Droit communautaire - domaine public : les redevances pour l'installation des infrastructures ne s'imposent pas aux opérateurs

Saisie dans le cadre d’une question préjudicielle, la Cour de justice a considéré qu’une autorité publique ne peut imposer une redevance pour occupation du domaine public à l’opérateur de téléphonie mobile qui est seulement utilisateur de l’infrastructure permettant la fourniture du service de téléphonie mobile installée sur le domaine public.

Seuls les propriétaires de ces infrastructures peuvent être soumis à une redevance.

(Cour de justice de l’Union européenne, 12 juillet 2012, Vodafone España, affaires jointes C-55/11, C-57/11, C-58/11)

Urbanisme - permis de construire : L'absence de sursis à statuer est constitutive d'une erreur manifeste d'appréciation

Constitue une erreur manifeste d’appréciation l’omission de prononcer un sursis à statuer pour un projet de nature à compromettre l’exécution du futur plan local d’urbanisme en cours d’élaboration.  

Cette illégalité peut justifier le retrait du permis accordé.

(Cour administrative d'appel de Nancy, 29 mars 2012, Christian A., requête n° 11NC00731)

Droit immobilier - bail commercial : précisions sur la responsabilité du notaire

Des parties avaient diligenté une action en responsabilité contre un notaire, auquel elles reprochaient divers manquements à l'occasion de la rédaction par ses soins d'un projet de bail commercial.

La cour d'appel avait fait droit à leur demande.

Or, cet l'acte devait initialement être reçu en la forme authentique, plusieurs mois s'étaient écoulés avant la signature hors la présence du notaire de l'acte sous seing privé et les parties s'étaient par la suite ravisées sur l'étendue de la mission du notaire en sorte que ce dernier, qui n'avait perçu aucune rémunération.

La cour de cassation a jugé que la cour d'appel avait violé les dispositions de l'article1382 du code civil, le notaire n'ayant pas été mis en mesure d'exercer pleinement son devoir de conseil et d'information dont il n'était libéré qu'à la signature de l'acte authentique, tel qu'initialement prévu.

(Cour de cassation, 1re chambre civile, 30 mai 2012, n° 11-18.166)

Urbanisme - permis de construire/PLU : Absence d'exonération de la commune en cas de méconnaissance de son propre PLU

Suite à l’annulation du permis de construire pour l’extension d’un bâtiment public, la commune, dont la responsabilité était recherchée par les constructeurs du fait des retards, a appelé en garantie son maître d’œuvre pour manquement à son devoir de conseil.

L’annulation était motivée par le non respect des dispositions du plan d’occupation des sols de la commune.

La cour en déduit que cette commune, en tant qu’auteur du document d’urbanisme, ne pouvait ignorer les insuffisances du projet au regard des prescriptions qu’elle a elle-même fixées dans le POS. Elle doit donc supporter 90% de la réparation du préjudice.

(Cour administrative d'appel de Marseille, 14 février 2012, requête n° 11MA02304)

Saisie immobilière - Titre exécutoire : L'acte notarié ne satisfaisant pas aux prescriptions de l'article 21 du décret du 26 novembre 1971 perd son caractère authentique

Il ressort de l'article 1318 du code civil que l'acte notarié ne satisfaisant pas aux prescriptions de l'article 21 du décret du 26 novembre 1971 perd son caractère authentique.

Après avoir relevé que les procurations données par les emprunteurs à un clerc de notaire n'étaient pas annexées aux actes et que ces actes ne mentionnaient pas leur dépôt au rang des minutes du notaire, la cour de cassation a approuvé l'arrêt de la cour d'appel ayant jugé que la banque ne justifiait pas d'un titre exécutoire fondant les poursuites exercées à l'encontre des emprunteurs.

(Cour de cassation, 2e chambre civile, 7 juin 2012, n° 11-15.439)

Servitudes - Un réseau de distribution électrique ne peut constituer un fonds dominant

Une servitude ne peut être établie que sur un fonds pour l'usage et l'utilité d'un autre fonds. Aussi, un réseau de distribution électrique ne peut-il constituer un fonds dominant. Dès lors, la convention par laquelle le propriétaire  a donné à bail  un fonds à EDF afin d'y édifier un poste de transformateur ne peut constituer une convention de servitude.

(Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 juin 2012, n° 10-21.788, P+B)

Urbanisme : L’institution d’un permis de démolir ou d’une déclaration de clôture n’a pas à être intégrée au PLU

Pour mémoire, il ressort de l’article R.421-12, d du code de l’urbanisme  que le conseil municipal peut décider de soumettre les clôtures à déclaration préalable et de l’article R.421-27 qu’il peut instituer le permis de démolir pour les travaux ayant pour objet  de détruire ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction.

Apport de l'arrêt : La cour administrative d’appel de Douai a jugé que ces dispositions n’imposaient pas que les décisions du conseil municipal soumettant les clôtures à déclaration préalable ou instituant le permis de démolir soient prises dans le cadre du plan local d’urbanisme. Aucune disposition n’exige qu’elles soient précédées d’une enquête publique.

