Préemption - Dépôt de la déclaration d'intention d...

Préemption - Dépôt de la déclaration d'intention d...: Préemption - Déclaration d'intention d'aliéner   La cour de cassation rappelle que la déclaration d’intention d’aliéner doit ê...

Préemption - Dépôt de la déclaration d'intention d'aliéner

Préemption - Déclaration d'intention d'aliéner

 

La cour de cassation rappelle que la déclaration d’intention d’aliéner doit être effectuée à la mairie de la commune de situation du bien, quel que soit le titulaire du droit de préemption.

 

Le dépôt de la DIA à une collectivité incompétente, y compris celle délégataire du droit de préemption, est sanctionné par la nullité de la vente.

 

L’article 20 de la loi du 12 avril 2000 ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce. La collectivité qui a été rendue destinataire par erreur de la DIA n’a pas à la transmettre à la commune compétente.

Source : cour de cassation, 3^ème chambre civile, 13 février 2013, communauté d’agglomération de Marne et Gondoire c/ Beauvaux, requête n° 11-20.655

Droit immobilier - Désignation d'un administrateur...

Droit immobilier - Désignation d'un administrateur...: Copropriété - Immeuble - Malfaçons - Administrateur provisoire   Un immeuble était affecté de nombreuses malfaçons imposant sa destruc...

Droit immobilier - Désignation d'un administrateur provisoire lorsque le syndic ne peut pas pourvoir à la conservation de l'immeuble

Copropriété - Immeuble - Malfaçons - Administrateur provisoire

 

Un immeuble était affecté de nombreuses malfaçons imposant sa destruction et sa reconstruction. Les copropriétaires avaient décidé, en assemblée générale, de le vendre.

 

Certains copropriétaires ayant refusé de donner le mandat de vendre, le syndic se trouvait dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble et est donc fondé à solliciter la désignation d’un administrateur provisoire.

Source : cour de cassation, 3^ème chambre civile, 23 janvier 2013, n° 09-13.398

Environnement - Le conseil d'Etat définit des critères d'appréciation du potentiel éolien d'une zone

Zones de développement éolien - Décision du conseil d'Etat

 

Il y a quelques mois, et dans une période de crise globale de la filière éolienne en France, les juges du fond avaient fait courir un vent de panique en annulant un certain nombre de zones de développement éolien arrêté par les préfets, au motif que ces documents ne s’appuyaient pas sur des données scientifiques suffisamment fiables pour établir le potentiel éolien réel de la zone.

 

Par ces deux arrêts qui reviennent sur des décisions des cours administratives d'appel de Bordeaux, le conseil d'Etat vient rétablir la sécurité juridique des porteurs de projet.

 

Il rappelle qu’en l’absence de précision légale ou réglementaire sur les éléments nécessaires à l’appréciation du potentiel éolien d’une zone, « l'autorité préfectorale doit disposer de données recueillies selon une méthode scientifique de nature à établir le potentiel éolien de la zone à une échelle géographique et avec une précision suffisante ».

 

Il juge cependant suffisamment fiables et précises les données fournies par l'atlas du potentiel éolien dressé à partir des résultats « d'une modélisation réalisée par Météo France […] dont la fiabilité avait été vérifiée en fonction des mesures réalisées sur plusieurs stations de la région ».

 

 

Source : conseil d'Etat, 30 janvier 2013, Société Eole Les Patoures et alii, requête n° 355370 ; conseil d'Etat, 30 janvier 2013, Communauté de communes de l’Estuaire, requête n°355870

Construction - VEFA - Accessibilité des personnes handicapées

Accessibilité aux personnes handicapées - VEFA

 

Les maisons individuelles construites pour être louées, mises à disposition ou pour être vendues, à l'exclusion de celles dont le propriétaire a, directement ou par l'intermédiaire d'un professionnel de la construction, entrepris la construction ou la réhabilitation pour son propre usage, doivent respecter les règles d'accessibilité aux personnes handicapées (article R111-18-4 du code de la construction et de l'habitation).

 

Toutefois, les maisons vendues en l'état futur d'achèvement doivent être accessibles aux personnes handicapées quand bien même elles seraient destinées à des acquéreurs pour leur propre usage.

 

Un député a suggéré de distinguer les acquéreurs en VEFA qui achètent pour louer et ceux qui achètent pour leur propre usage ; cette question devrait être examinée par la commission de concertation des règles d'accessibilité.

Source : réponse ministérielle n°2687 : JJOAN Q, 19 février 2013, p.1903

Participation de Clotilde Cazamajour au colloque de l'AJUCA !

L'Association de Juristes en Urbanisme et Construction d'Aquitaine organise le 28 mars prochain un colloque sur le thème "Protection du patrimoine à l'épreuve de la densification".

Ces rencontres se dérouleront le 28 mars 2013, de 9 heures à 17 heures, 35 place Pey Berland, dans l'amphithéâtre Duguit.

