Bail d'habitation - Exécution en nature de l'obligation d'entretien du bailleur

Exécution en nature de l'obligation d'entretien du bailleur

Lors d’un procès concernant la méconnaissance par le bailleur de son obligation d’entretien, ce dernier peut offrir l’exécution en nature des travaux. Dans cette hypothèse, le locataire ne pourra obtenir réparation par équivalent et donc choisir la personne qui interviendra.

Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 27 mars 2013, n° 12-13734

Carte communale - décision de sursis à statuer

Une décision de sursis à statuer sur une demande de permis de construire ne peut être légalement fondée sur l’élaboration d’une carte communale.

La cour rappelle également dans cet arrêt qu’une délibération préalable du conseil municipal est nécessaire pour prescrire l’élaboration d’une carte communale. Le maire ne peut décider seul.

Cour administrative d'appel de Bordeaux, 7 février 2013, requête n° 12BX00218

Préemption - Mixité sociale - Carence en matière de logements sociaux

Préemption - Communes - Carence de logements sociaux

 

La loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement prévoit que le préfet peut déléguer aux EPCI à fiscalité propre, délégataires des aides à la pierre et aux établissements publics fonciers locaux, le droit de préemption urbain dans les communes en état de carence en matière de logement sociaux.

 

Il est à noter que le conseil d'Etat a transmis au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité à propos de l’article L. 210-1 alinéa 2 du code de l'urbanisme issu de la loi du 25 mars 2009, donnant le pouvoir de préempter au préfet dans les communes en situation de carence en matière de logements sociaux. Est invoquée l’atteinte à la libre administration des collectivités territoriales.

 

Source : loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013, JO 19 janvier 2013

Marchés publics - Commission d'appel d'offres - Modalités de régularisation des marchés

Commission d'appels d'offres irrégulièrement composée et attribution d'un marché

 

Un marché attribué par une commission d'appel d'offres irrégulièrement composée ne peut être régularisé que par l'intervention d'une nouvelle décision de la commission d'appel d'offres et d'une nouvelle décision de l'organe délibérant régulièrement composés destinées, pour la première, à confirmer le choix de l'attributaire du marché et, pour la seconde, à réitérer l'autorisation donnée à l'exécutif de l'établissement public de signer le marché.

 

Source : conseil d’Etat, 28 janvier 2013, Syndicat mixte Flandre Morinie, requête n° 358302

Droit immobilier : recours à l'emprunt pour un syndicat de copropriétaires

Syndicat de copropriétaires - Emprunt collectif

 

A compter du 14 mai 2013 et en application des nouveaux articles 26-4 et 26-8 de la loi du 10 juillet 1965, les syndicats des copropriétaires pourront avoir recours à un emprunt collectif.

 

Source : décret n° 2013-205, 11 mars 2013, JO, 13 mars

Construction - Eléments d'équipement dissociables et garantie de bon fonctionnement

Eléments d'équipement dissociables et exclusion de la garantie de bon fonctionnement

Les éléments d'équipement dissociables sont ceux qui peuvent être enlevés, démontés ou remplacés sans porter atteinte à la destination de l’ouvrage.

 

Ils font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de la réception des travaux (article 1792-3 du code civil).

 

La cour de cassation a considéré que les désordres affectant les dallages ne sont pas soumis à cette garantie de deux ans mais relèvent soit de la garantie décennale soit de la responsabilité contractuelle du constructeur selon leur gravité.

Source : cour de cassation, 3^ème chambre civile, 13 février 2013, n°12-12016

Environnement - Energies nouvelles - Conditions d'annulation partielle d'un permis de construire

Environnement - Permis de construire et conditions d'annulation partielle

 

Appréciant le champ d’application des dispositions de l’article L.600-5 du code de l'urbanisme, le conseil d’Etat détermine deux hypothèses d’annulation partielle d’un permis de construire :

 

- Lorsque les éléments d'un projet de construction ou d'aménagement ayant une vocation fonctionnelle autonome auraient pu faire, en raison de l'ampleur et de la complexité du projet, l'objet d'autorisations distinctes, en raison de la divisibilité des éléments composant le projet litigieux ;

 

- Lorsqu’une illégalité affecte une partie identifiable sans que celle-ci soit nécessairement divisible du reste de ce projet, sous réserve que cette illégalité puisse être régularisée par un arrêté modificatif de l'autorité compétente.

 

Le conseil d’Etat précise même que « le juge peut […] assortir sa décision d'un délai pour que le pétitionnaire dépose une demande d'autorisation modificative afin de régulariser l'autorisation subsistante, partiellement annulée ».