L'arrêt de la cour est cohérent dans la mesure où les dispositions précitées ont justement pour objet principal de permettre aux communes ne disposant pas de PLU d'instaurer le permis de démolir ou la déclaration de clôture.

Ainsi, l'existence d'un PLU dans une commune ne modifie aucunement ces procédures qui restent indépendantes à son égard..

(Cour administrative d’appel de Douai 16 mai 2012, n° 11DA00690, Commune du Rosoy-en-Multien)

Urbanisme - recours contre un permis de construire : le rare jeu de la théorie de la connaissance acquise

Pour mémoire, le délai pendant lequel un tiers peut déposer un recours contre un permis de construire est de deux mois. Il est déclenché par l’accomplissement des formalités d’affichage sur le terrain de l’autorisation de construire.

Lorsqu’il n’a pas été satisfait à cet impératif d’affichage, l’application de la théorie de la connaissance acquise peut permettre de faire courir le délai de recours.

La doctrine désigne sous le terme de connaissance acquise la conception selon laquelle la connaissance d'une décision par un administré peut, en l'absence de publication ou notification, faire courir le délai du recours contentieux. L'enjeu est qu'elle peut donc être invoquée à l'appui d'une exception d'irrecevabilité tirée de la tardiveté d'une requête.

 La cour administrative d’appel de Lyon a jugé que la réalisation à la demande du voisin d’un constat d’huissier pour démontrer et dater l’absence d’affichage  d’un permis de construire sur le terrain ne constituait pas une connaissance acquise de ce permis par le voisin, de nature à faire courir le délai de recours contentieux.

(Cour administrative d’appel de Lyon 22 mai 2012 n° 11LY01648, Bracco)

Voisinage : Un pin parasol échappe à l’élagage grâce aux dispositions du cahier des charges de lotissement

Pour mémoire, il résulte de l’article 673 du code civil que « celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper ».

La jurisprudence applique généralement  automatiquement ces dispositions.

Contexte : Un propriétaire d’un bien sis dans un lotissement avait assigné ses voisins aux fins de les voir condamnés à élaguer un pin parasol dont les branches dépassaient sur sa propriété. Le cahier des charges du lotissement, dans un objectif de conservation de la végétation existante, prônait le maintien et la protection des plantations et ce quelque soient leurs distance eu égard aux limites séparatives.

Apport de l'arrêt : Les juges ont rejeté la demande du propriétaire au motif que, l’article 673 du code civil n’étant pas d’ordre public, il pouvait y être dérogé par convention.

(Cour de cassation, 3^e chambre civile 13 juin 2012, n° 11-18.791 Lecoeur c/ Routier)

Environnement – Une circulaire fixe les lignes directrices pour aider les préfets à apprécier le caractère substantiel d’un changement notable d’une installation classée autorisée

Une modification est dite substantielle lorsque :

-          Sont atteints des seuils quantitatifs et des critères fixés par arrêté ;

-          Elle est de nature à entraîner ces dangers ou inconvénients considérables pour les intérêts mentionnés aux articles L. 211-1 et L.511-1.

Toute modification apportée par le demandeur à l’installation, à son mode d’utilisation ou à son voisinage, entraînant des changements importants des éléments du dossier de demande d’autorisation doit  être portée avant sa réalisation, à la connaissance du préfet avec tous éléments d’appréciation.

Le préfet, lorsqu’il juge que la modification est substantielle invite l’exploitant à déposer une nouvelle demande.

Une circulaire du 14 mai 2012 fournit des éléments de nature à apprécier caractère substantiel de la modification.

(Circulaire du 14 ma 2012, NOR : DEVP1208015C : non publiée au B.O)

http://circulaires.legifrance.gouv.fr/pdf/2012/05/cir_35329.pdf

Droit immobilier : La vente peut être formée par l’acceptation d’une offre auprès de son conseil

Pour mémoire, en vertu de l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Contexte : Un bien appartenait en indivision à deux ex-époux est mis en vente. L’auteur d’une offre d’achat a sollicité la réalisation forcée de la vente en l’absence de signature de l’acte authentique. L’ex-époux s’y est opposé arguant qu’il n’avait pas accepté l’offre.

Apport de l’arrêt : La haute juridiction a jugé que l’offre a bien été acceptée par tous les vendeurs coïndivisaires et que la vente est parfaite dès lors que la lettre officielle de l’avocat de l’ex-époux informait son confrère, avocat de l’ex-épouse, de l’accord de son client pour la vente du bien au prix proposé par l’offrant.
A la lettre était annexée copie de l’offre d’achat signée par son client avec mention « bon pour accord ».

(Cour de cassation, 3e chambre civile 9 mai 2012, n°11-15.161 Gonzalez c/ Luciani)

Vente immobilière : Absence d'exonération du vendeur en cas de connaissance par l'acheteur du risque d'éviction

Apport de l’arrêt : Dans cet arrêt, la cour de cassation a jugé que la garantie d’éviction d’un acquéreur pouvait être mise en œuvre alors même que ce dernier avait été mis en mesure de connaître le risque d’éviction. Afin d’exclure cette garantie, il est nécessaire de constater que le risque encouru est déclaré dans l’acte de vente et que le vendeur a renoncé à la garantie.

