 30 novembre 2010, commune de Rustenhart et à l'EARL Ferme Saint André c/ préfet du Haut-Rhin, requête n°1002138). 

L’arrêt d’espèce nous rappelle cependant le pragmatisme de la jurisprudence en la matière, lorsque la production d’énergie renouvelable n’obère pas la destination agricole du site et qu’elle est, en outre, nécessaire à la rentabilité économique de l’exploitation.

Un exploitant décide d’abandonner la production de cannes à sucre pour se consacrer à la production de géranium moins consommatrice d’espace. Afin de profiter de l’espace ainsi libéré et assurer la pérennité économique de son exploitation, l’agriculteur a sollicité la délivrance d’un permis pour construire des centrales photovoltaïques sur la partie non exploitée de sa parcelle.
Relevant d’une part les problèmes de rentabilité de la culture de canne à sucre, le juge confirme la légalité de l’autorisation d’urbanisme en relevant d’autre part que :
  • La moitié de parcelle recouverte par les panneaux solaires est affectée à l'entreposage du géranium afin de le protéger des intempéries;
  • La conjonction de cette culture avec la production d'énergie renouvelable par l'entremise des panneaux solaires doit assurer la rentabilité de l'exploitation agricole.
(cour administrative d'appel de Bordeaux, 4 octobre 2012, Ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement, requête n° 11BX01853) 

Droit immobilier - copropriété : action en rétractation de l'ordonnance de nomination d'un administrateur provisoire

Action en rétractation de l'ordonnance de nomination d'un administrateur provisoire
La Cour de cassation a jugé que les articles 496 et 497 du code de procédure civile concernant les ordonnances sur requête ne sont pas applicables en matière de nomination d’un administrateur provisoire.

En conséquence, un recours ne peut être exercé que par les copropriétaires et par le syndicat des copropriétaires.

(Cour de cassation, 3ème chambre civile, 3 octobre 2012 n° 11-20.721, Nadjar c/ Syndicat des copropriétaires 198-200 rue Elysée Reclus et a.)

jeudi 6 décembre 2012

Environnement - antennes relais - champ de compétence du juge judiciaire

Compétence du juge judiciaire pour connaître des litiges portant sur l’indemnisation des dommages causés par une antenne-relais
A l’instar du tribunal des conflits qui a pris position en juin 2012, par deux décisions du 17 octobre 2012, la cour de cassation confirme l’incompétence du juge judiciaire dans les litiges portant sur l’implantation des antennes relais mais affirme en revanche sa compétence pour connaître des litiges portant sur l’indemnisation des dommages causés par une antenne-relais qui n’a pas le caractère d’ouvrage public.

(Cour de cassation, 1re chambre civile,  17 octobre 2012 (10-26.854), n° 1116 du 17)


mardi 4 décembre 2012

Urbanisme - permis de construire, contenu de la demande

Contenu de la demande de permis de construire
Lorsque les demandes d'autorisation sont indissociables car déposées le même jour et en vue d'une seule et même opération, les insuffisances ou les carences dans la composition du dossier de l'une peuvent être compensées par les documents figurant dans le dossier de l'autre.

(conseil d'Etat, 30 décembre 2011, commune de Saint-Raphaël, n° 342398)

lundi 3 décembre 2012

Droit immobilier - bail d'habitation : Fixation des indemnités d'occupation jusqu'à extinction du droit à indemnité d'éviction


Fixation des indemnités d'occupation jusqu'à extinction du droit à indemnité d'éviction
L'indemnité d'occupation de l'article L.145-28 du code de commerce peut se transformer en indemnité d'occupation de droit commun lorsque le preneur qui a reçu un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction se trouve prescrit dans son action en fixation de ladite indemnité en application de l'article L.145-60 du code de commerce.

Le preneur qui a laissé prescrire son droit à indemnité d'éviction, ayant donc, à cette date, endossé le statut d'occupant sans droit ni titre, est redevable de l'indemnité d'occupation prévue à l'article L. 145-28 du code de commerce pour la période comprise entre l'échéance du bail et la date à compter de laquelle il est déchu du droit à indemnité.