 

Source : conseil d'Etat, 1^er mars 2013, Fritot et alii, requête n°350306

Droit immobilier - Bail : interprétation des clauses relatives aux réparations

Bail - Paiement des charges de ravalement

 

Un propriétaire a sollicité auprès de son locataire le paiement des charges, au prorata de la surface occupée, relatives aux travaux de ravalement, de toiture et de chaudière collective. La cour de cassation considère que cette demande n’est pas fondée, la clause ne prévoyant pas que de tels travaux sont à la charge du locataire. Il convient donc de déterminer clairement les travaux dont la charge incombe au preneur.

 

Source : Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 6 mars 2013, n° 11-27331

Construction - Désordres - Responsabilité du vendeur

La responsabilité du vendeur dans les désordres sur le bien acquis

 

Toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est réputée constructeur de l'ouvrage et est donc soumise aux garanties des constructeurs (article 1792-1 2° du code civil).

 

L'acquéreur qui constate des désordres sur le bien acquis peut agir contre le vendeur sur le fondement de la responsabilité décennale à condition que les travaux réalisés pour le compte du vendeur aient été réceptionnés.

 

Le délai d'action court donc à compter de la date de réception.

 

Toutefois, cet arrêt ne permet pas de savoir s'il en est de même dans l'hypothèse où les travaux sont réalisés par le vendeur lui-même.

 

Source : cour de cassation, 3^ème chambre civile, 27 février 2013, n°12-12148

 

Vente - Prise en charge des frais des diagnostics techniques

Vente - Diagnostics techniques

 

Le vendeur doit fournir, dans certaines hypothèses, des diagnostics. Toutefois, un contrat peut mettre à la charge de l’acquéreur les frais en résultant.

 

Source : cour de cassation, 3^ème chambre civile, 16 janvier 2013, n° 11-22591

Droit immobilier - Bail commercial - Prescription biennale

Bail commercial : absence d'interruption de la prescription biennale en cas de remise du mémoire en demande au greffe

 

A la suite de la délivrance d'un congé avec offre de renouvellement pour un loyer déplafonné, le bailleur a notifié un mémoire préalable dans le délai de deux ans  et a procédé à l’enrôlement dans un délai de deux ans à compter de la notification.

 

La Cour de cassation juge que le dépôt du mémoire préalable ne vaut pas notification pour interrompre la prescription puisqu’il ne saisit pas le juge.

 

Source : cour de cassation, 3^ème chambre civile, 23 janvier 2013, n° 11-20.313

Urbanisme et environnement - Droit à l'information du public

Urbanisme - Environnement : accès du public à une décision d'urbanisme

 

La Cour de justice de l’Union européenne interprète la directive 96/61 (conseil d'état du Conseil, du 24 septembre 1996), relative à la prévention et à la réduction intégrées de la pollution, modifiée par le règlement n° 166/2006 du 18 janvier 2006.

 

Cette directive impose que le public ait accès à une décision d’urbanisme dès le début de la procédure d’autorisation de l’installation concernée.

 

Elle ne permet pas aux autorités nationales compétentes de refuser au public concerné l’accès à une telle décision en se fondant sur la protection de la confidentialité des informations commerciales ou industrielles.

 

Un tel refus injustifié peut être régularisé en cours de procédure à condition que toutes les options et solutions soient encore possibles et que la régularisation permette encore au public d’exercer une réelle influence sur l’issue du  processus décisionnel.

 

Source : cour de justice de l’Union européenne, grande chambre, 15 janvier 2013, affaire C-416/10

Droit immobilier - Crédit-bail - Habilitation du maire

Crédit-bail immobilier - Bail commercial - Habilitation du maire

 

Lorsqu’une délibération du conseil municipal habilite le maire à signer un bail commercial, il ne peut en aucun cas conclure un crédit-bail immobilier, même dans l’hypothèse où un élément du crédit-bail immobilier porte sur la location de locaux à usage commercial, ces deux contrats étant juridiquement distincts.

 

La cour de cassation sanctionne la violation des dispositions des articles L. 2121-29, L. 2122-21 et L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales, d’ordre public, par une nullité absolue, pouvant être invoquée par toute personne, y compris le crédit-preneur, même s’il n’est pas tiers au contrat.

 

Il n’est pas certain que le juge administratif aurait adopté la même solution.

 

La jurisprudence Commune de Béziers (conseil d'Etat, 28 décembre 2009, requête n° 304802) impose en effet un certain pragmatisme en matière d’annulation des contrats, celle-ci n’étant encourue que si l’irrégularité tient au caractère illicite du contenu du contrat ou d’un vice d’une particulière gravité.

 

Source : cour de cassation, 1^ère chambre civile, 16 janvier 2013, société l’Allexoise c/ commune de Portes-lès-Valence, pourvoi n° 11-27.837

inNovatio avril 2013

Notre newsletter du mois d'avril est disponible !

http://www.cazamajour-avocats.fr/avocat-bordeaux-aquitaine-fr/publications-droit-bordeaux/newsletters-informations-juridique-avocat-bordeaux.html

Bonne lecture !