(cour de cassation, 3ème chambre civile, 6 juin 2012, n° 11-14032).

Urbanisme - Il n’appartient pas à l’administration de vérifier le titre créant une servitude de passage

Pour mémoire, le décret n°2005-17 du 5 janvier 2007 parachève la réforme des autorisations d’urbanisme annoncée par la loi 2004-1343 du 9 décembre 2004.

Il en résulte notamment que l’administration  n’a pas à s’immiscer dans un litige d’ordre privé ni se prononcer sur la validité d’un acte privé – sauf irrégularité manifeste de ce dernier - ni à en arguer pour fonder un refus d’examiner une demande de permis de construire.

Contexte : Le propriétaire d’un terrain obtient que lui soit octroyé un permis de construire en produisant une un titre créant un servitude de passage sur le fond de son voisin. Le permis est contesté et le pétitionnaire fait grief à l’administration et à la cour  de ne pas avoir vérifié la régularité de la servitude de passage.

Apport de l'arrêt : Le conseil d’état valide le permis et rappelle qu’un permis de construire, délivré sous réserve du droit des tiers, a pour seul objet de contrôler  la conformité des travaux avec la réglementation d’urbanisme. En revanche, l’administration et le juge n’ont pas à vérifier la validité de la servitude  ni l’existence du titre  permettant l’utilisation de la voie privée qu’elle dessert dès lors que celle-ci est ouverte à la circulation publique.

(Conseil d’Etat 9 mai 2012 n° 335932, Bartolo)

Droit immobilier - voisinage : Demande d'élagage d'un arbre par son voisin

Apport de l’arrêt : Selon la cour de cassation, les motifs retenus par la cour d'appel (arbre remarquable, absence de danger pour le voisin mais danger pour la pousse de l’arbre et absence de trouble anormal du voisinage) sont insuffisants pour justifier une restriction au droit du propriétaire sur le fonds duquel s'étendent les branches de l'arbre du voisin de contraindre celui-ci à les couper.

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 31 mai 2012, n° 11-17313).

Droit immobilier - copropriété : Majorité nécessaire pour supprimer l'installation collective d'eau chaude

Apport de l’arrêt : En cas d’installation collective d’origine vétuste et de documents démontrant la faisabilité de l’installation d’un ballon d’eau chaude individuel, la cour de cassation approuve une cour d’appel qui a retenu que cela constituait une amélioration du fait des économies d’énergie occasionnées, des difficultés techniques et du coût de la remise en état de l’ancienne installation.

En conséquence, la décision est régulièrement adoptée à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

(Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 9 mai 2012, n° 11-16226)

Environnement - ENR : Obligation de transparence du gestionnaire de réseau et charge des opérations de raccordement

Un porteur d’un projet éolien reprochait au gestionnaire du réseau ERDF  de ne pas respecter son obligation de transparence et d’information dans le cadre de sa proposition de PTF (Proposition Technique et Financière), notamment sur le coût et la durée des opérations de raccordement   et de mettre indument à sa charge certains coûts de raccordement.

Sur le premier point, au regard du monopole d’ERDF, la Commission donne raison à l’opérateur, considérant que :

« […] Saisie d'une demande de raccordement au réseau public de distribution, la société ERDF est soumise, lors de l'établissement de la proposition technique et financière, à une obligation de traitement transparent et non discriminatoire et qu'à ce titre il lui revient de fournir au demandeur tous les éléments lui permettant d'apprécier le bien-fondé des solutions qu'elle préconise. Cette obligation se justifie d'autant plus que le gestionnaire du réseau public de distribution se trouve en situation de monopole vis-à-vis des utilisateurs du réseau public de distribution qui demandent leur raccordement ».

Sur le second point, la CRE rappelle la définition réglementaire stricte de la notion d’opération de raccordement (article 2 du décret n°2007-1280 du 28 août 2007 et article L341-2 du code de l’énergie) pour estimer que :

« Il incombe à la société ERDF de prendre en charge financièrement les travaux d'installation de protections de ligne et d'automates d'effacement pour le raccordement de l'installation de production de la société … ».

(Commission de régulation de l’énergie, Décision du 21 mai 2012, JO n° 0155 du 5 juillet 2012)

Résiliation de contrat - recours administratif préalable : non interruption du délai de recours contentieux

Le recours administratif formé par un cocontractant à l’égard d’une décision de résiliation du contrat n’a pas pour effet d’interrompre le délai de recours contentieux à l’égard de cette décision.

Pour arriver à cette solution, le conseil d’état se fonde sur les particularités du recours de plein contentieux contestant la validité de cette décision. Le juge du contrat dispose, en effet, des pouvoirs de pleine juridiction et peut ordonner la reprise des relations contractuelles. Le juge des référés peut également intervenir pour prendre des mesures provisoires en ce sens.

Il en va ainsi quel qu’en soit le motif de la résiliation, notamment en cas de résiliation pour faute du cocontractant. 