Retrouvez ci-dessous le programme :

http://ajuca.u-bordeaux4.fr/?p=1971

Vente d'immeuble : éléments permettant de considérer une vente parfaite

Vente - Immeuble - Etablissement de l'acte définitif

 

Lorsqu’un compromis fixe un délai dans lequel une action en constatation de la vente doit être introduite, ce délai court à compter de la réunion des éléments nécessaires à la perfection de la vente, à savoir l’envoi d’un projet d’acte authentique ou d’une pièce administrative nécessaire à l’établissement de l’acte définitif.

 

Source : cour de cassation, 3^ème chambre civile, 16 janvier  2013, 2 arrêts, n° 11-27.229 et n° 12-12.166

Le cabinet d'avocats CAZAMAJOUR & URBANLAW cité dans Les Echos !

Découvrez l'article

Urbanisme - Lotissement - Lot à construire

Droit de l'urbanisme - Régime du lotissement - Opération d'aménagement

 

Une opération d'aménagement, ayant pour effet la division en deux lots d'une propriété foncière, est susceptible de constituer un lotissement s'il est prévu d'implanter des bâtiments sur l'un au moins de ces deux lots.

 

Dès lors, il y a lotissement lorsque l’implantation des bâtiments est prévue, non sur la partie détachée du terrain, mais sur celle conservée par le propriétaire.

 

Cette solution est transposable au régime du lotissement en vigueur depuis le 1^er mars 2012.

Source : conseil d'Etat, 20 février 2013, Buiret-Fedit et autres, requête n° 345728

Vente d'immeuble - Modifications d'un projet d'acte : responsabilité du notaire

Projet d'acte - Modifications - Responsabilité du notaire

 

Le notaire n’est pas dispensé de son obligation d’information lorsque les parties conviennent d’une modification d’une clause et doit les informer des conséquences et des risques de la modification.

 

source : cour de cassation, 1^ère chambre civile, 6 février 2013, n° 12-12.123

Urbanisme - Vice de forme du dossier de permis de construire - Conséquences

Permis de construire et vice de forme du dossier

 

Pour mémoire, selon l'article  R. 421-2 du code de l'urbanisme,  le plan de masse joint au dossier de permis de construire doit indiquer le tracé et les modalités des bâtiments et ouvrages aux réseaux collectifs d'eau, d'assainissement et d'énergie ou, à défaut, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement.

 

Cependant, le conseil d'Etat vient de confirmer une nouvelle fois son approche pragmatique en censurant une cour d'appel qui avait annulé un permis de construire pour insuffisance du dossier sans avoir recherché « si l'absence de ces pièces avait exercé une influence sur l'appréciation portée par le maire de Paziols sur le permis de construire ».

 

Source : conseil d'État, contentieux, 11 janvier 2013, Société GAEC Les Cabrils, requête n° 343179

Expropriation : intérêt général et droits de l'exproprié

Expropriation et droit de préemption : les droits de l'exproprié

 

La Cour de Strasbourg statue une nouvelle fois sur la question des droits de l’exproprié sur le fondement de l’article 1^er du premier Protocole additionnel de la Convention européenne des droits de l’Homme, relatif au droit de propriété.

 

Les requérants invoquaient une disproportion entre le montant de l’indemnité perçue et le prix de revente de leurs terrains.

 

La Cour, après avoir constaté que l’atteinte portée à la propriété privée était justifiée par un motif d’utilité publique, vérifie le juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général et les impératifs de sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu. Elle contrôle si les modalités d’indemnisation choisies excèdent la large marge d’appréciation dont l’Etat jouit en la matière.

 

Selon elle, la différence entre le prix indemnitaire et le prix de revente était justifiée par le coût des travaux de viabilisation réalisés sur les terrains par la commune pour les rendre constructibles. Cette plus-value liée aux aménagements réalisés par la commune était postérieure à l’expropriation elle-même.

 

Elle compare également l’indemnisation versée à celle perçue par d’autres propriétaires de parcelles équivalentes.

 

Elle en conclut le respect du juste équilibre.

 

Source : Cour européenne des droits de l’Homme, 8 janvier 2013, Lapchin c/ France, n° 40961/07

Urbanisme commercial - Référé-suspension : les conditions à appliquer

Autorisation commerciale – Référé suspension - Conditions d'urgence

 

S’il existe, en matière de référé suspension à l’encontre d’un permis de construire, une présomption d’urgence à suspendre l’exécution du permis, ce n’est pas le cas pour une autorisation d’exploitation commerciale.

 

Le fait que le permis ait été accordé et que les travaux soient en cours, et que l'exploitation du centre commercial autorisé par la décision contestée porterait, au regard des chiffres figurant dans les états comptables et fiscaux que la société requérante produit sans davantage de précisions, une atteinte grave à sa situation économique, n’est pas suffisant à démontrer qu’il y a urgence à suspendre l’autorisation d’exploitation commerciale.