Domaine privé d'une personne publique : appropriation par usucapion

Domaine privé d'une commune - Appropriation par un particulier

 

Si le domaine public est inaliénable et ne peut faire l’objet d’une appropriation par usucapion, il n’en va pas de même du domaine privé d’une personne publique.

 

Au cas d’espèce, une parcelle située au croisement de deux chemins ruraux, n’ayant fait l’objet d’aucun classement dans le domaine public, appartient au domaine privé de la commune. Elle peut donc faire l’objet d’une prescription acquisitive.

 

Un particulier disposant d’un juste titre et ayant possédé de bonne foi la parcelle en cause pendant plus de dix ans de manière continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et  titre de propriétaire, en est dès lors devenu propriétaire par usucapion.

Source : cour de cassation, 3^ème chambre civile, 5 février 2013, pourvoi n° 11-2899

Environnement - ICPE - Installation : Eclaircissements du conseil d'Etat

La notion d’installation fonctionnant au bénéfice des droits acquis se fonde sur une situation juridiquement constituée

 

Le conseil d’Etat vient d’apporter des précisions utiles concernant la mise en œuvre des dispositions de l’article L 513-1 du code de l'environnement.

 

Pour mémoire, ce texte permet à une installation dont l’activité est soudainement intégrée au régime ICPE, de continuer à fonctionner sans l’autorisation ou l’enregistrement, sous réserve que l’exploitant se fasse connaître de l’administration dans les trois mois.

 

Selon le juge de cassation :

 

« il appartient au juge administratif, pour se prononcer sur l'existence de ces droits [d’antériorité], de rechercher si, au regard des règles alors en vigueur et compte tenu de la date de mise en service régulière de l'installation, l'exploitant peut se prévaloir, à la date à laquelle elle est entrée dans le champ de la législation relative aux établissements dangereux, insalubres ou incommodes ou de celle relative aux installations classées pour la protection de l'environnement par l'effet d'une modification de la nomenclature, d'une situation juridiquement constituée le dispensant de solliciter l'autorisation ou de déposer la déclaration prévue par les dispositions régissant une telle installation ».

 

Source : conseil d'État, 30 janvier 2013, section européenne du Fonds international pour la conservation de la nature, requête n° 347177

Urbanisme - Espaces protégés - Aménagements nécessaires à la lutte contre l'incendie

Espaces remarquables - Lutte contre l'incendie

 

Le conseil d'Etat juge que si les dispositions de l'article R. 146-2 du code de l'urbanisme ne mentionnent pas, parmi les aménagements légers pouvant être implantés dans les espaces remarquables protégés par les dispositions de l'article L. 146-6, les aménagements nécessaires à la lutte contre l'incendie, elles n'ont ni pour objet ni pour effet d'interdire la réalisation de tels aménagements, à la condition qu'il s'agisse d'aménagements légers strictement nécessaires à cette fin.

 

Constitue selon lui un tel aménagement l'abattage d'arbres pour la réalisation d'un chemin d'accès aux bâtiments, eu égard à la faible ampleur des travaux nécessaires et à l'exposition du site à un risque majeur de feu de forêt.

Source : conseil d'Etat, 6 février 2013, SCI l’Horizon, requête n°348278

Cession d'immeubles par une commune - Délibérations nécessaires

Collectivités - Cession d'immeubles de la commune - Délibération

 

Le ministre du Budget précise l’interprétation des dispositions de l’article L. 2241-1 du code général des collectivités territoriales relatives à la cession d’immeubles ou de droits réels immobiliers par une commune de plus de 2.000 habitants.

 

Selon cet article, cette cession doit donner lieu à une délibération motivée du conseil municipal. La question portait sur le nombre de délibérations nécessaires.

 

Selon le ministre, les collectivités ne sont tenues de procéder qu’à une seule délibération pour autoriser le maire (ou le président de l’assemblée délibérante) à signer l’acte de cession et à définir les conditions financières de cette cession au vu de l’avis des domaines.

 

Une délibération n’est pas nécessaire pour saisir le service du Domaine et adopter le principe de cette cession, puisqu’il s’agit d’un simple acte de gestion courante du patrimoine de la collectivité.

Source : réponse ministérielle n° 00715, JO Sénat du 7 février 2013, JO Sénat

Copropriété - Modifications du règlement - Vote

Vote global des adaptations et modifications du règlement de copropriété

 

En cas de modification et d’adaptation du règlement de copropriété votée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 49 de ladite loi n’exclut pas un vote unique sur l’ensemble du projet.

 

Source : cour de cassation, 3^ème chambre civile, 23 janvier 2013, n° 11-27.477

Environnement - Pollution d'un site - Remise en état

Sites et sols pollués - Etendue de la garantie de délivrance conforme dans la vente d'un site susceptible d'avoir été pollué

 

La cour de cassation apporte un certain nombre de précisions concernant l’opposabilité de l’obligation réglementaire de remise en état et de l’aménagement de la garantie au travers de clauses contractuelles.