(Conseil d’état, 30 mai 2012, requête n° 357151)

Droit immobilier : des personnes n'ayant pas qualité de copropriétaires peuvent assister à l'assemblée générale

Apport de l’arrêt : La cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui a refusé d’annuler une assemblée générale à laquelle des personnes, propriétaires de garages sur la même parcelle mais soumis à un règlement de copropriété distinct, ont été convoquées mais n’ont pas voté.

(cour de cassation, 3ème chambre civile, 31 mai 2012, n° 11-12.774)

Droit immobilier : validité des clauses d'indexation du loyer à indice fixe dans les baux commerciaux

L’article L. 112-1 du code monétaire et financier répute « non écrite toute clause d’un contrat à exécutions successives et notamment des baux et locations de toutes nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieur à la durée s’écoulant entre chaque révision ». Certaines juridictions, interprétant littéralement cet article, ont jugé les clauses d’indexation faisant référence à un indice fixe illicite.  Il a été considéré que la période de variation de l’indice de base et celui applicable au jour de la révision était supérieure à la durée entre chaque révision (Tribunal de grande instance de Paris, 18ème chambre, section 1, 5 janvier 2010, n° 10/02349 et 27 mai 2010, n° 09/09345, tribunal de grande instance Saint-Pierre de la Réunion, 18ème chambre, section 2, 18 mars 2011, n° 10/00112).

(Cour d’appel de Paris, pôle 5, chambre 3, 4 avril 2012, n° 10/23391 et 10/13623 et cour d’appel de Paris, pôle 5, chambre 3, 11 avril 2012, n° 2009/24676)

 

Environnement : La compétence du juge administratif pour l'interdiction ou le démontage des antennes-relais

Le tribunal des conflits vient d’arbitrer la répartition des contentieux relatifs aux antennes relais. Il a jugé que si le contentieux relatif aux troubles anormaux du voisinage et à la réparation des préjudices relevait des juridictions civiles, seul le juge administratif est compétent pour se prononcer sur l'interruption de l'émission, l'interdiction de l'implantation, l'enlèvement ou le déplacement d'une station radioélectrique régulièrement autorisée et implantée sur une propriété privée ou sur le domaine public. 

Autrement dit, lorsque le cas se présentera,  le juge civil devra poser une question préjudicielle au juge administratif avant de statuer.

(Tribunal des conflits, 14 mai 2012, requêtes nos3844, 3846, 3848, 3850, 3852 et 3854)  

Marchés publics - critères d'attribution : possibilité d'un écolabel

Une collectivité hollandaise avait lancé une procédure relative à la fourniture et à la gestion de distributeurs de café et de thé en précisant que les ingrédients utilisés par les machines devaient satisfaire à deux écolabels déterminés. 

 

La cour de justice de l’Union européenne juge que ce critère est incompatible avec la directive n° 2004/ 18. Le pouvoir adjudicateur devait utiliser les critères sous-jacents de ces labels, et non pas exiger que les produits satisfassent un label déterminé.

L’écolabel ne peut être utilisé que comme présomption de preuve que les produits satisfont aux critères définis par le pouvoir adjudicateur.

Le principe de transparence a également été violé, certaines des exigences ne présentant pas un degré de clarté suffisant.

(Cour de justice de l’Union européenne, 10 mai 2012, affaire C 368/10)

Urbanisme commercial : Régime juridique des drives commerciaux

Les drives proposent aux clients de commander leurs achats sur internet et de les récupérer, en voiture, dans une local attenant à un point de vente ou dans une nouvelles surface de vente. 

 Ce mode de consommation, comme le « e-commerce » est assimilable à la vente par correspondance. La transaction s’effectue au domicile du client. Il n’y a pas de création de surface de vente. Elle n’est donc pas soumise au régime des autorisations d’exploitation commerciale.

Il ne semble pas envisagé par le gouvernement de soumettre cette forme de consommation, visant une catégorie particulière de clients, au régime de l’autorisation d’exploitation commerciale

(Réponse ministérielle, n° 123912, JOAN 12 mai 2012)

Urbanisme - PLU : Surface minimale constructible

La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain prévoyait deux cas dans lesquels le plan local d’urbanisme peut fixer une surface minimale constructible dans deux cas :

Lorsque cette règle était justifiée « par des contraintes techniques relatives à la réalisation d'un dispositif d'assainissement non collectif » ;

Lorsqu'elle est justifiée par la préservation de l'urbanisation traditionnelle ou l'intérêt paysager de la zone considérée.

Il n’a pas été prévu d’étendre ces hypothèses à de nouveaux cas. En effet, la volonté du gouvernement est de densifier les terrains déjà constructibles, afin de lutter contre l’étalement urbain.