(cour de cassation, 3e chambre civile, 5 septembre 2012, n°11-19.200, n° 904 P + B, Sté le Boulingrin c/ SCI 27 rue Ponsardin à Reims)

vendredi 30 novembre 2012

Environnement et sécurité : Les contours de la compétence du juge civil en matière de risques liés à l'implantation d'antennes relais

Les contours de la compétence du juge civil en matière de risques liés à l'implantation d'antennes relais
Par le jugement du 15 octobre 2012, le tribunal des conflits confirme la solution dégagée lors de 6 jugements en date du 14 mars 2012 par lesquels il admettait la compétence des juridictions administratives pour juger des actions dirigées contre les autorisations d’implantation d’antennes relais, ou pour le démantèlement/déplacement (tribunal des conflits, 14 mai 2012, pourvois nos 12-03.844 ; 12-03.848 ; 12-03.846 ; 12-03.850 ; 12-03.852 et  12-03.854)

Par trois arrêts en date du 26 octobre 2011, le conseil d’Etat avait déjà reconnu sa compétence dans ce cas de figure (conseil d'Etat, 26 octobre 2011, Commune  de Saint-Denis, requête n° 326492 ; conseil d'Etat, 26 octobre 2011,  Commune des Pennes-Mirabeau, requête n° 329904 ; conseil d'Etat, 26 octobre 2011, société SFR, requête n° 341767).
Pour la première fois, la cour de cassation s’inscrit dans le champ de cette jurisprudence en :
  • Ecartant la compétence du juge judiciaire pour connaître des litiges relatifs au droit de l’implantation des antennes-relais, interprétés comme des ouvrages publics (Cass. 1re civ., 17 oct. 2012, société Orange c/ Madame X, pourvoi n° 11-19.259) ;
  • Reconnaissant sa compétence pour connaître du contentieux du trouble anormal du voisinage lié à l’implantation d’une antenne-relai à proximité d’une habitation (cour de cassation, société Orange c/ Madame X, pourvoi n°11-19.259).
Les tiers intéressés peuvent ainsi obtenir la réparation de troubles de jouissance tels que des troubles d’électro-hypersensibilité et la condamnation de l’opérateur à financer les travaux de blindage de l’appartement de la requérante.

Cette solution ouvre également la voie à des actions devant le juge judiciaire fondées sur la responsabilité du fait des choses, voire la responsabilité pour faute, si des risques sanitaires peuvent être établis.

(Tribunal des conflits 15 octobre 2012, M. Krieg c/société Bouygues, requête n°3875 : cour de cassation, 1ère chambre civile, société Orange c/ Madame X, pourvoi n°10-26.854 ; cour de cassation, 1ère chambre civile, société Orange c/ Madame X, pourvoi n°11-19.259)

jeudi 29 novembre 2012

Urbanisme - Permis de construire : Changement de destination et taxe d'urbanisme

Changement de destination et taxe d'urbanisme
La transformation d'une maison de ville en 6 appartements n'est pas soumise, en l'absence de changement de destination ou du bâti extérieur, à permis de construire. En l'absence de création de surface de plancher, aucune taxe d'urbanisme n'est due.

(Réponse ministérielle min. n° 128963, JO AN, 1er mai 2012, page 3269)

mardi 27 novembre 2012

Droit immobilier - Bail commercial : Précisions sur le point de départ des intérêts moratoires

Point de départ des intérêts moratoires
La cour de cassation a indiqué qu'en matière de demande en fixation de loyer d’un bail renouvelé, les intérêts moratoires couraient à compter du jour de la demande, sauf convention contraire.

(Cour de cassation 3ème chambre civile, 3 octobre 2012, n° 11-17.177)

lundi 26 novembre 2012

Environnement - ICPE : Modification des prescriptions techniques relatives aux installations d'incinération et co-incinération de déchets dangereux


Modification des prescriptions techniques relatives aux installations d'incinération et co-incinération de déchets dangereux
Cet arrêté de la ministre de l'écologie définit les conditions dans lesquelles une opération d’incinération de déchets dangereux peut être qualifiée d’opération de valorisation ou d’élimination en fonction des performances énergétiques de l’installation et détermine les calculs nécessaires pour évaluer cette performance.

Ainsi, un dossier de demande d’autorisation de ces installations de co-incinérations doit-il comporter désormais une évaluation du pouvoir calorifique inférieur des déchets qu’il est prévu d’incinérer ou de co-incinérer.