• L'article 34 du décret du 21 septembre 1977 impose à l'exploitant de remettre le site de l'installation dans un état tel qu'il ne s'y manifeste aucun des dangers ou inconvénients mentionnés à l'article 1^er de la loi du 19 juillet 1976, sans qu'il y ait lieu à mise en demeure par l'administration ou par l'acquéreur. (cour de cassation, 3^ème chambre civile, 16 janvier 2013 SCI LM c/ sociétés SICAP et Jager, pourvoi n°11-27.101)

•  L'acquéreur, parfaitement informé de l'historique de l'exploitation ICPE du terrain et des risques de pollution du site et des nappes par des produits chimiques, et qui renonce expressément, dans l'acte de vente, à engager la responsabilité du vendeur de ce chef, ne peut demander une indemnisation de ses préjudices (cour de cassation, 3^ème chambre civile, 16 janvier 2013 SCI LM c/ sociétés SICAP et Jager, pourvoi n°11-27.101).

Source : cour de cassation, 16 janvier 2013, SCI LM c/ société Cray Valley, requête 11-27.101

Droit immobilier - Vente - Projet d'acte annoté

Un projet d'acte avec annotations ne rend pas une vente parfaite

 

L’acquéreur d’un bien appose des commentaires sur un projet de compromis et sollicite l’insertion de nouvelles conditions suspensives.

 

Suite à la rupture des pourparlers par le vendeur, l’acheteur sollicite que la vente soit déclarée parfaite.

 

 

La cour de cassation considère, qu’en l’absence d’accord sur la chose et sur le prix, la vente n’a pu être déclarée parfaite.

 

Source : cour de cassation, 1^ère chambre civile, 6 février 2013, n° 12-12.123

Préemption - Absence de consignation du prix - Compétence du juge administratif

Préemption - Non-paiement du prix et rétrocession

 

Un particulier, dont le bien avait été préempté par le département, a sollicité du juge administratif l’annulation en excès de pouvoir du refus de ce département de lui rétrocéder le bien acquis en l’absence de consignation du prix dans le délai fixé par l’article L. 213-14 du code de l'urbanisme.

 

Le juge administratif a considéré que le requérant lui demandait en réalité de se prononcer sur le respect par le département des obligations de paiement ou de consignation nées de la vente.

 

Le litige, portant sur un problème relatif à l’exécution d’un contrat de droit privé, ne relève pas de la compétence du juge administratif.

Source : conseil d'Etat, 7 janvier 2013, requête n° 358781

Urbanisme - Notification d'une décision de non-opposition

Déclaration préalable - L'exigence d'une notification régulière d'une décision de non-opposition

 

Interprétant les dispositions de l’article L. 424-1 du code de l'urbanisme, le conseil d'Etat juge que « l’auteur d'une déclaration préalable doit être mis en mesure de savoir de façon certaine, au terme du délai d'instruction prévu par le code de l'urbanisme, s'il peut ou non entreprendre les travaux objets de cette déclaration ».

 

Par suite, la notification irrégulière d’une décision d’opposition, avant l’expiration du délai d’instruction, emporte non seulement des conséquences sur les délais de recours contentieux, mais affecte la légalité de la décision attaquée elle-même.

 

Source : conseil d'Etat, 30 janvier 2013, M et Mme A contre commune d’Huez, requête n°340652

Environnement - ICPE : intérêt à agir d'un établissement commercial

ICPE - Intérêt à agir contre une autorisation d'exploitation

 

Selon le juge administratif, un établissement commercial ne peut se prévaloir d’un intérêt à agir contre l’autorisation d’exploitation ICPE accordée à un tiers, fût-il concurrent, que si les inconvénients ou les dangers que le fonctionnement de l'installation classée présente pour les intérêts visés à l'article L. 511-1 sont de nature à affecter par eux-mêmes les conditions d'exploitation de cet établissement commercial.

 

Source : conseil d'Etat, 30 janvier 2013, société Nord Broyage, requête n° 347347

Droit immobilier - Vente d'immeuble : future constructibilité du bien et responsabilité du vendeur

Vente d'immeuble - L'acheteur doit révéler au vendeur la future constructibilité du bien

 

L’acquéreur, maire de la commune, manque à son obligation de contracter de bonne foi en s’abstenant de révéler au vendeur l’état d’avancement de la procédure de révision du plan d’occupation des sols et de la future constructibilité du bien ainsi que des conséquences prévisibles sur le prix du bien.

 

La responsabilité du l’acquéreur pour dol est engagée.

 

Source : cour de cassation, 3^ème chambre civile, 29 janvier 2013, n° 12-11.944