(Réponse ministérielle du ministère chargé du logement, JO Sénat 17 mai 2012, page 1279)

Droit immobilier - copropriété : Vérification des pouvoirs des mandataires lors d'une assemblée générale

La cour de cassation a jugé que : « le président de séance n'a pas l'obligation de vérifier les pouvoirs des copropriétaires absents ; qu'ayant relevé que les pouvoirs devaient nécessairement être recensés avant le vote sur la désignation de séance, que le syndic avait pu informer les copropriétaires du nombre de tantièmes présents et représentés avant la désignation du bureau et que la feuille de présence avait été signée en dernière page par le président de séance, la cour d'appel qui a pu retenir qu'il résultait de cette signature que dès son élection, le président avait vérifié la feuille de présence, a rejeté, à bon droit, la demande de nullité de l'assemblée générale ».

(Cour de cassation, 3ème chambre civile, 31 mai 2012, n° 11-12.774)

Environnement : Le conseil d'état préserve l'exonération des procédures d'enquête publique et d'étude d'impact pour les regroupements d'élevages

Par cet arrêt, le conseil d'Etat écarte la demande d’une association tendant à l’annulation du décret n° 2011-63 du 17 janvier 2011, pris en application de la loi de modernisation agricole de 2010.

Selon l’association, cette exonération mettait en cause la protection des intérêts protégés par les articles L. 211-1 et L. 511-1 du code de l'environnement et les objectifs poursuivis par la directive cadre sur l’eau n° 2004-338 du 21 avril 2004.

Pour mémoire, ce décret exonère de l’étude d’impact et de l’enquête publique les procédures de regroupement ou de modernisation de certains élevages déjà autorisés et contrôlés au titre de la législation sur les ICPE.

(Conseil d'Etat, 6 juin 2012, Association Eau et rivière de Bretagne, requête 347533)

Environnement - Taxe sur les boues d'épuration conforme à la constitution

Par une décision n° 2012-251 du 8 juin 2012, le conseil constitutionnel juge la conformité de cette taxe avec le principe d’égalité devant les charges publiques, sous réserve qu’elle ne traite pas différemment les boues dont l’épandage a été autorisé de celles susceptibles d’être épandues mais pour lesquelles l'autorisation n’a pas été délivrée.

(conseil constitutionnel, 8 juin 2012, décision n° 2012-251)

Permis de construire / ENR : Une commune ne peut se prévaloir du désagrément subi par ses résidents pour attaquer le permis délivré par une collectivité voisine

Le conseil d’Etat rappelle qu’un requérant doit, d’une part, justifier d’un intérêt personnel et direct, et d’autre part, que l’intérêt d’une commune ne se réduit pas à l’agrégation des intérêts personnels de ses résidents.

Une cour d’appel ne peut donc pas annuler le permis de construire d’une ferme éolienne accordé par une commune limitrophe, « sans caractériser en quoi l'intérêt propre de la collectivité requérante était lésé par la décision ».

(conseil d'Etat, 22 mai 2012, SNC MSE Le Haut des Epinettes, requête n° 326367)

Certificat d'urbanisme : Divisibilité du sursis à statuer

Lorsqu’un sursis à statuer peut être opposé à une déclaration préalable ou à une demande de permis, le certificat d’urbanisme doit le mentionner.

Selon le conseil d’état, cette mention, dans le certificat d’urbanisme, de la possibilité de sursis à statuer est divisible du reste du certificat. Elle peut faire grief au pétitionnaire dès lors qu’elle est susceptible de faire perdre la garantie de la stabilisation des règles d’urbanisme assurée par le certificat.

En conséquence, la mention du sursis à statuer est susceptible, en elle-même, d’un recours.

(Conseil d’état, 21 mai 2012, requête n° 323882)

Construction - Impossibilité de faire la déclaration de sinistre en assurance dommages-ouvrage par télécopie

Pour mémoire, l'article A 243-1, annexe II du Code des assurances  relatif aux  clauses types applicables aux contrats d'assurance dommage impose à l’assuré de notifier sa déclaration de sinistre «par écrit, soit contre récépissé, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception».

L’article L 242-1 du code des assurances prévoit quant à lui qu’à compter de la réception de la déclaration de sinistre, l'assureur dispose d'un délai de 60 jours pour notifier sa décision à l'assuré quant au principe de la mise en jeu de la garantie.

Enfin, il ressort de l’article A 243-1, annexe II-B-2°-c  du code précité que si l’assureur ne respecte pas ce délai, la garantie est automatiquement acquise à l'assuré qui peut engager les dépenses correspondant à l'exécution des mesures conservatoires nécessaires à la non-aggravation des dommages.

Contexte : Une société ayant fait construire un hôtel avait signalé par courriel un sinistre relatif à un ascenseur à son courtier d'assurance. Ce dernier déclare le sinistre le 16 août 2007, par télécopie, à l'assureur dommages-ouvrage lequel désigne un expert. Au vu du rapport d'expertise, l'assureur refuse de prendre en charge le sinistre au motif qu’il s'agit d'une panne qui affecte un élément d'équipement. Aussi, le maître de l'ouvrage l'a-t-il assigné en indemnisation soutenant que la garantie de l'assureur lui est acquise dans la mesure où ce dernier ne l'a pas contestée dans le délai de 60 jours, ouvert par la déclaration de sinistre faite par télécopie.