(arrêté du 3 octobre 2012, n° NOR DEVP1236154A, JORF n° 0243, page 16233)

vendredi 23 novembre 2012

Urbanisme - Permis de construire : annulation de son retrait illégal, réouverture du recours des tiers

Annulation du retrait illégal du permis de construire, réouverture du recours des tiers

Selon la ministre de l'égalité des territoires et du logement :

« L'annulation d'une décision de retrait de permis de construire a pour effet de rétablir l'autorisation initialement accordée, à compter de la date de la décision juridictionnelle prononçant cette annulation. Le délai de recours contentieux à l'encontre d'un permis de construire ainsi rétabli court alors à nouveau à l'égard des tiers pendant une durée de deux mois à compter de son affichage sur le terrain (CE, 6 avril 2007, n° 296493). (...). En cas d'absence de respect de cette formalité le nouveau délai de recours contentieux ne court pas. Le bénéficiaire du permis de construire doit donc à nouveau procéder à l'affichage de son autorisation dans les conditions fixées à l'article R. 424-15 du code susmentionné, à la suite de l'annulation par le juge administratif de la décision de retrait de l'autorité compétente ».

Attention, cette réponse de Madame Duflot nous semble erronée. En effet, le principe dégagé par cet arrêt du conseil d’Etat du 6 avril 2007 porte seulement sur l’annulation d’un retrait de permis intervenu dans le délai de recours contentieux.

Dans l’hypothèse de l’annulation d’un retrait intervenu après expiration du délai de recours contentieux, le « rétablissement du permis ne saurait faire revivre le délai de recours » (concl. du rapporteur public Mattias Guyomar sous le même arrêt).

(Réponse ministérielle n° 5548, JOAN du 23 octobre 2012)

jeudi 22 novembre 2012

Droit immobilier - bail commercial : Absence d'application du décret n° 87-713 du 26 août 1987

Apport de l’arrêt : Le décret relatif aux charges récupérables n’est pas applicable au bail commercial si les parties n’ont pas convenues de le soumettre aux règles concernant la détermination des charges locatives.

(Cour de cassation, 3ème chambre civile, 3 octobre 2012, n° 11-21.108)

mardi 20 novembre 2012

Environnement - ICPE - Projet d'arrêté relatif à la création d'un régime d'enregistrement pour le stockage de combustibles

Le gouvernement soumet, depuis le 26 octobre et jusqu’au 18 novembre 2012, à la consultation du public un projet de décret et d’arrêté relatif aux prescriptions techniques, visant à introduire le régime de l’enregistrement dans la rubrique 1532 de la nomenclature des installations classées.

Selon ces textes, relèveraient ainsi du régime de l’enregistrement les installations de « stockage de bois ou matériaux combustibles analogues » d'un volume compris entre 20.000 et 50.000 m3, stockages qui relèvent actuellement du régime de l'autorisation. La consultation porte sur deux textes.

Le public peut consulter les textes et participer sur la page suivante

lundi 19 novembre 2012

Urbanisme - permis de construire - annulation de son retrait illégal, dommages et intérêts


Annulation du retrait illégal d'un permis de construire et dommages et intérêts

Un pétitionnaire a été indemnisé du préjudice lié à la perte de loyers qu’il aurait dû percevoir (transformation d’un hangar agricole en logements) entre la date du retrait du permis de construire et celle à laquelle lui a été notifiée l'annulation de ce retrait.

(conseil d’État, 28 septembre 2012, Commune de Challans, n° 341925)

vendredi 16 novembre 2012

Droit immobilier - baux à usage mixte - condition du droit à renouvellement, obligation d'occupation


Le titulaire d'un contrat de location à usage mixte professionnel et d'habitation qui, à son terme, n'occupe pas les lieux pour son occupation principale, au moins partiellement, ne peut pas se prévaloir du droit au renouvellement que lui confère la loi du 6 juillet 1989.

(cour de cassation. 3e civ. 5 septembre 2012, n° 11-22.336) 

Environnement - énergies nouvelles - le photovoltaïque et l'exploitation agricole

Le photovoltaïque et l'exploitation agricole

La relation nouée entre les espaces destinés à l’agriculture et les parcs de production d’énergie renouvelable se révèle complexe en raison de la contrainte de préservation des premières et les besoins d’espaces des secondes.