 

Source : conseil d'Etat, référé, 11 février 2013, Société Chong et associés, requête n° 365795

Régime des autorisations d'urbanisme : poursuite de la réforme

Poursuite de la réforme en matière d'urbanisme

Un projet de décret a été mis en ligne sur le site du ministère qui touche au régime des autorisations d’urbanisme :

http://www.territoires.gouv.fr/IMG/pdf/TABLEAU_avant_apres_decret_balai_ADS_10_01_2013.pdf

 

Il dispense de toute formalité :

·      Les travaux de ravalement en dehors des secteurs protégés et des périmètres délimités dans le PLU ;

·      Les installations amovibles accolées aux habitations légères de loisirs et aux résidences mobiles de loisirs situées dans un camping ou un parc de loisir.

 

Un syndicat mixte ouvert élargi (ne comprenant pas uniquement des collectivités ou leurs groupements) pourra être chargé de l’instruction des demandes d’autorisation et de certificat d’urbanisme.

 

Pour les lotissements, relèveront du permis d’aménager ceux prévoyant la création ou l’aménagement de voies, espaces ou équipements communs propres au lotissement dont la réalisation sera à la charge du lotisseur.

 

Enfin, le projet donne la liste et les caractéristiques techniques des dispositifs, matériaux et procédés de construction concernés par l’interdiction d’interdire de l’article L. 111-6-2 du code de l'urbanisme.

Il apporte des corrections à certains effets issus de la réforme de la surface de plancher et précise la définition de l’emprise au sol.

Urbanisme - Travaux- Déclaration préalable - Permis de construire

Permis de construire nécessaire pour des travaux en principe soumis à déclaration préalable

 

Par cet arrêt, le conseil d’état rappelle que des travaux qui relèvent en principe, en vertu des articles L. 421-4 et R. 421-9 du code de l'urbanisme, du régime de la déclaration préalable, doivent cependant être autorisés par un permis de construire, le cas échéant modificatif, dans les cas où :

 

·    Soit ils forment avec une construction, déjà autorisée par un permis de construire en cours de validité, en cours d’achèvement, un ensemble immobilier unique , par un lien physique ou fonctionnel ;

 

·      Soit, en l'absence même d'un ensemble immobilier unique, ils modifient une construction déjà autorisée et en cours d'achèvement.

 

Pour rappel, des travaux, en principe soumis au régime de la déclaration préalable, exigent néanmoins un permis de construire, lorsqu’ils portent sur une construction irrégulière. Une demande d’autorisation portant sur l’ensemble est alors nécessaire pour sa  régularisation (conseil d'état, 9 juillet 1986, Thalamy, requête n° 51172).

 

Source : conseil d'état, 19 novembre 2012, Caro Beach Village, requête n° 351377

Urbanisme - Toitures végétalisées - Loi Grenelle 2...

Urbanisme - Toitures végétalisées - Loi Grenelle 2...: Urbanisme - Toitures végétalisées   La loi Grenelle 2, ayant pour objectif de promouvoir les nouvelles techniques de construction dura...

Urbanisme - PLU - Toitures végétalisées - Loi Grenelle 2

Urbanisme - Toitures végétalisées

 

La loi Grenelle 2, ayant pour objectif de promouvoir les nouvelles techniques de construction durables, l’utilisation de matériaux renouvelables ou l’installation de dispositifs favorisant la retenue des eaux pluviales ou la production d’énergie renouvelable, doit être favorisée. A cette fin, l’article L. 111-6-2 du code de l'urbanisme prévoit que les documents d’urbanisme qui s’opposeraient à l’utilisation de ces dispositifs, procédés ou matériaux, doivent donc être écartés.

 

C’est le cas des dispositions d’urbanisme qui s’opposent à l’installation de toitures végétalisées, qui favorisent la retenue des eaux pluviales.

 

Source : réponse ministérielle n° 3140, JOAN Q, 8 janvier 2013, p. 201

Construction - Lutte contre les termites - Guide technique et rég...

Lutte contre les termites - Guide technique et rég...: Termites - Guide technique - Nouvelles mesures   Depuis le 1 er novembre 2007, la réglementation impose de nouvelles mesures pour pro...

Lutte contre les termites - Guide technique et réglementaire

Termites - Guide technique - Nouvelles mesures

 

Depuis le 1^er novembre 2007, la réglementation impose de nouvelles mesures pour protéger les constructions neuves contre les risques d’infestation par les termites souterrains.

 

Afin d'encadrer et faciliter la mise en place de cette lutte, les pouvoirs publics ont édité un guide technique dont l'objectif est de fournir des éléments de conception, dans le cadre de l’utilisation des règles de l’art pour la construction des bâtiments, pour la protection de l’interface sol-bâti contre les termites.

 

Le domaine d'application vise les constructions de bâtiments neufs ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée à compter du 1^er novembre 2007 dans les départements dans lesquels a été publié un arrêté préfectoral déclarant tout ou partie du département infesté par les termites ou susceptible de l’être à court terme.

Source : Prévention contre les termites à l'interface sol-bâti du 29 janvier 2013