La cour d'appel a rejeté sa demande au motif que la télécopie étant un moyen de communication dématérialisée, elle ne répond pas aux exigences de l'article A 243-1, annexe II du Code des assurances. Par conséquent, le délai de 60 jours dont dispose l'assureur pour prendre parti a été ouvert non pas le 16 août (date de la télécopie), mais le 29 août, jour de l'envoi par l'assureur de sa décision de nommer l'expert. L'assureur ayant notifié à l'assuré son refus de prendre en charge le coût du sinistre le 18 octobre 2007, la notification a bien eu lieu dans le délai de 60 jours. 

Apport de l’arrêt : La haute juridiction a confirmé la position de la cour d’appel et jugé que la déclaration de sinistre faite par télécopie ne remplit pas les conditions d'exigence d'un écrit fixées par l'article A 243-1, annexe II du Code des assurances.

Cette décision n’est nullement surprenante, la cour de cassation ayant jugé à plusieurs reprises que les dispositions des articles L 242-1 et A 243-1, annexe II du Code des assurances étaient d'ordre public (cour de cassation, 3e chambre civile  23 juin 2004 no 01-17.723 : Bull. civ. III no 124).

(Cour de cassation 3e chambre civile 6 juin 2012 n° 11-15.567 (n° 704 FS-PB), Société Lilloise d'investissement hôtelier c/ Société Covea Risks)

Droit immobilier : Une servitude de passage peut résulter des seules mentions du document d'arpentage

Dans cette espèce, une veuve avait gratifié son neveu d’une donation portant sur une parcelle issue de la division d'une propriété plus vaste lui appartenant.
Le document d'arpentage annexé à l'acte de donation faisait état d’un droit de passage grevant la parcelle donnée et comportait la signature de la donatrice précédée de la mention manuscrite « ne résulte d'aucun acte ».

Par la suite, est né un litige relatif à l’existence du droit de passage.
La cour d'appel a déduit du document d'arpentage que les parties à l'acte de donation ont entendu assurer la desserte des parcelles enclavées par le droit de passage mentionné. Plus précisément, l'absence de mention expresse de la servitude dans le corps même de l'acte ne fait pas échec à la reconnaissance du droit de passage.

La haute juridiction a approuvé l’arrêt rendu par la cour d’appel et confirmé que nonobstant sa rédaction inhabituelle, cet acte notarié de donation, régulièrement publié à la conservation des hypothèques, constitue bien un titre consacrant une servitude de passage sur la parcelle donnée suivant l'assiette déterminée par le document d'arpentage annexé.


(Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 juillet 2012 n° 11-17.586 (n° 841 F-D), Boyard c/ Carré)

Bail commercial : la taxe d'ordures ménagères n'est récupérable sur le locataire que si le contrat le prévoit !

Pour mémoire : En ce qui concerne les baux commerciaux, aucune disposition ne réglemente la répartition des charges entre le bailleur et le locataire. Aussi, celle-ci relève-t-elle de la liberté contractuelle, le juge s’en tenant à la lettre du contrat. D’où la nécessaire prudence dans la rédaction des conventions.

Il a ainsi été jugé que le bailleur ne peut pas récupérer sur le locataire la somme qu'il a acquitté au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères lorsque le contrat se borne à énumérer quelques taxes au nombre desquelles celle-ci ne figure pas (cour de cassation, 3e chambre civile 18 novembre1998 n° 96-19.556 : RJDA 1/99 n° 20), peu important que la liste ne soit pas limitative.

Apport de l’arrêt : La Cour de cassation a jugé que, dans le cadre d'un bail commercial, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire qu'en vertu d'une stipulation contractuelle.

La haute juridiction a ainsi censuré la décision d'une cour d'appel qui, pour autoriser un bailleur à récupérer cette taxe sur le locataire, s'était fondé sur le contrat de bail qui fournissait une liste des dépenses récupérables non exhaustive terminant son énumération par « etc. »

Ainsi, un bailleur de locaux commerciaux ne peut-il pas récupérer le montant qu'il avait acquitté au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères afférente au local loué lorsque cette charge n'est pas clairement mentionnée dans le contrat liant les parties.

(Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 juin 2012 n° 11-17.114 (n° 747 FS-PB), Sté Bacotec gestion c/ Sté Jade)

Permis de construire - servitude de passage : contrôle des services instructeurs

Si l’administration doit vérifier l’existence du titre qui crée une servitude de passage, elle ne doit pas en apprécier la validité. De même, n’entre pas dans ses pouvoirs d’instruction la vérification de l’existence d’un titre permettant d’utiliser la voie que la servitude dessert, dès lors que cette voie, même privée, est ouverte à la circulation publique.

En l’espèce, la servitude de passage donnait accès à la voie privée d’un lotissement. Le service instructeur n’avait pas à vérifier le titre permettant d’utiliser cette voie privée, ouverte à la circulation publique.

(Conseil d’état, 9 mai 2012, Bartolo, requête n° 335932)

Urbanisme - Recours contre un permis de construire et intérêt à agir d'une commune

Le conseil d’état précise les conditions relatives à l’intérêt à agir d’une commune à l’encontre d’un permis de construire accordé sur une commune limitrophe.