A ce titre, en matière d’implantation de centrales photovoltaïques l’administration a indiqué que les projets de centrales au sol n’avaient pas vocation à être installés en zones agricoles actuellement ou récemment exploitée (circulaire relative au développement et au contrôle des centrales photovoltaïques au sol, 18 décembre 2009, NOR : DEVU0927927C, publié au BOMEEDM n° 2010/2, 10 février 2010). Précaution confirmée par la loi de modernisation agricole du 27 juillet 2010 qui a notamment modifié l’article L. 123-1  du code de l'urbanisme, pour n’autoriser l’implantation en secteurs agricoles ou naturels de constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs que sous réserves qu’elles ne soient pas incompatibles avec l’exploitation d’une activité agricole (cf. Tribunal administratif de Strasbourg, 30 novembre 2010, commune de Rustenhart et à l'EARL Ferme Saint André c/ préfet du Haut-Rhin, requête n°1002138). 

L’arrêt d’espèce nous rappelle cependant le pragmatisme de la jurisprudence en la matière, lorsque la production d’énergie renouvelable n’obère pas la destination agricole du site et qu’elle est, en outre, nécessaire à la rentabilité économique de l’exploitation.
Un exploitant décide d’abandonner la production de cannes à sucre pour se consacrer à la production de géranium moins consommatrice d’espace. Afin de profiter de l’espace ainsi libéré et assurer la pérennité économique de son exploitation, l’agriculteur a sollicité la délivrance d’un permis pour construire des centrales photovoltaïques sur la partie non exploitée de sa parcelle.
Relevant d’une part les problèmes de rentabilité de la culture de canne à sucre, le juge confirme la légalité de l’autorisation d’urbanisme en relevant d’autre part que :
  • La moitié de parcelle recouverte par les panneaux solaires est affectée à l'entreposage du géranium afin de le protéger des intempéries ;
  • La conjonction de cette culture avec la production d'énergie renouvelable par l'entremise des panneaux solaires doit assurer la rentabilité de l'exploitation agricole.

(cour administrative d'appel de Bordeaux, 4 octobre 2012, Ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement, requête n° 11BX01853)

Communication des documents administratifs

La communication des documents administratifs en matière de commande publique

La loi n°78-753 du 17 juillet 1978 portant diverses mesures d’amélioration des relations entre l’administration et le public pose le principe de la liberté d’accès aux documents administratifs. L’administration doit communiquer les documents concernés par la loi, parmi lesquels figurent les documents relatifs aux marchés publics.
Le respect du principe de l’accès aux documents administratifs est placé sous la surveillance de la Commission d’accès aux documents administratifs (CADA). Cette autorité administrative indépendante émet des avis lorsqu’elle est saisie par une personne qui s’est heurtée à un refus de communication et donne des conseils à la demande d’autorités publiques désireuses d’être éclairées sur le sens et la portée de leurs obligations.
En matière de communication des documents administratifs, la CADA n’a pas de pouvoir d’injonction. Elle dispose d’un pouvoir de sanction, depuis l’ordonnance du 6 juin 2005 et le décret du 30 décembre 2005, limité aux cas dans lesquels elle est saisie, en application de l’article 22 de la loi de 1978, de faits susceptibles de constituer une infraction au régime de la réutilisation des informations publiques.
La saisine de la CADA est un préalable obligatoire à l’exercice d’un recours contentieux contre un refus de communication.
Par ses avis et conseils, la CADA a développé une « doctrine » sur l’accès aux différents documents susceptibles d’intervenir dans le cadre de la passation, la conclusion et l’exécution des marchés publics, qui s’est enrichie depuis 2005. L’arrivée d’un représentant du Conseil de la concurrence au sein de la commission1 a notamment permis une prise en compte accrue de l’impératif du respect de la libre concurrence, protégée par le droit communautaire et le droit national.
Cette « doctrine » couvre la plupart des pièces ayant trait aux marchés publics. Elle résulte cependant d’avis et conseils épars, car la CADA porte une appréciation au cas par cas dans les affaires qui lui sont soumises2.

Lire l'article sur le site de la CADA : http://www.economie.gouv.fr/files/files/directions_services/daj/marches_publics/conseil_acheteurs/fiches-techniques/mise-en-oeuvre-procedure/etude-cada-daj.pdf