Pour le conseil d'état, une commune ne démontre un intérêt à agir propre que si elle se prévaut d’une incidence sur sa situation ou les intérêts dont elle a la charge.

Aussi, les seuls intérêts de ses habitants ne sont pas suffisants pour lui donner qualité pour demander l’annulation du permis.

(conseil d'état, 22 mai 2012, SNC MSE Le Haut des Epinettes, requête n° 326367)

Environnement - Assainissement collectif : un immeuble raccordé est un bien dont tous éléments d’équipement accessoires sont reliés

 

Pour mémoire, l’article 1604 du code civil régit l’obligation de délivrance, entendue comme « le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur ».

Un acte de vente stipulait que les biens concernés étaient raccordés directement et de manière autonome au réseau collectif d'assainissement. Les acquéreurs, lesquels avaient constatés qu'un WC, une salle de bains, la machine à laver le linge et un lave-vaisselle n'étaient pas reliés au réseau, ont assigné les vendeurs en réparation de leurs préjudice.

Les vendeurs ont obtenu gain de cause en première instance mais ont été condamnés en appel à verser aux acquéreurs des dommages et intérêts pour les travaux de raccordement des installations au réseau d'assainissement public, ainsi qu’à réparer le préjudice résultant de ces travaux.

En effet, pour la cour d'appel, l'immeuble était raccordé au réseau public. Or, dès lors que les éléments d'équipement n'étaient pas reliés au réseau, les vendeurs n'ont pas satisfait à leur obligation de délivrance prévue par l'article 1604 du code civil.

Ainsi, pour satisfaire à leur obligation de délivrance conforme, les vendeurs d'une maison qui certifient que leur bien est raccordé au réseau public d'assainissement, doivent délivrer un bien dont tous les éléments d'écoulement sont également reliés.

La haute juridiction considère pour sa part que dans la mesure où, sauf clause contraire, l'obligation de délivrance ne couvre pas les éléments purement accessoires, la cour d'appel a violé l'article 1604 du code civil. Les vendeurs n'étaient pas tenus de livrer un bien dont tous les éléments d'équipement devaient être raccordés au réseau d'assainissement. Pour justifier sa décision, la cour d'appel aurait dû rechercher si les éléments non raccordés au réseau présentaient, eu égard à leur emplacement, leur nombre, et l'importance de leur usage, un caractère essentiel au point d'affecter l'exécution même par le vendeur de son obligation de délivrance.

Mais contre toute attente cour de cassation conclut tout de même au rejet du pourvoi introduit par les vendeurs et valide l'arrêt de la cour d'appel au motif que, bien que les vendeurs se soient engagés à délivrer un bien dont tous les écoulements étaient raccordés, la cour d'appel qui n'était donc pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision.

(Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 juillet 2012 n° 11-14.062, Epoux Thouillot c/ M. Lagarosse)

Construction : Amélioration de l'entretien et du contrôle technique des ascenseurs

Apport du décret n° 2012-674, 7 mai 2012 : Les contrats d’entretien d’ascenseur devront notamment :

→ Contenir une clause de résiliation ;

→ Obliger les fabricants à fournir sur demande les outils spécifiques d’entretien et de maintenance ainsi que les informations nécessaires pour que le prestataire de maintenance puisse paramétrer l’ascenseur.

Le cabinet se tient à votre disposition pour vous adresser des renseignements complémentaires sur les dispositions de ce nouveau décret qui entrera pour partie en vigueur le 1er juillet 2012.

(Décret n° 2012-674, 7 mai 2012, JO 8 mai 2012, p. 8186)

Droit immobilier - responsabilité du syndic : inexistence de la notion de faute détachable en copropriété

Apport de la décision : Sous le visa de l’article 1992 du code civil, la cour de cassation précise que le mandataire répond non seulement de son dol mais des fautes de gestion. 

Le syndic engage donc sa responsabilité dans l’exécution de son mandat.

(Cour de cassation, 3ème chambre civile, 23 mai 2012, n° 11-14.599)

Environnement - Étude d'impact "au cas par cas" - le formulaire de demande d'examen

Dans les suites du décret n°2012-612 du 2 mai 2012, le formulaire de demande d’examen a été publié et est entré en vigueur dès le 1er juin 2012.

Il en résulte que l’attention de l’administration se portera sur :

→ La sensibilité du projet/du milieu (nature de l’activité, description sommaire de l’activité et du milieu, géo localisation du projet par son adresse mais également par ses coordonnées cartographiques) ;

→ Les spécificités des installations ;

→ La logique du projet (création d’une installation ou extensions).

(Arrêté, 22 mai 2012, n° NOR : DEVD1206997A, JO, 31 mai 2012)

Urbanisme - Modification du PLU et pouvoir d'initiative du maire

Le conseil municipal a compétence exclusive pour prescrire la modification du plan local d’urbanisme.

En effet, il ne ressort, ni d’une lecture a contrario de l’article L. 123-6 du code de l'urbanisme, donnant compétence au conseil municipal pour prescrire l’élaboration ou la révision du document, ni du code général des collectivités territoriales, que le maire est compétent pour prescrire cette modification.

Une délibération du conseil municipal est donc nécessaire pour lancer la procédure de modification.

(Cour administrative d'appel de Lyon, 22 mai 2012, requête n° 11LY00778)

Un décret modifie la procédure de reprise des lieux abandonnés

Pour mémoire : La procédure de reprise des lieux loués en cas d'abandon par le locataire est régie par le législateur pour réduire considérablement les délais de la procédure d'expulsion (Loi n° 2010-1609, 22 déc. 2010, art. 4, I, 1° : JO, 23 déc.). Elle est entrée en vigueur au 13 août 2011 avec la publication du décret d'application en date du 10 août 2011 (Décret n° 2011-945, 10 août 2011, art. 1er à 8 : JO, 12 août, rect. 10 sept.).
Cette procédure insérée dans la loi du 6 juillet 1989 reste applicable uniquement au bail d'habitation principale à l’exclusion des baux professionnels, commerciaux ou meublés pour lesquels les délais existants sont relativement plus courts (Loi n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 14-1, créé par L. n° 2010-1609, 22 déc. 2010, art. 4, I, 1° : JO, 23 déc.).

Le décret du 30 mai 2012 a modifié celui du 10 août 2011 en apportant une modification technique concernant le sort des biens ayant une valeur marchande.
En effet, initialement le texte réglementaire ayant instauré la procédure de reprise distinguait le sort réservé aux biens sans valeur marchande et de ceux paraissant au contraire présenter une certaine valeur. Le sort de ces derniers ne pouvait pas être réglé par le juge chargé de constater la résiliation du bail et il fallait alors saisir le juge de l'exécution du lieu de situation de l'immeuble, comme en matière d'expulsion.

Apport du décret : Désormais, le juge qui constate la résiliation du bail pour abandon peut autoriser la vente aux enchères des biens ayant une valeur marchande, si ceux-ci n'ont pas été récupérés dans le délai d'un mois qui suit la signification de l'ordonnance ayant constaté la résiliation du bail et contenant sommation d'avoir à les récupérer (Décret n° 2011-945, 10 août 2011, art. 3 et 5, modifié par le décret n° 2012-783, 30 mai 2012, art. 6 et depuis le 1er juin 2012 codifié sous les articles R. 451-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d'exécution).
Par voie de conséquence, la vente aux enchères ne pourra pas intervenir avant le délai de contestation de l'ordonnance rendue sur requête et l'huissier pourra à l'issue de ce délai, vider entièrement les lieux des biens qu'il contient.

(Décret n° 2012-783, 30 mai 2012, art. 6 : JO, 31 mai)

Droit immobilier : L'expulsion de l'occupant d'un immeuble indivis constitue une mesure conservatoire

Pour mémoire : L’article 815-2 du code civil indique que : « tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence.

Il peut employer à cet effet les fonds de l'indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l'égard des tiers.

A défaut de fonds de l'indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires ».

La Haute juridiction a réaffirmé que l'action tendant à l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre d'un immeuble indivis et au paiement d'une indemnité d'occupation a pour objet la conservation des droits indivisaires et constitue à ce titre un acte conservatoire que tout indivisaire peut accomplir seul, sans avoir à justifier d'un péril.

(Cour de cassation, 1re chambre civile, 4 juill. 2012, n° 10-21.967, n° 800 P + B + I)

Location : Le bailleur n'est plus obligé de faire une offre de relogement avant le terme du bail à la veuve de moins de 70 ans du locataire protégé

Pour mémoire : Il résulte des dispositions de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, que le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du bail en donnant congé aux locataires âgés de plus de 70 ans et dont les ressources sont inférieures à une fois et demie le montant du SMIC uniquement s'il lui offre un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités et situé à proximité du logement pour lequel le congé est délivré.

En l'espèce, un locataire, éligible aux dispositions protectrices légales précitées, décède huit mois avant le terme du bail, laissant une épouse de moins de 70 ans.
La cour de cassation à donné raison aux premiers juges, ayant constaté que la locataire était âgée de moins de 70 ans avant la date d'échéance du contrat, d'en avoir déduit qu'elle ne remplissait pas les conditions légales pour bénéficier de la protection du locataire âgé, et qu'à compter du décès de son mari, le bailleur n'était plus obligé de faire une offre de relogement avant le terme du bail pour s'opposer au renouvellement de celui-ci.

Apport de l’arrêt : Cette décision précise les conditions d'application des dispositions protectrices des locataires âgés. Dans la mesure où la locataire ne bénéficiait pas de la protection légale à la date d'échéance du bail, le bailleur n'était pas tenu de lui faire une offre de relogement. L'art.15 III de la loi de 1989 prévoit en effet que l'âge du locataire est apprécié à la date d'échéance du contrat.

(Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 mai 2012, n° 11-17.010, n° 456 P + B, Chaung et a. c/ Sté Résidence de la République)